Beursonline.nl

HCohen 14 februari 2023 08:41

0

VEB nav FY2022

Eindelijk houden de huurprijzen bij Wereldhave weer gelijke tred met de inflatie
10 februari 2023
www.veb.net/artikel/08990/eindelijk-h...

Wereldhave moet een stuk beter in staat zijn om de inflatie door te berekenen aan huurders dan het drie jaar geleden was. Maar of het bij al z’n huurders wegkomt met volledige indexatie, is nog maar de vraag.

“Heeft u de brieven naar uw Nederlandse huurders al verstuurd waarin wordt aangekondigd dat de huur 14 procent zal stijgen, of gaat Wereldhave huurders kortingen bieden?”

Het is de eerste vraag die een analist aan Wereldhave-ceo Matthijs Storm stelt, na diens presentatie van de financiële resultaten over 2022. En het is direct ook een logische vraag: uiteindelijk kan vastgoed alleen een perfecte bescherming bieden tegen inflatie als de huren volledig meestijgen met het opgelopen prijsindexcijfer.

Beleggers lijken daarbij hun bedenkingen te hebben, zo is in ieder geval af te lezen aan de aandelenkoers. Die ging sinds maart vorig jaar 3,2 procent omhoog (inclusief dividend). Het rendement van de bredere aex- en amx-index ligt over dezelfde periode (waarin het algemeen prijspeil explodeerde) hoger: rond de 8 procent.

Volledig doorgedrukt
Storm stelde de analist gerust. Voor bestaande huurders in Nederland, België en Frankrijk wordt de hogere inflatie volgens contract “volledig in rekening gebracht”.

Die woorden contrasteerden wel enigszins met wat Wereldhave in het persbericht schreef. In het kwartaalbericht meldt het dat de huren geïndexeerd zijn, maar plaatst daarbij wel de kanttekening dat Wereldhave “zich er terdege van bewust is dat sommige huurders het vanaf 2023 steeds moeilijker zullen vinden om kostenstijgingen door te berekenen aan hun klanten”.

Wereldhave doelt hiermee overduidelijk op kledingwinkels als C&A, The Sting en H&M – die nog altijd tot de top 10 van grootste huurders van Wereldhave behoren – maar evengoed op verkopers van schoenen en elektronica. Dit soort winkels had het al moeilijk vanwege de felle concurrentie van webwinkels, en toen moest de klap van corona nog komen.

In Nederland, de belangrijkste markt, ligt de omzet van winkels die bij Wereldhave huren in het segment elektronica (denk aan MediaMarkt) en huishoudelijke artikelen (Kruidvat en Blokker) bijvoorbeeld nog steeds respectievelijk 11 procent en 17 procent onder het pre-coronaniveau van 2019.

Dagelijkse boodschappen
Sinds Storm begin 2020 zijn full-service-center-strategie ontvouwde, waarmee ingespeeld wordt op de dagelijkse behoeften van consumenten aan boodschappen en diensten, is de blootstelling aan dergelijke huurders afgebouwd. De lege vierkante meters zijn gevuld met supermarkten, tandartspraktijk en fysiotherapeuten.

Dat zijn huurders met een defensiever profiel, die bovendien meer buffers hebben om hogere huren te accepteren. Supermarkten en ‘gezondheidsbedrijven’ in de Nederlandse Wereldhave-centra zagen hun omzet met respectievelijk 14 procent en 20 procent stijgen sinds 2019, zo laat een presentatie van Wereldhave zien.

Het laat onverlet dat in 2022 nog steeds 40 procent van de huurinkomsten afkomstig is van winkels die, volgens de definitie van Wereldhave, niet voorzien in een ‘dagelijkse behoefte’ – de eerder genoemde schoenen, kleren en elektronica. De vraag is of zij akkoord zullen gaan met al te forse huurverhogingen. Er zal hier en daar ongetwijfeld gedreigd worden met opzegging van het huurcontract.

