Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Gunther schreef op 7 december 2020 11:52:

Little John, will never happen. Valuations are based on rental income and the agreements ECP will make with their customers for the period closed will be amortized and won’t impact valuations. Plus it’s just a 6 months period. So don’t be afraid for a huge decline. Can only be a small decline.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 7 december 2020 09:52:

[...]Als jij op de stoel van CEO van Garderen zou zitten, welk beleid zou jij uitstippelen en communiceren (zit soms verschil in !).

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 08:50:

[...]
NL tien jaars rente was 4 jaar geleden rond de 0%
De Franse portefeuille stond voor 4,4% NIY in de boeken, de Italiaanse voor 5,7%.

Nu allebei 5%.

Market risk premium voor Franse centra is omhoog gegaan. Die van de Italiaanse Winkel centra waarschijnlijk ook, maar meer dan offset door de duikvlucht die ide Italiaanse lange rente heeft gemaakt.

Zie ik ECP naar een 5,5% -6% NIY gaan - gedreven door market risk premiums. Zeker.

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 13:03:

[...]
VG moet, imho, heel serieus gaan kijken of de fundamentele strategische keuzes die ze maken nog geldig zijn naar de toekomst toe. In vetgedrukt de zaken die ik denk nodig herzien moeten worden.

ECP
We are one of Europe’s most experienced property investors with a €4 billion portfolio of shopping centres in Belgium, France, Italy, and Sweden.

Business Model
We buy, manage and develop well-located retail properties in established, wealthy markets, and work in partnership with our tenants to maximise the centres' value and attraction.

Denk dat er niemand op dit forum betwijfelt dat in die establishted markets heel veel winkel m2 moeten gaan verdwijnen. En dat ECP geen geld heeft om objecten aan te kopen.

Dus is ECP idd "most experienced" dan zouden ze bij uitstek in staat moeten zijn 8% NIY objecten aan te kopen, te transformeren en naar een NiY van 5% te brengen. Dat vergt meer kapitaal, een beter verhaal, en ook meer moed dan ik denk dat VG heeft.

Blijft ECP " op de winkel" passen als strategische keuze - dan wordt de vraag wat VG gaat doen " to maximize the centres' value and attraction" in de toekomst. Bij URW, KLP, WHA lees ik dat mgt begrepen heeft dat digitalisering en de retail transformatie echt (..) aan het gebeuren is - en wat ze eraan gaan doen. Van VG heb ik nog niet kunnen ontdekken of hij een Linkedin profiel heeft.

Wil VG blijven doen wat ze doen - centra exploiteren - zullen ze veel sterker moeten in gaan zetten op de skills die nodig zijn in een digitaliserende wereld. Kijk je dan nog eens naar t personeelsbestand van ECP op Linkedin - zie je dat er weinig mensen zijn die zich bezig houden met digitalisering/big data/analytics/cloud/Omni channel/digitale media

Dus gaan we geen ideeen zien ala URW - die digitaal aangestuurde billboards gaat neerhangen en daar 150m extra mee gaat ophalen. Je gaat ook geen verhalen horen over "seamless omni channel" -

Maakt me eerlijk gezegd niet zoveel uit welke route hij kiest - als het maar een duidelijke accentverschuiving gaat worden tov "gewoon, shoppingcenters exploiteren." als strategische keuze .

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 13:03:

[...]
VG moet, imho, heel serieus gaan kijken of de fundamentele strategische keuzes die ze maken nog geldig zijn naar de toekomst toe. In vetgedrukt de zaken die ik denk nodig herzien moeten worden.

quote:

Branco P schreef op 7 december 2020 14:45:

[...]

Mooi verhaal weer, maar de kern van de zaak is de volgende: de ECP centra hebben als belangrijkste trekker een grote Hypermarkt en die blijft publiek trekken. De respectievelijke Hypermarktexploitanten gaan natuurlijk wel ook steeds meer multichannel. De multichannelstrategie van grote Fashionretailers als H&M en ZARA is gericht op het type locatie dat ECP overwegend in haar bezit heeft. Je ziet het in de afgelopen jaren gebeuren: Primark 2x nieuw gevestigd, H&M en ZARA vergrootten circa 10 van hun bestaande winkels binnen de ECP centra (en inderdaad zijn ze ook vertrokken uit centra als PDH, Les Portes de Taverny en Les Atlantes die dus niet goed binnen hun strategie pasten). Maar dat is dus in de kern waar het om gaat: waar willen de retailers zitten? URW kan digitale billboards ophangen zo veel ze willen, het zal hun winkelcentra in de VS nooit meer vol krijgen. Overigens gaat ECP ook gewoon mee in dat soort nieuwe ontwikkelingen, zie bijvoorbeeld de nieuwe digitale reclame-banner in de zojuist geopende vernieuwde entree in de onderstaande link. Je moet niet denken dat URW of WHA daarachter de drijvende krachten zijn... het is gewoon aanpakken wat je wordt aangeboden aan nieuwe (technologische) ontwikkeling. Ik zie het eerder als een zwaktebod van URW of WHA dat zij met dit soort zaken proberen om te overtuigen.

www.toptrade.it/news/76021/il-gruppo-...

quote:

Branco P schreef op 7 december 2020 14:21:

[...]

