Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2023 14:27:

Helaas vertelt WHV er niet bij onder welke condities USD 50 mln uit de US private placement markt kan worden getrokken.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2023 14:27:

Interessant is volgende staat:

GRI LfL 11.7%
NRI LfL 10.2%
NI LfL 4.4%

Dus in de huurexploitatie worden wat extra kosten gemaakt, waardoor de groei van de NRI iets lager is dan de GRI, dan wel huurders betalen niet de volle huurverhoging (dubieuze debiteuren). De netto inkomsten groei is een fors stuk lager dan de NRO groei, hetgeen mijn inziens wordt veroorzaakt door de hogere interestlasten.
Helaas vertelt WHV er niet bij onder welke condities USD 50 mln uit de US private placement markt kan worden getrokken.

Ander opvallend punt is de MGR uplift bij contractverlengingen/nieuwe verhuren, welke in België vlak is doch in NL -/-2.8% bedraagt. Dat duidt er m.i. op dat door de indexering de huur te hoog is geworden en bij verlenging een afslag plaatsvindt naar een lagere huur. Bedacht dient te worden dat URW een MGR uplift behaalt in Europa van 5.0% op contracten langer dan 36 maanden.

Alle capex in de FSC ten spijt groeit de huur dus niet harder dan de indexatie, i.e. deze capex is nodig om de huur op peil te houden. Wel stijgt de LTV hierdoor omdat de schuld vrijwel nominaal evenveel stijgt als de asset waarde, waardoor de ratio hoger wordt. M.a.w. de huurgroei wordt voor een deel gekocht op krediet. Wanneer dit krediet wordt afgelost - door verkoop Frankrijk - zal de EPS afnemen.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2023 16:22:

[...]

Ik lees net in een analyse dat de rente op de nieuwe USPP 6% bedraagt. Dan leidt verkoop van de beide Franse assets na herfinanciering van de schuld dus niet tot een winstdaling indien ze voor een niy van maximaal 6% worden verkocht. Ze staan in de boeken voor 4.7% niy, dus een korting van plm. 20% is toegestaan.

quote:

Lamsrust schreef op 1 november 2023 14:27:

Interessant is volgende staat:

GRI LfL 11.7%
NRI LfL 10.2%
NI LfL 4.4%

Dus in de huurexploitatie worden wat extra kosten gemaakt, waardoor de groei van de NRI iets lager is dan de GRI, dan wel huurders betalen niet de volle huurverhoging (dubieuze debiteuren). De netto inkomsten groei is een fors stuk lager dan de NRO groei, hetgeen mijn inziens wordt veroorzaakt door de hogere interestlasten.
Helaas vertelt WHV er niet bij onder welke condities USD 50 mln uit de US private placement markt kan worden getrokken.

Ander opvallend punt is de MGR uplift bij contractverlengingen/nieuwe verhuren, welke in België vlak is doch in NL -/-2.8% bedraagt. Dat duidt er m.i. op dat door de indexering de huur te hoog is geworden en bij verlenging een afslag plaatsvindt naar een lagere huur. Bedacht dient te worden dat URW een MGR uplift behaalt in Europa van 5.0% op contracten langer dan 36 maanden.

Alle capex in de FSC ten spijt groeit de huur dus niet harder dan de indexatie, i.e. deze capex is nodig om de huur op peil te houden. Wel stijgt de LTV hierdoor omdat de schuld vrijwel nominaal evenveel stijgt als de asset waarde, waardoor de ratio hoger wordt. M.a.w. de huurgroei wordt voor een deel gekocht op krediet. Wanneer dit krediet wordt afgelost - door verkoop Frankrijk - zal de EPS afnemen.

quote:

Ortega schreef op 5 november 2023 15:14:

Wie kan dit uitleggen : ik las een aantal keer op 'internet' : rente heeft invloed op de REIT vastgoed-(taxatie)waard: hoger rente, lagere waarde.
Ik snap goed dat er een hoger kostenplaatje zit aan leningen bij hogere rente, maar waarom zou je partij stenen daarmee een lagere waarde krijgen ? Zit er eens soort risicofactor in oid ? alvast dank voor een antwoord.

quote:

HCohen schreef op 5 november 2023 17:44:

[...]

www.investopedia.com/articles/mortgag...
zie oa korte video met uitleg

quote:

Zwaluwe/Dongen schreef op 6 november 2023 12:15:

Mogelijke aandelen uitgifte bij dit interessante fonds maakt mij wel wat kopschuw. terecht of ten onrechte?

quote:

The Third Way... schreef op 3 november 2023 09:13:

[...]
Ik denk dat je hier nog eens over wilt nadenken. De gemiddelde rentelast is gestegen tot 3.5%, die nieuwe veel duurdere PPs zullen dat verder omhoog duwen. De opbrengsten van de Franse verkopen betalen echter uiteraard een oude (goedkope) PP af in 2024, en nog een in 2025.

UITERAARD DAALT DE EPS DOOR DIT VERSCHIL, MAAR WAT IK EIGENLIJK BEDOELDE IS HET VOLGENDE.

INDIEN DE FRANSE ASSETS NIET VERKOCHT ZOUDEN WORDEN EN DE USPP'S DUS VERNIEUWD ZOUDEN MOETEN WORDEN DAN VOEGEN DE FRANSE ASSETS NIETS MEER TOE AAN HET RESULTAAT OMDAT HUN NIY LAGER IS DAN DE RENTE OP DE USPP. DUS EEN VERKOOP IS VANAF DAT MOMENT INDIFFERENT.

Twee opmerkingen:

1. Jij gaf aan dat de eerste PP op 6% was geprijsd (dank). Dat houdt een kredietmarge in van 2.8%. De 3m euribor zit rond 4%, dus de variabele rentelast gaat bij WH langzamerhand richting 6.5 - 7%. Vergelijk dat met de groep NIY van 6.3% en niet toevallig de nieuwe IRR eis.
Mbt. de nog steeds zeer lage rentelasten, tov. de huidige markt, is de hamvraag derhalve wat de duration v/d hedges is. Ondanks meermaals aandringen v/d VEB weigert WH hier inzage te geven...

OPMERKELIJK DAT ZE DAT NIET WILLEN PRIJSGEVEN. BIJ URW WORDT GEWOON EEN MOOIE TABEL GEMAAKT WAAROP PRECIES STAAT WELK DEEL VAN DE BRUTO SCHULD IS GEHEDGED TEGEN INTERESTMUTATIES DE KOMENDE VIER JAAR.

2. Vandaag kwam collega ECP door met haar Q3 update. Niet toevallig herhaalt die telkens met een knipoog:
"Loan to value ratio (on the basis of proportional consolidation) at 42.1% after the July dividend
distribution."

De absolute schuld is bij WH dit kwartaal toch weer marginaal gestegen, ondanks een verlaging bij de Belgische dochter. Bereken eens de LTV zonder België, en die van de groep volgens de ECP methodiek, zoals het heurt.

EENS. IK KIJK ALTIJD OP CASH BASIS NAAR EEN ONDERNEMING, OMDAT DAN ALLERLEI BOEKHOUDKUNDIGE HANDIGHEIDJES DOORGEPRIKT WORDEN. STORM CS ZIJN HEEL ERG BEZIG MET ALLERLEI REKENTOOLS OM OP PAPIER AAN TE TONEN DAT IETS RENDABEL IS. IK KIJK GEWOON NAAR DE CASH FLOW, ZOALS DE MEESTE VASTGOEDJONGENS OVERIGENS DOEN.

In combinatie best wel een gevoelig onderwerp...