Bijna 40 procent van de huurinkomsten komt nog steeds uit kleding en elektronica

Spread
De vraag doemt op wat er met de huurprijzen gebeurt bij contractverlenging of als na opstappen van een winkelier een nieuwe huurder wordt gevonden. Voor het beeld: in 2021 en 2022 werd bij het Nederlands vastgoed respectievelijk 10 en 21 procent van de huurcontracten ververst (heronderhandeld dan wel nieuwe huurders).

Ceo Storm meldde bij de vierdekwartaalcijfers verheugd dat voor het eerst sinds 2016 vers getekende huurcontracten evenveel geld opleveren als de oude overeenkomsten, waarbij al rekening wordt gehouden met de doorberekening van de inflatie (‘on top of inflation’, zie sheet 7 van deze presentatie). Deze zogenaamde huurspread kwam voor heel 2022 uit op precies nul procent.

Voor het hele bedrijf stond het verschil tussen oude en nieuwe huurprijzen op circa 2 procent, vanwege een flinke stijging in België.

Wereldhave schiet er bij verlenging van een Nederlands huurcontract niet meer bij in

Dat contractonderhandelingen weer een beetje leuk worden (voor Wereldhave) kan niet los gezien worden van de drie jaar geleden in gang gezette ombouwoperatie door ceo Storm. En er zou meer in het vat zitten.

“Als ik kijk naar de deals die we in januari hebben afgesloten, heb ik er alle vertrouwen in dat we misschien zelfs een positieve spread kunnen neerzetten voor 2023”, aldus een opgewekte Storm.

Dat nieuwe huurders meer gaan betalen, is goed nieuws. Al hintte Storm er in de analistencall al wel op dat er in speciale gevallen een aanvullende voorwaarde is opgenomen in contracten van nieuwe huurders. Er wordt nu vastgelegd dat de huurprijs met een bepaald maximumpercentage mag stijgen, ongeacht de inflatie. Concrete getallen werden niet genoemd.

Wereldhave is waarschijnlijk een stuk beter in staat om inflatie door te berekenen aan huurders dan drie jaar geleden. Maar of het bij alle bestaande en nieuwe huurders wegkomt met volledige indexatie is nog maar de vraag.

HCohen 14 februari 2023 08:47

0

Vervolg;

De kwartaalcijfers in een notendop
- Wereldhave publiceerde degelijke resultaten. De leegstand is op het laagste niveau sinds 2014 (3,2 procent), bezoekersaantallen trekken weer aan, afwaarderingen op vastgoed bleven beperkt tot enkele miljoenen en er kan eindelijk weer aan winstgroei worden gedacht. De vastgoedinvesteerder stelt een dividend voor van 1,16 euro per aandeel: 71 procent van de winst. Dat is beneden de gecommuniceerde uitkeringsbandbreedte van 75 tot 85 procent. En dat heeft er alles mee te maken dat “de schuldratio de verkeerde kant op beweegt”, zo stelde cfo Dennis de Vreede vast.

- De schuldgraad (de leningen afgezet tegen de boekwaarde van het vastgoed) steeg afgelopen jaar van 41 procent naar 42,4 procent door de transformatie-investeringen en het betaalde dividend. Dat is boven de nagestreefde bandbreedte van tussen de 35 procent en 40 procent. Wereldhave stelt de ombouwinvestering in België uit (een besparing van 55 miljoen euro) en gaat nog een winkelcentrum in de Benelux verkopen om schulden terug te brengen (welk centrum is voor beleggers nog onbekend).

- Wereldhave heeft ook nog twee winkelcentra in Bordeaux en Parijs waar het vanaf wil. De twee objecten zouden kwalitatief hoogwaardiger zijn dan de rest van de Franse portefeuille die in 2020 tegen 40 procent onder boekwaarde werd verkocht. Storm moest wel erkennen dat de markt, onder meer door de gestegen rente, slechter is geworden en dat de kans op een geslaagde verkoop kleiner wordt.