Even de feiten:

* De NIY van Italië is inderdaad van 5,7% medio 2016 gedaald naar 5,1% medio 2020. Als ik naar de jaar op jaar ontwikkelingen kijk vanaf 2016 dan wordt deze ontwikkeling grotendeels bepaald door vier drijvers:
1. Aankoop Hypermarkt en vestiging Primark en vergroting ZARA bij I Gigli begin 2017 (daardoor aandeel I Gigli in het totaal groter en NIY ging van 5,4% naar 5,0%)
2. Verkleining Hypermarkt ten guste van Primark bij Fiordaliso in 2018
3. Verkoop van de kleine projecten Imola, Mantova, Bologna en Sarzana ergens in 2017/2018. Deze projecten hadden een relatief hoge yield (van 6,2%) en trokken het gemiddelde omhoog.
4. Positieve waardeontwikkeling van Carosello (yield van 5,2% naar 4,8%) in de periode 2016--> 2019 die je m.i. toch vooral moet toeschrijven aan het feit dat het object zeer goede prestaties heeft laten zien de afgelopen jaren en het bezit van een supermarkt wordt daarbij steeds meer als meerwaarde gezien.

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 20:16:

[...]

5. De lange Italiaanse rente is een vol punt gedaald in 4 jaar tijd ( en na 30/6 nog eens een halve naar een record laagte van o,6% nu).

Eens v.w.b. de waarde toevoeging van 1-4. 5 is een stevige rugwind op Italiaanse waarderingen. Dus 6 - de winkelcentrum risk premium is ook opgelopen.

30/12 Italiaanse waardering gaat interessant zijn

Kan me niet herinneren dat ECP een splitsing geeft in welk deel van de waarderingsverandering wordt gedreven door huurontwikkeling, en welk deel door markt factoren. URW, KLP, WHA geven die splitsing.

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 7 december 2020 16:37:

[...]Ik zie het als volgt :
a) -ECP dient beleggers aan te trekken. Op dit moment gebeurt dit niet. Er is maar een groep die geïnteresseerd kan zijn en dat zijn dividendbeleggers. Voor groei moet je niet langer bij ECP zijn. Dit gaat om verschillende redenen niet meer (LTV is al max, opkomst online e.d.)

Op dit moment zitten we nog in de Corona-modus maar als die vaccinatie slaagt zal dit verdwijnen. CEO van Garderen heeft nog wel enige tijd maar hoe eerder hij zijn toekomstvisie geeft hoe eerder dit effect (of niet) kan hebben. Het zou mooi zijn als Vastned of WHA OG zou kunnen verkopen en hiermee aandelen inkopen. Goed voorbeeld doet volgen.

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 20:36:

[...]
Eens met b-f. Re a) ECP heeft een investor relations kantoor in London - begrijp niet wat die zitten te doen. Staan geen beleggersdagen op de agenda, geen roadshows, geen grote aandeelhouders in Londen.. kostenbesparing!

quote:

Branco P schreef op 7 december 2020 20:32:

[...]

Ja de lange rentes zijn gedaald, maar dat geldt toch net zo goed voor Frankrijk, België, Zweden, Nederland? Bij die laatste drie is de lange rente ondertussen negatief. Een risico op stijgende lange rentes zie ik de komende 5 jaar niet, eerder verdere dalingen

Ik heb verder geen splitsing door ECP nodig. Gewoon alle ontwikkelingen in de portfolio bijhouden en kijken wat daarvan het effect is op de huurstroom en yield per object. zou haal je de waardeverandering door objectspecifieke ingrepen er meteen uit. Kind kan de was doen.

quote:

NLvalue schreef op 7 december 2020 20:51:

[...]
Ik begrijp je focus op huurstroom en yield. Klepierre stelt dat dat maar 35% verklaart van hun waarderingsverandering. Dus focus ik op de andere 65%: rente en risk premium voor winkelcentra.

quote:

Branco P schreef op 7 december 2020 21:41:

[...]

Ik focus mij op huurstroom, yield én rente. Een rente die als gevolg van de coronasteunmaatregelen nog veel langer zeer laag zal blijven wat de waarderingsyield voor goed vastgoed alleen nog maar verder zal doen dalen. Qua risk premium voor winkelcentra zat die premium er pre corona natuurlijk al in, immers koerste een ECP toen al op 55% NAV (wat toen ook al veel te laag was).. niet in de yields dus misschien, maar wel al in de koers van het aandeel.

Als er al een extra risk premium komt naar aanleiding van “De Corona” dan gaat die met name richting de URW en SPG centra. Bij ECP denk ik dan alleen aan Woluwe of PDH. De Supermarkt-anchored winkelcentra gaan voor het supermarkt-element juist een risk discount krijgen. Per saldo gelijkblijvende of hogere waardering. Ik zie het ook aan de voorlopige waarderingen van onze supermarkten. Die gaan in waarde weer iets verder omhoog per eind 2020.

quote:

Gordian Knot schreef op 8 december 2020 16:25:

De kerst komt vroeg dit jaar, mooi om te zien als half europa dicht is dat we even met 100k stuks 3.2% naar beneden gaan... precies een turbo lvl halen...15.26.. Zal mij niets verbazen als we morgen weer op de 16.00 staan.
Ik blijf even rustig zitten tot minimaal 5 Feb 2021

quote:

Gunther schreef op 7 december 2020 11:52:

Little John, will never happen. Valuations are based on rental income and the agreements ECP will make with their customers for the period closed will be amortized and won’t impact valuations. Plus it’s just a 6 months period. So don’t be afraid for a huge decline. Can only be a small decline.