Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

common sense schreef op 17 juni 2022 09:42:

Laten we hopen dat de werkloosheid laag blijft. Toenemende werkloosheid kunnen we er niet ook nog eens bij hebben met alle andere seinen op rood…

quote:

junkyard schreef op 17 juni 2022 12:34:

Voor mij geen winkelbezoek nodig om de hogere URW volatiliteit (optiepremies) te verklaren, dat ligt aan de hogere schuldgraad (+ hybrid debt) van URW. ECP had na de dure Woluwe aankoop (= hoogste bleeder in portefeuille na aankoop - hoezo superieur management?) ook een te hoge schuldgraad en heeft hier veel last van ervaren (en covid tijd doorstaan door ECB helicoptergeld / lage rente + herfinanciering met staatssteun), maar heeft dit in mindere markten toch redelijk recht weten te trekken (door desinvesteringen) waarna het risicoprofiel lager is met een LTV van 40%.

Wel eens dat voor ondersteuning van de URW megamall strategie (waar uiteindelijk de lange termijn waarde in zou moeten liggen) een MotN bezoek behulpzaam kan zijn, met de vraag of zo'n winkelcentrum (met veel hogere huren per m2 dan andere winkelcentra) zonder verdere/hoge capex op lange termijn goed verhuurbaar is tegen hoge / stijgende huren (wat de NIY dichtbij 4% impliceert) en of er dus vertrouwen is in de URW strategie die vol inzet op dit type winkelcentra.

quote:

Branco P schreef op 17 juni 2022 12:00:

Dat dit bij URW zoveel oplevert geeft al aan dat het een volatiel aandeel is terwijl de vraag is of dat wel gerechtvaardigd is, in die mate. Ik denk van niet. Ik denk dat het nieuwe bestuur het schip rechttrekt en ik zie een markt voor MotN achtige winkelcentra in Europa. Daarvoor moet je wel echt MotN een keer bezoeken, om het bedrijf URW beter te begrijpen.

quote:

Branco P schreef op 17 juni 2022 13:44:

[...]

Beetje flauw om te melden dat de winkelvastgoedfondsen de Covid-tijd hebben doorstaan dóór de overheidsmaatregelen. Misschien herinner je je nog dat het probleem was dat die overheden vonden dat de winkels en restaurants dicht moesten? Dat waren ook overheidsmaatregelen. Net voor intreden van die lockdowns was de retail bezig aan een zeer sterke periode. Corona heeft het winkelvastgoed pijn gedaan en bedrijven moesten gedwongen winkelcentra verkopen voor te lage prijzen.

Voor ECP was Woluwe een bleeder maar daar kan nog verandering in komen. Geen bleeder dus vooralsnog in de orde van grootte van de Westfield aankoop door URW. Maar die discussie hebben we al eens gevoerd ;) Voor ECP zou het pijnlijker kunnen worden wanneer URW ooit Mall of Italy bij Milaan en Mall of Europe bij Brussel weer nieuw leven in blaast. Dat sluit ik niet uit. Dat houd ik dus in de gaten.

quote:

junkyard schreef op 17 juni 2022 14:55:

[...]

Voor URW jammer dat niet eerder stappen zijn gezet, de markt is verslechterd en dit heeft geleid tot extra koersdruk (en straks iets lagere opbrengsten, na verdere afboekingen).

quote:

!@#$!@! schreef op 17 juni 2022 13:51:

[...]

Volatiliteit is onzekerheid. Jij vind de onzekerheid bij URW niet zo hoog ?
Dan ben ik heel benieuwd hoe jij de waarde (incl verwacht div) gaat bepalen bij URW ??? Lijkt mij juist dat daar heel veel onzekerheid in zit (en dus volatiliteit in het aandeel).
www.iex.nl/Forum/Topic/1382116/Unibai...

Ik volg de VS al een tijd niet meer. Maar MAC noteert nog amper boven COVID niveau en SPG is bijna 50% gedaald vanaf de top eind vorig jaar. Hierdoor noteert het aandeel nog steeds 40% onder de bodem pre-covid. Dat is nogal wat.
Er is dus echt wel wat aan de hand met de waardes en verkoopbaarheid van winkelcentra in de VS.
Zal in de UK vast niet anders zijn.

Zelfs als je geloofd dat MotN gekopieerd kan worden en het succes blijvend is. Hoe gaan ze dat doen dan ? Moeten ze nog meer van hun winkelcentra compleet ombouwen ? Met welk geld ? Hoe lang gaat dat duren ? Dan praat je volgens mij over een 10 jaren plan en langer. Bijna net zoveel onzekerheid als een techbedrijf als je het mij vraagt.