- Wereldhave benadrukte dat 82 procent van de leningen van totaal 859 miljoen euro een vaste rente heeft. Hierdoor stegen de gemiddelde rentekosten beperkt; van 2,3 procent 2021 tot 2,5 procent in 2022. Desgevraagd gaf Storm aan dat hij rekening houdt met een gemiddeld rentepercentage van 3 procent tot 3,2 procent voor dit jaar. De rentelasten zullen dus met miljoenen euro’s stijgen. Wereldhave is met een gemiddelde looptijd van schulden van 3,5 jaar relatief kort gefinancierd. Het is niet onaannemelijk dat de rentekosten de komende jaren met enkele procentpunten zullen stijgen. Indexatie van huren is dus cruciaal om de gestegen rentekosten te compenseren.

- De Nederlandse staat gaat de fbi-status van beursgenoteerd vastgoed per 1 januari 2025 opheffen. Wereldhave verwacht dat dit een schadepost zal opleveren van maximaal 3 tot 4 miljoen euro per jaar. Door ‘fiscale optimalisatie’ zal de uiteindelijke rekening waarschijnlijk lager liggen. Bovendien zijn er ook nieuwe kansen. Zo ziet Wereldhave mogelijkheden om joint-venturepartners, denk aan verzekeraars of pensioenfondsen, te vinden voor al goed draaiende full-service-centers. Het vrijgespeelde kapitaal kan weer geïnvesteerd worden. En Wereldhave blijft nog geld verdienen aan het beheer.

HCohen 14 februari 2023 09:20

0

Positief beeld bij de dochter(WHB) door DegroofPetercam(WH heeft 65,90% van de aandelen) nav FY2022.
www.trivano.com/aandeel/wereldhave-be...
08 feb Kopen € 70,00 (koers WHB per vandaag 54.20E)

HCohen 14 februari 2023 09:52

0

Economie groeit in vierde kwartaal 2022 met 0,6 procent
14-2-2023
www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/07/econo...

Volgens de eerste berekening van het CBS, op basis van nu beschikbare gegevens, steeg het bruto binnenlands product (bbp) in het vierde kwartaal van 2022 met 0,6 procent ten opzichte van het derde kwartaal. In het derde kwartaal daalde het bbp met 0,2 procent. De groei in het vierde kwartaal werd breed gedragen, waarbij het handelssaldo en de consumptie door huishoudens de grootste bijdrage leverden.
De Nederlandse economische groei van 0,6 procent was hoger dan die in de naburige Europese landen. In Frankrijk en België groeide de economie met 0,1 procent, in Duitsland, de grootste economie van de EU, kromp het bbp met 0,2 procent. Gemiddeld kwam in de EU de groei uit op 0 procent. Verder bleef de omvang van de economie in het Verenigd Koninkrijk gelijk, terwijl die van de VS met 0,7 procent groeide.

Met het beschikbaar komen van het vierde kwartaal is ook het eerste voorlopige groeicijfer van de economie voor 2022 bekend. Het bbp is vorig jaar met 4,5 procent gegroeid. Dat is vooral toe te schrijven aan de hogere consumptie door huishoudens en de toename van het handelssaldo.

Alle cijfers in dit bericht betreffen volumecijfers. Dat wil zeggen dat ze zijn gecorrigeerd voor prijsveranderingen.

Consumptie huishoudens, uitvoer en investeringen groeien
De consumptie door huishoudens steeg in het vierde kwartaal van 2022 met 0,9 procent ten opzichte van het derde kwartaal. Consumenten gaven, voor prijsveranderingen gecorrigeerd, vooral meer uit aan diensten, zoals cultuur en recreatie, horeca en vervoer en communicatie. De consumptie van de overheid groeide met 0,4 procent.

De investeringen in vaste activa namen in het vierde kwartaal met 0,5 procent toe. Er werd vooral meer geïnvesteerd in woningen, gebouwen en infrastructuur.

De uitvoer van goederen en diensten steeg met 2,4 procent in vergelijking met het derde kwartaal van 2022. De invoer van goederen en diensten nam met 2,2 procent toe. Per saldo droeg het handelssaldo positief bij aan de groei in het vierde kwartaal.

HCohen 15 februari 2023 10:20

0

Wereldhave N.V. (WRDEF) Full Year 2022 Earnings Call Transcript
seekingalpha.com/article/4578250-were...

