Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 24 oktober 2020 14:26:

[...]

Je hebt helemaal gelijk, echter heeft WHA ook last van de LTV issues en vanwege de obligatie- financieringen moet de LTV nu kennelijk z.s.m. richting 40%. Nagenoeg alle winkelvastgoedbedrijven zijn op die obligatie-financieringen overgestapt. Dat is een ongelukkige manier van financieren gebleken die alleen werkt in "good times"

quote:

Branco P schreef op 24 oktober 2020 16:25:

[...]

Jij kijkt naar de collections voor juli, die gepubliceerd werden op 28 augustus. We kijken nu naar september, dat gepubliceerd wordt op 26 oktober. Ik denk dat je gelijk hebt en dat de collection rate voor september op 94% zal liggen of heel misschien op 95%, maar laten we wel wezen, er is gewoon een bepaald percentage huurders dat het nu zwaar heeft en er is altijd een percentage huurders dat gewoon achter loopt. Dus 93% of 94% is een prima resultaat en dat ligt in lijn met de collection rate voor juli zoals dat gepubliceerd werd op 28 augustus. Veel hoger is niet realistisch. De collection rate gaat weinig effect op de koers hebben. Informatie over leegstand en herfinanciering, daar liggen de triggers.

Moet jij bij jouw berekening van de LTV trouwens niet de financiële derivaten alsnog meenemen? Die neem jij toch altijd mee in jouw alternatieve LTV berekening? Ik probeer hier een beetje op de consistentie van jouw fouten te letten. ;-)

quote:

Branco P schreef op 24 oktober 2020 16:36:

De LTV zal niet wezenlijk dalen want er is geen herwaardering van het vastgoed per eind september en bij de verkoop van Moraberg is geen boekwinst of boekverlies gemaakt.

quote:

NLvalue schreef op 24 oktober 2020 20:51:

[...]

In Arcadis zit bijna 9% short, voor maar 1 reden: de verwachting dat de enorme post debiteuren “ dubieus “ wordt. Dat ‘due&collectible “ verhaal is iets om in de gaten te hebben. Q2 met die definitie moet bijna 100% zijn..

quote:

Happy One schreef op 24 oktober 2020 20:54:

[...]

Die redenatie snap ik niet, verkoop tegen boekwaarde verlaagt altijd de LTV. Moraberg verkoop verlaagt de LTV met 0,5%.

quote:

junkyard schreef op 24 oktober 2020 17:31:

[...]
De obligatiestructuur moet het hier nog steeds ontgelden, zoals vaker bediscussieerd. Het gebrek aan gepaste ECP herfinanciering na corona (partijen met obligatiestructuur lukte dit wel in Q2) en je aandachtspunt m.b.t. succesvolle herfinanciering toont dat de ECP financiering minimaal net zo'n grote zorg is als voor partijen met obligatie-financiering.

Voor elke partij geldt dat het meest belangrijk is dat het vastgoed waardevast is en relevant blijft, dan blijft er prima obligatie of hypotheken financiering op te halen. De problemen die nu zichtbaar zijn bij diverse partijen zijn niet direct het gevolg van de financieringsstructuur. Als huren/bezetting/boekwaarden onderuit glijden en het vertrouwen wegzakt, dan zullen ook de hypotheekbanken wegblijven, zoals bij ECP zichtbaar in Q2.

Overigens verwacht ik na de verkoop in Zweden dat er minder druk staat op de Zweedse herfinanciering, misschien dat deze verkoopopbrengsten (€ 41,1 miljoen) juist ingezet zijn voor de kort doorgerolde aflopende Zweedse financiering (€ 45 miljoen) en dit de reden kan zijn voor korte doorrol. De Italiaanse herfinanciering vond ik in Q2 niet sterk, duidelijk dat de Italiaanse banken het loket even hadden dichtgetimmerd voor meerjarige ECP mortgage funding ondanks de prettige contacten die ECP met vele banken onderhoudt.

quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 00:43:

[...]

De omvang van de nog te collecteren huren is verwaarloosbaar op het grotere geheel. Alleen als de winkels verplicht dicht moeten mis je toekomstig weer nog wat huurinkomsten, maar als ze gewoon weer open zijn komen de huren gewoon structureel voor 90% a 95% op tijd binnen. Q2 zal nog niet bijna 100% zijn want er zullen nog wat lastige huurders zijn, met name in Frankrijk, waar de deal nog niet rond is en derhalve de achterstand nog niet nabetaald. Voor Q2 zou 90% een mooie collection rate zijn, misschien 1%pnt of 2%pnt meer, maar ik hou het op 90%.

quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 00:50:

[...]

