junkyard schreef op 29 september 2022 17:06:
[...]
Klinkt alsof IEX goede adviezen verstrekt, koop advies op hoge koersen en verkoop advies bij lage koersen. Meestal volgen analisten de marktontwikkeling wat, maar uit zich dit vooral in aanpassing koersdoel.
NSI dividend is nu ongeveer gelijk aan het direct resultaat (€ 2,16 dividend t.o.v. direct resultaat outlook € 2,05-2,10), dit is dus redelijk strak. NSI keert nu wel grotendeels uit in stock dividend, waarmee cash / resultaat binnenboord wordt gehouden maar wat wel (iets) leidt tot verwatering van toekomstig resultaat.
Afwaardering van vastgoed raakt het direct resultaat niet, NSI heeft een sterke balans (zeer lage LTV) en kan dus aardig wat waarderingstikken vangen voordat iets zou moeten worden verkocht. Ik veronderstel verder dat NSI projecten voorlopig uitstelt (te laag rendement, teveel risico) en NSI niets aankoopt (geen vastgoed of eigen aandelen - dit zou het direct resultaat wel kunnen verhogen).
NSI heeft € 375 miljoen aan schulden, waarvan € 220 miljoen in de vorm van obligaties met verval in 2026 (€ 40 miljoen @ ca. 2%), 2028 (€ 50 miljoen @ ca. 2%), 2029 (€ 50 miljoen @ 1,4%), 2030 (€ 40 miljoen @ 1,6%) en 2031 (€ 40 miljoen @ 1,7%). De overige € 155 miljoen aan financiering vervalt grotendeels in 2023, met verval van secured debt (€ 66 miljoen) en een term loan (€ 80 miljoen). Deze € 146 miljoen is eenvoudig te herfinancieren (bij geen toegang tot de obligatiemarkt) vanuit de RCF met looptijd tot 2026 en een onbenutte kredietruimte van € 295 miljoen.
Totale gemiddelde rente van de € 220 miljoen vastrentende obligaties is 1,60%, waarbij de obligatiefinanciering met langere looptijd een lagere rente heeft. De totale NSI financiering van € 375 miljoen heeft een gemiddelde rente van 2,1%. Dit betekent dat de overige € 155 miljoen aan financiering een gemiddelde rente van ongeveer 2,80% heeft. Bij herfinanciering van de € 146 miljoen die vervalt in 2023 vanuit de RCF zal dit misschien tot iets hogere rentelast leiden (afhankelijk van rente beweging), maar dit gaat geen enorme gevolgen hebben voor het resultaat. Bij RCF herfinanciering en nieuw tarief van 4,0% is dit +1,2% extra, op € 146 miljoen is dit € 1,75 miljoen per jaar extra (= € 0,09 per aandeel per jaar).
De mogelijke afwaarderingen en herfinanciering (2023) hebben dus geen grote gevolgen hebben voor het direct resultaat (t/m 2025). Vooral de huurontwikkeling (incl. bezetting) zal het direct resultaat beïnvloeden. Best guess voor mij is dat het direct resultaat komende jaren ongeveer vlak blijft, zeker omdat NSI recent meldde:
We continue to see healthy demand for good quality space and are confident we can improve the occupancy rate by year-end.Lease indexation is a key contributor to our like-for-like growth and is set to end up at circa 6% for the whole yearHiermee zou het dividend ongeveer vlak kunnen blijven, tenzij FBI regelgeving tot extra belastingdruk leidt. Het is op dit punt afwachten wat de exacte gevolgen zijn, mede omdat het flankerend beleid onbekend is. Ik verwacht niet dat het volledige directe resultaat vpb plichtig zal worden, als we niet in keiharde recessie knallen en NSI redelijk blijft verhuren (bezetting >90%) verwacht ik (op basis van huidige portefeuille en geen projecten / aankopen) dat een dividend van € 1,80 over 2024 en 2025 in ieder geval haalbaar moet zijn. Over 2022 en 2023 kan NSI wel > € 2 uitdelen aangezien dit nog onder fbi regime valt.
Op huidig koersniveau vind ik NSI zeer aantrekkelijk, als het dividend naar € 1,80 gaat dan is het dividendrendement alsnog 8% en op langere termijn zal de economie weer eens aantrekken met hogere kansen op huurgroei en aanvang van winstgevende projecten. Vooral de sterke balans en obligatiefinanciering tegen lage fixed rates zijn pluspunten, hierdoor kan NSI lange tijd omgaan met tegenwind.
Alleen als NSI er toch voor kiest om nu zelfstandig grote projecten (zoals Well House) te starten en de balans te verzwakken, word ik negatief over NSI.