Quote I
If we then go to the full service center performance. What we do, as you know, since one year is that we classify our assets in three categories: full service centers that are completed, which are now five because we completed three more centers in 2022. We have six now in transformation, and we still have six traditional shopping centers. If you look at the numbers, for example, the MGR uplift, but also the increase in tenant sales versus 2019 and also the total return, you can see the outperformance of the five full-service centers. Our performance is a little bit lower than the last time, but I think it's also important to realize that the three deliveries that we've had in 2022 were all in the fourth quarter. So during most of the year, they were still in development. I'm confident that with the next set of results, we can continue to show the significant outperformance of the new format, full service center versus the traditional format, the shopping center.

Quote II
Despite the rising market yields on this page, as you can see in both the Netherlands and Belgium between 2020 and 2022, we have experienced a yield compression over the same period for our full service center assets. I think it’s – for us, it’s evidence. It’s – we regard this as continued evidence that our LifeCentral strategy starts to work.

Quote III
Short-term lease exposure, I think, also worth mentioning, it's our strategy to build full-service centers. And full service centers are comprised of longer leases, not shorter leases. I see some of our competitors doing a lot of short-term leasing work. For us, this is only 1.6% of the portfolio and it has decreased over the last couple of years.

Quote IV
In addition to our LifeCentral strategy, and we’ve been showing this chart before on the left-hand side, we identified about 10 locations in our portfolio with residential potential. So we believe there is 1,600 to 2,100 units that we can have developed over those locations. On the right-hand side, it’s a new bar chart. This is where we start to expect this year the first gains about €3 million and in 2024 and 2025, we expect to develop and see the remaining results. .

The Third Way... 15 februari 2023 12:20

1

quote:
junkyard schreef op 13 februari 2023 15:48:
Bijzonder dat Storm zoveel partijen weet te overtuigen dat er een nieuwe groeifase aanbreekt, terwijl het direct resultaat al jaren daalt en herwaarderingen zijn beïnvloed door eerdere (te) zware afboekingen onder zijn leiding.

Per saldo is het (direct) resultaat afgelopen jaar opnieuw gedaald, en dit zal op korte termijn niet verbeteren aangezien de LTV verder is opgelopen en er 3 winkelcentra moeten worden verkocht om de LTV te verlagen.

Pas als het is gelukt om definitief afscheid te nemen van Frankrijk tegen een redelijke prijs en de LTV is gedaald tot beneden de 40%, dan is er een stabiele basis om tot (resultaat)groei te komen. Wereldhave kan beter niet starten met dividend uitdelingen totdat de desinvesteringen zijn gerealiseerd (net als URW), om te voorkomen dat verdere (LTV) druk ontstaat om tot versnelde verkopen te komen. Bij dividend uitdeling in eerste halfjaar 2023 en verdere doorrol van gecommitteerde capex zit de LTV snel boven de 45%.

Verder is de FSC strategie nog onvoldoende bewezen (dit zal jaren duren), en zijn resi winsten verder uit zicht geraakt door gestegen bouwkosten en afgekoelde woningmarkt.

Hier dus geen "koop" advies Wereldhave ;)

Net de call gelezen. Het probleem voor die analisten (en beleggers) is dat door lockdowns en alle verkopen van centra het koffiedik kijken is mbt. de evolutie van de operationele resultaten. Aangezien er weer verkocht moet worden, en gecombineerd met de bewezen financiele creativiteit mbt. de externe verslaggeving, zal het er niet beter op worden.

Bijvoorbeeld op de vraag van de Kempen analist of de (14%) inflatie volledig is doorgerekend aan de huurders wordt "ja, maar" geantwoord. En in de toelichting van de Belgische dochter vinden we dat daar gemiddeld maar 3% is aangerekend. En op de Franse huurgroei zit van overheidswege een cap van 3.5%. De inflatie is in NL veel hoger uitgevallen dan de 3% die WH had gebudgetteerd, dus we mochten verder verbeterende resultaten verwachten; echter hier break-even. Dus volledig doorgerekend?