Waar zie jij in Nederland nog meer MotN komen dan ? Op welke plekken ? Ze gaan geen nieuwe bouwen. Het kan niet in winkelstraten. Het enige wat je kan doen is bestaande winkelcentra ombouwen. Ik heb hier uiteraard geen verstand van, maar vraag mij echt wel af: Is dat een reële mogelijkheid ? Waar buiten de randstad ga je nog zo'n ding bouwen dan ?
Ik kan mij herinneren dat jij veel kritiek had op de locatie van MotN. Maar mijns inziens is juist de locatie juist een belangrijke factor van het huidige succes.

quote:

junkyard schreef op 17 juni 2022 14:55:

[...]

Dat zijn punten die ik niet bediscussieer in mijn post, ik vind het niet zo flauw om te melden dat centrale banken en overheidsmaatregelen (brede covid steun > lage faillissementen) na covid entree stevig hebben bijgedragen aan herstel van ECP (die op dat moment last had van een hoge schuldenlast). Ook bij andere winkelfondsen heeft dit bijgedragen aan herstel, maar vooral ECP had moeite met herfinanciering en moest daarbij in Italië leunen op overheidsgaranties omdat banken anders niet tot (her)financiering over wilde gaan (i.t.t. URW die tegen lage kosten toegang hield tot obligatiemarkten). ECP heeft (net als Wereldhave) hierna wel vlot de schuldgraad weten te verlagen, waardoor ECP en Wereldhave nu minder volatiel is t.o.v. URW. Voor URW jammer dat niet eerder stappen zijn gezet, de markt is verslechterd en dit heeft geleid tot extra koersdruk (en straks iets lagere opbrengsten, na verdere afboekingen).

Woluwe en Westfield hebben inderdaad overeenkomsten, dit zijn alletwee missers door op het verkeerde moment tegen te hoge prijs een nieuwe markt entree te forceren en de schuldgraad te verhogen, ook het ECP management voelde de markt niet goed aan (en heeft vooral hierdoor het dividend track record moeten breken) en dacht destijds URW te volgen in de inzet op grotere winkelcentra en hogere omvang (fonds). Maar dit is een andere orde grootte, en hebben wij al (te)veel bediscussieerd.

quote:

Branco P schreef op 17 juni 2022 18:03:

[...]

In Nederland zie ik geen plek voor nog een MotN, maar URW heeft twee 1+ miljard projecten bij Brussel (Neo = Mall of Europe) en bij Milaan (dat zou dan Mall of Italy worden denk ik, daar zou Galerie Lafayette ook heen gaan meen ik) in de ijskast gezet. 2x nieuwbouw.

En het management schroomt niet om, indien nodig, het dividend nog wat jaartjes binnen te houden. Ik denk dat URW uiteindelijk weer gezond zal zijn. En tot die tijd is er volatiliteit en is een kleine positie best een idee, zeker als je daaromheen op de juiste momenten wat opties schrijft.

quote:

Lamsrust schreef op 17 juni 2022 17:03:

[...]

Cuvillier had uiteraard de US regionals (inclusief drie mindere flagships die hier later aan zijn toegevoegd door het nieuwe management)- die hij er van Loewy bij moest nemen - meteen moeten doorschuiven naar een koper van B kwaliteit malls. Na uitbreken van Covid ging dit uiteraard niet meer en vond er een perfect storm plaats in de US portfolio met oplopende leegstand en dalende huren. Het nieuwe management dat eind 2020 is aangetreden volgt m.i. de juiste strategie: eerst de assets stabiliseren en dan kopers zoeken (uitgezonderd Promenade en wellicht andere regionals: hiervoor moet de herontwikkelingsvergunning en ontwikkelaar worden gezocht). Het is nu afwachten tegen welke niy US regionals een koper vinden: recent kwam de koper van Brandon in de media maar een officiele deal is nog niet aangekondigd. Ze staan gezamenlijk voor een niy van 6.7% in de boeken, maar dat lijkt me wat laag met de huidige mortgage rates.
Wat betreft de flagships: ik denk niet dat Niel die in de uitverkoop gaat doen. Hij blijft er gewoon op zitten en stelt het dividend nog even verder uit. Zolang URW de winst binnenboord houdt en jaarlijks wat verkoopopbrengesten genereert, dalen de schulden en zal de LTV licht dalen (tenzij er mega afboekingen ineens zijn maar dat verwacht ik niet). DE credit rating van de bonds blijft dan op peil, zodat URW toegang tot de bond markt behoort.
Want laten we eerlijk zijn: voor URW is het allerbelangrijkste dat de bond holders vertrouwen houden en niet onrustig worden.
Overigens zou 10 /15 jaars geld URW nu 4% kosten. De 10/15 jarige bonds koersen met 30% discount, zodat het veel minder kost om de schuld af te lossen dan de nominale waarde bij grote verkoopopbrengsten.

quote:

!@#$!@! schreef op 17 juni 2022 18:23:

[...]
Ja als je wilt speculeren kan volatiliteit leuk zijn. Maar ik heb nog steeds geen goede argumenten gehoord waarom URW betere kansen bied dan ECP/Klep/Merc. Voor opties zal URW als aandeel uiteraard wel geschikter zijn. Veel betere liquiditeit. (bij ECP helaas een drama)