Situatie oud:

vastgoed: 90
cash: 10
(totaal 100)
Lening 45
LTV = 45%

Situatie na verkoop object:

vastgoed: 85
cash: 15
(totaal 100)
Lening 45
LTV = 45%

pas als je de cash gebruikt om een lening af te lossen gaat er iets gebeuren:

Situatie cash gebruiken voor aflossing:

vastgoed 85
cash 10
(totaal 95)
Lening 40
LTV = 40/95 = 42%

dus pas als je opbrengsten uit verkoop gebruikt om lening af te lossen gaat LTV omlaag.

quote:

Branco P schreef op 25 oktober 2020 01:20:

[...]

We hebben de discussie al vaker gevoerd, maar de problemen bij URW (en in mindere mate bij KLEP) hebben duidelijk wel te maken met de obligatie-financieringen. Dat, in combinatie met mindere prestaties van het vastgoed en met toekomstige waardedalingen in het verschiet (met name bij URW). Het is dus de combinatie. URW heeft twee paarden van Troje binnengehaald: Obligaties & Westfield (ook wel: Owee)

quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2020 11:41:

[...]

Leuke theoretische berekening, maar dit komt niet overeen met de wijze waarop vastgoedfondsen de LTV rapporteren.

De ECP LTV berekening gaat op basis van net debt (Net loan to property value ratio) , waarbij de kaspositie wordt verrekend met de schuldpositie en dit wordt gedeeld door de waarde van het vastgoed. In alle drie deze voorbeeld berekeningen wordt de LTV dus niet goed berekend.

Een weergave in onderstaande herberekening (na verkoop is er slechts 1 LTV berekening):

1. voor verkoop
vastgoed: 90
cash: 10
(totaal 100)
Lening 45
> net debt = 45 - 10 = 35
LTV = 35 / 90 = 38,9%

2. na verkoop (ongeacht of lening aflossing volgt, of cash blijft staan)
Situatie na verkoop object:
vastgoed: 85
cash: 15
(totaal 100)
Lening 45
> net debt = 45 - 15 = 30
LTV = 30 / 85 = 35,3%

Een verkoop tegen boekwaarde (of % t.o.v. boekwaarde hoger dan LTV %) zal dus altijd de LTV verlagen, na cash ontvangst of schuld aflossing, tenzij dit opnieuw wordt geïnvesteerd in portefeuille.

Daarmee geef ik Happy One groot gelijk.

quote:

junkyard schreef op 25 oktober 2020 11:46:

[...]

Hier gaan wij nooit uitkomen, een grote herhaling van zetten, voor mij totaal niet duidelijk dat de problemen van obligatie-financiering komen, maar vooral door grotere druk op vastgoedwaarden. Zoals een aantal keer herhaald, hebben URW en Klepierre juist veel betere financiering (na corona) opgehaald dan ECP, en heeft ECP juist getoond dat het grote mogelijke voordeel van hypotheken financiering wegvalt omdat ECP ook een groeps LTV van maximaal 60% hanteert bij de hypotheken (gelijk aan obligatiefinanciering).

Ik geloof niet dat ECP bewust geen lange termijn financiering heeft opgehaald in Q2, omdat men dacht dat de spreads zouden dalen,. Dat zou geen prudent beleid zijn voor een fonds met relatief hoge LTV (risico) en grote afhankelijkheid van slechts enkele hypotheekbanken, omdat spreads ook kunnen stijgen en het bankloket snel volledig kan sluiten bij gebrek aan vertrouwen. Ik stel dat ECP juist last ondervond om lange termijn financiering op te halen, vanwege mortgage funding bij een klein groepje banken die tijdens de corona storm geen trek hadden om het winkelvastgoed exposure te verhogen.

Owee wel leuk bedacht :)

quote:

Daardrinkenweop schreef op 25 oktober 2020 12:29:

Vandaag in Rotterdam te vinden en herinner me de discussies over de zorgelijke leegstand in Markthal. Inmiddels is deze ook overgewaaid naar de nabijgelegen Hoogstraat, staan inmiddels een stuk of 5 panden leeg. Bewijst maar weer, leegstand is besmettelijk. Geen idee wie de eigenaar is, denk (grotendeels) CBRE. Maar dit stadscentrum verpovert in razend tempo. Lijnbaan wordt ook niet gespaard (maar daar moet je ook geen winkel willen openen, muv loempiazaak)