Wat we kunnen aflezen uit de vergelijking v/d directe resulaten en MGR uplift van FY 2021 / H1 2022 / FY 2022 is dat de oude centra het beter doen. Echter, de FSC zijn nieuw dus hebben meer tijd nodig om zich te bewijzen, etc. Concreet is echter dat in NL gedurende de ombouw het nog niet gesmeerd loopt. De LTV ex-Belgie is nu al 55% en indien de dividenduitkering al wordt meegerekend zelfs 59%.

Dat brengt ons op de noodzakelijke financiele versterking. Indien Frankrijk wordt verkocht met een door Storm beloofde maximale discount van 20% (NIY 5.9%) dan zit de groep LTV nog steeds rond de 40%. Daarom de herhaalde vraag aan de aandeelhouders om een aandelen emissie die ad 50 mln euro de LTV naar 37.5% duwt en zo'n 43 mln CAPEX toelaat tot weer 40% LTV. Maar goed, er is dan nog 153 mln euro CAPEX te gaan. En daarna zullen de eerder omgebouwde FSC weer upgrades behoeven...

De rente begint steeds meer pijn te doen. Gemiddeld over 2022 is die 2.5%, marginaal echter al 4%. En de ECB zou er de komende maanden nog 1% bij doen, dat is samen 5%, dus de verkoop van Frankrijk met NIY 4.7% wordt vervroegd en over een paar maanden tijd al ingezet. Negatief geredeneerd: weer zwaar tegenvallende totale winsten over 2023. Positief geredeneerd, die verkoop zou dan de directe netto-winst niet veel beinvloeden ;-)

N.B.: Tijdens de call werd gewezen op gemiddeld al verhoogde rentelasten van 3 tot 3.2% voor 2023. Het absolute effect is af te lezen uit de Belgische cijfers: de rente hedges leverden in 2022 een 15 mln euro winst op, 28% van de totale netto-winst! Belgie sloot tijdens 2022 additionele hedges af, dus tot 2026 zit het daar redelijk goed. Daarna gaan echter dat soort bedragen van de winst af. Maar dat zijn zorgen voor later...

HCohen 15 februari 2023 13:46

0

Glas half vol of half leeg...
Voorlopig(gak 12E)zie ik het glas half vol, daarna per kwartaal evolueren.

Succes iedereen met zijn positie en visie.

HCohen 16 februari 2023 08:02

0

Voor de geinteresseerden;
Nieuw aangepast ROZ modelcontract winkelruimte
www.bosselaar.nl/nl/blog/wat-betekent...

Zie link voor alle (belangrijke) wijzigingen, voor mij sprongen onderstaande 3 eruit:
- Geen wijziging in systematiek huurprijsindexering

- Wie bepaalt de openingstijden?
Door een wijziging van de Winkeltijdenwet op 1 januari 2023 kan een verhuurder de openingstijden van een winkel alleen nog bepalen als de huurder hiermee heeft ingestemd. Afspraken over specifieke openingstijden kunt u maken in artikel 13. Uitgangspunt van de wetgever is dat in principe alleen de winkelier besluit over zijn openingstijden.

- Veranderde bepalingen over duurzaamheid;
In het oude model is vastgelegd dat partijen elkaar (vrijblijvend) ondersteunen om de gezamenlijk te formuleren duurzaamheidsdoelstellingen te behalen. Dat verandert. Het nieuwe model hanteert het uitgangspunt dat partijen vooraf afspraken maken op het gebied van duurzaamheid en die eventueel toevoegen als bijlage aan de huurovereenkomst.

Branco P 16 februari 2023 11:16

1

Zoals voorheen wacht ik eerst af tot Frankrijk verkocht is. Als de prijs redelijk is, dan zal ik een nieuwe analyse maken van de stand (en kwaliteit) van de portefeuille in NL en BE.

Zoals ik hier al een jaar of twee geschreven heb (of langer), was woningen toevoegen geen wondermiddel. Ook niet als de huizenprijzen niet waren gaan dalen. De locaties zijn daarvoor te ingewikkeld. Maar ook die daling van de huizenprijzen mag voor niemand een verassing zijn. Het was daarom sowieso een dood paard.

