junkyard schreef op 14 juni 2022 16:17:
[...]
Nee, niet gehackt.
MotN zal soortgelijke cijfers hebben getoond, voordat URW hier miljoenen tegenaan smeet. Mijn punt is dat Almere of Zoetermeer qua lokatie niet veel slechter is dan MotN, dit zijn geen achtergestelde of minder welvarende gebieden. Als in Almere of Zoetermeer een shopping walhalla stond dan zouden hier ook veel bezoekers op afkomen.
EENS, WAT IK BEDOEL IS DAT ALMERE EN ZOETERMEER ALS STANDING ASSETS VAN EEN VEEL LAGERE KWALITEIT ZIJN DAN DE EUROPESE FLAG SHIP ASSETS VAN URW. MIJNS INZIENS HEEFT URW HIER DE JUISTE KEUZE GEMAAKT DOOR DE ASSET DIE HET MEEST CENTRAAL LIGT OM TE BOUWEN TOT DE MOTN.
MotN zal naar mijn mening overigens ook stevig last krijgen van een stevige recessie (nadat het nieuwtje weg is), door de hoge huren en lage NIY kan dit bij recessie een neerwaartse waarderingstik krijgen.
VAN EEN STEVIGE RECESSIE HEBBEN ALLE WINKELCENTRA LAST, DOCH IK VERMOED MOTN LATER DAN ALMERE EN ZOETERMEER. ALS EEN GEMIDDELD GEZIN OP ZATERDAG E 500 WIL UITGEVEN ZULLEN ZE DAT EERDER IN DE MOTN WILLEN DOEN DAN IN WAT MINDERE CENTRA.
Een prijs van € 1.700 per m2 vind ik zeer laag voor redelijk recente winkelruimte in Almere, ik verwacht dat dit een bruto yield dichtbij de 10% genereert. Koper kan het even aankijken, retailmix iets aanpassen en centreren, en leegstaande hoeken creëren voor herontwikkeling (volgens mij was URW al bezig met plannen voor herontwikkeling/toevoeging appartementen).
Voor URW vooral prettig dat er iets wordt gedaan om de schuldgraad te beheersen, maar qua verkoopresultaat vind ik dit niet echt beter dan de Wereldhave winkelcentra in Frankrijk. Enige punt is dat URW de boekwaarde tevoren netjes heeft bijgesteld, om zo geen hoog boekverlies te hoeven tonen. Wereldhave hanteerde een te hoge boekwaarde (te lage yields).
IK WACHT OP DE ANALYSE VAN BRANCO P INZAKE DE KWALITEIT VAN DE ASSET OP DE VLOER IN HOEVERRE HIER WEL OF NIET EEN GOEDE DEAL IS GEDAAN. FEIT DAT ONAFHANKELIJKE TAXATEURS DE WAARDE AL JAREN NAAR BENEDEN BIJSTELLEN IMPLICEERT DAT ER FORSE HUURDRUK WAS EN VOORZIEN WAS HETGEEN OOK BLIJKT UIT MIJN CIJFROVERZICHT.
DEAL ZOU WEL VERTROUWEN MOETEN GEVEN IN DE BOEKWAARDEN DAN DE TE VERKOPEN REGIONALS. EERSTE DEAL IN DE US MOET UITWIJZEN OF DAT DAAR OOK HET GEVAL IS.
Kopers van Almere zullen niet alleen lange termijn denken, ze zien korte termijn juist een hoog rendement door nog even (relatief t.o.v. koopprijs) hoge huren te innen. Kasstromen die dichtbij liggen zijn nu meer waard (door hoge rente). Lange termijn kan de koper over (her)ontwikkeling nadenken, door lage aankoopprijs en centrale lokatie is hier weinig fantasie voor nodig. Begrijpelijk dat dit voor URW onwenselijk is, en de verkoopopbrengst gepakt wordt om schuldgraad te verlagen en focus aan te brengen in portefeuille en activiteiten.
OOK NA OMBOUW DOOR URW ZOU DIT NOOIT EEN FLAGSHIP ASSET WORDEN, URW KAN BETER OOK ZOETERMEER VERKOPEN EN OP MOTN EN AMSTELVEEN FOCUSSEN.
Tijd voor soortgelijke actie in US, de pijn + prijs nemen voor verdere focus!
EENS, MAAR WAT BETREFT FLAGSHIPS ALDAAR NIET TEGEN ELKE PRIJS. LIEVER AANHOUDEN EN DIVIDEND NOG EEN JAAR OPSCHORTEN.