Daarnaast is FSC helemaal géén strategie maar een goedkoop alibi om de onvermijdelijke huurprijsaanpassingen te justificeren. Ook daar heb ik genoeg over geschreven. Iets met erfenis van Corio en Unibail en oververhuurde kliekjes waar die partijen van af wilden. Daar kan het huidige management ook niks aan doen. Wat dat betreft is het FSC-alibi nog best spitsvondig. Wel kwalijk waren de verkopen tegen veeeel te lage prijzen aan allerhande rijke vastgoedhandelaren. Dat komt wel op het conto van het huidige management.

En dus wil ik eerst die Franse verkopen afwachten, en ik meen dat men nog overweegt om in NL een object te verkopen. Een Koningshoek had men nooit mogen verkopen. Dat is namelijk een daadwerkelijk FSC, precies het type object dat men volgens de strategie zou willen houden (en terecht overigens). Een Tilburg, Roosendaal of Hoofddorp, dat zijn nu de projecten waar men op een juist moment snel afscheid van zou moeten nemen. En dan op het juiste momenten projecten zoals Koningshoek aanschaffen.

Het probleem is evenwel dat Wereldhave geen echte winkelvastgoedbelegger is. Het management zeker niet en de organisatie zelf ook niet of nauwelijks. Alle echte winkelvastgoedprofessionals zijn destijds niet meegekomen van Corio/Unibail. Uiteraard wordt er wel bijgeleerd, nu zo door de jaren heen.

ECHTER: als alle lucht uit de huren is én Frankrijk tegen een redelijke prijs verkocht is waardoor de LTV acceptabel is, dan komt er mogelijk toch een moment dat Wereldhave beter zou kunnen gaan presteren. Dat is dan voor mij het instapmoment, als een dividendrendement van minimaal zo'n 7 a 8% dan gegeven is.

junkyard 16 februari 2023 11:56

2

Eens met de analyse Branco P. Momenteel zit er best wat onzekerheid in Wereldhave, en ik heb het idee dat de koers iets teveel vooruitloopt op het aanbreken van een mogelijke groeifase (terwijl resultaten al jaren dalen en LTV/risico boven de doelstelling zit).

Wereldhave vind ik momenteel veel minder aantrekkelijk dan URW vanwege:
- lagere discount in beurskoers: 32% Wereldhave t.o.v. 50% URW
- kortere financieringslijnen (verhoogde afhankelijkheid herfinanciering) en een hogere cost of debt
- dividend uitdeling bij te hoge LTV i.p.v. resultaat inhouding totdat de LTV beneden de 40% is (hierdoor verhoogde kans op 'firesale')
- lagere kwaliteit assets en lagere onderhandelingskracht naar huurders

Toch doet CEO Storm het niet verkeerd, hij weet de markt te overtuigen van de FSC strategie en heeft de beurskoers hierdoor aardig opgetrokken richting boekwaarde. Ik denk dat e.e.a. wat is gemanipuleerd, door bij aantreden te sturen naar hoge afwaarderingen (sterke yield verhoging). Het is wat opmerkelijk dat in 2022 wordt gesproken over yield compressie (positieve herwaardering FSC winkelcentra), terwijl marktbreed yields juist stijgen (ivm rente stijging). Door deze sturing springt de strategie er goed uit, maar de eerdere harde afboeking had wel als resultaat dat de LTV sterk steeg en er (t.o.v. geleidelijke afboeking) hogere druk ontstond om de Franse winkelcentra tegen forse discount te verkopen (firesale).

CEO Storm heeft nu 'beloofd' dat de resterende Franse assets niet tegen hoge discount zullen worden verkocht, of dit betekent dat Wereldhave hier mee tijd voor neemt (incl. verdere afwaardering boekwaarde) of dat dit op korte termijn werkelijk kan worden verkocht (tegen max. 20% discount?) is af te wachten. Huidige transactiemarkten zijn nog niet goed, en de operationele prestatie van de Franse winkelcentra in 2022 vind ik niet zo sterk (mede door hoge beheerkosten ivm uitbesteding management) bij 'net rental income' van 6,659 miljoen op een boekwaarde van 183,729 miljoen (= 3,6% netto yield na kosten - zie blz. 22 jaarcijfers).

Overigens bijzonder dat Wereldhave -9,543 miljoen aan 'Interest charges' toewijst aan Frankrijk (waardoor het Franse resultaat over 2022 negatief is), ten opzichte van -18,644 miljoen in NL. NL is aan portefeuille omvang 5x zo groot en krijgt slechts 2x de rentelast t.o.v. Frankrijk, mede hierdoor is het resultaat in NL veel beter dan Frankrijk.

J.Inv. 16 februari 2023 12:03

0

Tilburg past inderdaad totaal niet binnen de fsc strategie. Dat is een ouderwets binnenstad winkelcentrum.

HCohen 16 februari 2023 12:40

0

Ik blijf erbij dat WH voor de KT een aantrekkelijk aandeel is(oa resterende shorters) en wacht de ontwikkelingen af om te bepalen of het een aantrekkelijk aandeel blijft voor de LT.

The Third Way... 16 februari 2023 12:46

0

quote:
junkyard schreef op 16 februari 2023 11:56:
...
Overigens bijzonder dat Wereldhave -9,543 miljoen aan 'Interest charges' toewijst aan Frankrijk (waardoor het Franse resultaat over 2022 negatief is), ten opzichte van -18,644 miljoen in NL. NL is aan portefeuille omvang 5x zo groot en krijgt slechts 2x de rentelast t.o.v. Frankrijk, mede hierdoor is het resultaat in NL veel beter dan Frankrijk.

Ja, zag ik ook. Bizar. En als je wat verder spit dan vind je veel meer maar ben ermee gestopt.

Zo is bv. de top-line publicatie van de totale winst per aandeel eufemistisch "misleidend", zo ook de framing v/d verkoop van additioneel NL centrum als ambitieus (omdat zgn. verhoogde rendementseisen), en zo ook de opwaarderingen van (eerst zeer fors afgewaardeerde) nog in ombouw zijnde FSC.

Eventuele aankopen via emisies om daarmee de LTV te stutten zullen weer door de IRR formule worden gerechtvaardigd, terwijl verwachte CAPEX niet wordt meegenomen, de huren worden verlaagd, en derhalve de veronderstelde mega opwaarderingen voor meer dan 100% de IRR moeten rechtvaardigen terwijl ze tot nu toe mislukt zijn...

Branco P 16 februari 2023 13:46

0

quote:
HCohen schreef op 16 februari 2023 12:40:
Ik blijf erbij dat WH voor de KT een aantrekkelijk aandeel is(oa resterende shorters) en wacht de ontwikkelingen af om te bepalen of het een aantrekkelijk aandeel blijft voor de LT.

Als ik het mij goed herinner zijn de thans resterende shorters op beduidend hogere koersen ingestapt dus of die überhaupt ooit de noodzaak gaan zien om uit te stappen weet ik niet. Ik heb daar in het verleden meerdere posts aan besteed. Kun je teruglezen. Dus of die shorters op KT gaan uitstappen weet ik niet. Dan moeten er in ieder geval op KT zeer goede resultaten geboekt worden op de Franse verkopen, die boven verwachting zijn.

HCohen 16 februari 2023 14:02

0

quote:
Branco P schreef op 16 februari 2023 13:46:
[...]

Als ik het mij goed herinner zijn de thans resterende shorters op beduidend hogere koersen ingestapt dus of die überhaupt ooit de noodzaak gaan zien om uit te stappen weet ik niet. Ik heb daar in het verleden meerdere posts aan besteed. Kun je teruglezen. Dus of die shorters op KT gaan uitstappen weet ik niet. Dan moeten er in ieder geval op KT zeer goede resultaten geboekt worden op de Franse verkopen, die boven verwachting zijn.

Sinds die opmerking/jouw posts hierover is er één partij die compleet heeft afgebouwd(heb de naam even niet paraat, ben op pad) en Woodson is ook aardig aan het afbouwen.
Dus al is er ‘de noodzaak’ er niet heeft het klaarblijkelijk ook geen zin om short te blijven bij minder perpectief(kosten en mogelijk andere prospects). Mijn verwachting is dan ook dat het afbouwen zal voortzetten.

xof 16 februari 2023 14:04

0

quote:
Branco P schreef op 16 februari 2023 13:46:
[...]

Als ik het mij goed herinner zijn de thans resterende shorters op beduidend hogere koersen ingestapt dus of die überhaupt ooit de noodzaak gaan zien om uit te stappen weet ik niet. Ik heb daar in het verleden meerdere posts aan besteed. Kun je teruglezen. Dus of die shorters op KT gaan uitstappen weet ik niet. Dan moeten er in ieder geval op KT zeer goede resultaten geboekt worden op de Franse verkopen, die boven verwachting zijn.

Hangt toch ook af van de duration, als de koersen zo blijven, kopen veel shorter contracten waardeloos af.

Ik zie WH verder stijgen richting dividend uitkering. Staan te laag tov intrinsiek, er is veel afgeboekt, de huurinkomsten weer, rente impact valt vooralsnog mee en Storm heeft een mooie FullServiceCenter strategie

The Third Way... 16 februari 2023 14:06

1

quote:
Branco P schreef op 16 februari 2023 13:46:
[...]

Als ik het mij goed herinner zijn de thans resterende shorters op beduidend hogere koersen ingestapt dus of die überhaupt ooit de noodzaak gaan zien om uit te stappen weet ik niet. Ik heb daar in het verleden meerdere posts aan besteed. Kun je teruglezen. Dus of die shorters op KT gaan uitstappen weet ik niet. Dan moeten er in ieder geval op KT zeer goede resultaten geboekt worden op de Franse verkopen, die boven verwachting zijn.

Uitstappen is voor hen heel moeilijk door de illiquiditeit, de eventuele goedkeuring v/d emissie op de komende AvA zullen ze met extra aandacht volgen omdat ze dan, met ook grotere winst, kunnen liquideren...

Ortega 16 februari 2023 14:25

1

quote:
xof schreef op 16 februari 2023 14:04:
[...]
... er is veel afgeboekt, de huurinkomsten weer, rente impact valt vooralsnog mee en Storm heeft een mooie FullServiceCenter strategie...

Dat zijn nou net het rapportcijfer waarop met deze jaarcijfers NIET wordt gescoord.
afboekingen die niet naar boven komen, huurindexaties die we niet terugzien, en FSC wat matig in de boeken blijft staan. Triest.

Bedankt voor alle diepere analyses forumleden.

xof 16 februari 2023 16:58

1

Afboekingen zijn al gedaan, het is redelijk "schoon schip" vlgs mij. Het lijkt me fair value op de balans.

Huurprijzen zijn waar mogelijk geïndexeerd (in Frankrijk 3,5% gecapped).

Lease-spread positief, nieuwe contracten boven nivo van oude contracten.

Die Mathijs Storm wetd bij "De aandeelhouder" geinterviewed. Podcast, kan ik aanraden. Ik vond het een prima verhaal.

De rente gaat pieken dit jaar en dat lijkt me een mooi instapmoment voor vastgoed (mijn enige vastgoed belegging).

@Ortega, begrijpen we elkaar? Wat vind je triest?

Ortega 16 februari 2023 23:27

0

Jij kijkt er positief tegenaan, ik had nu al bewegingen op die onderwerpen geacht te zullen zien. daarom is mijn gemoedsrust hierom triest. Maar dank voor je hoopvollere inzicht dan maar.

Vertraagd	31 jan 2025 17:35
Koers	14,640
Verschil	+0,100 (+0,69%)
Hoog	14,700
Laag	14,440
Volume	76.583
Volume gemiddeld	84.718
Volume gisteren	50.467

04 nov	Blokker huurt 7 panden van Wereldhave
25 okt	Wereldhave boekt hoger resultaat
23 jul	ING: Wereldhave presteert licht onder...
23 jul	Degroof: Wereldhave boekt nette resul...
23 jul	Wereldhave in gesprek over verkoop 2 ...
23 jul	Wereldhave boekt fors hoger resultaat
19 jun	Faillissement Scotch & Soda heeft nau...
24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2023, doorpakken en doorleven

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer