Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Economische Vluchteling schreef op 12 augustus 2019 18:59:

[...]

Zucht...
Dit gaat om de fair value waarde in een reëel te verwachten worst-case scenario, staat compleet los van de beurskoers.

Ik zit hier niet om te gissen wat de beurskoers vandaag of morgen doet, het gaat om de onderliggende waarde die er een aantal jaar over kan doen om zich te realiseren.

Als je jou moet geloven kan je net zo goed de hele aex nu op 380 punten zetten, want er komt een recessie aan. en als het 380 is, waarom niet 250, want het kan altijd slechter, toch?

quote:

effegenoeg schreef op 31 juli 2019 18:43:

Op 21,76€ verlies genomen was nog niet eens zo'n gekke beslissing.
Verlies nemen is ook een leerproces in de beleggings- wereld.
Het was zowaar niet misselijk maar heb lering getrokken uit eerdere debacle's.
Verwacht ook dat de 18€ het niet zal houden

quote:

junkyard schreef op 12 augustus 2019 20:41:

Het door EV geschetste scenario is eerder een gematigd positief scenario, waarin WHV rustig doorkabbelt in het ritme van beperkte afboekingen en redelijke verhuringen (beperkte huurkrimp), en de werkelijke WHV waarde over enkele jaren hoger blijkt te liggen dan de huidige beurskoers. Dit scenario komt niet in de buurt van een worst case scenario.

quote:

NLvalue schreef op 12 augustus 2019 18:29:

Het lijkt me dat de markt dat risico van een recessie voor alle vastgoedfondsen gelijk inschat:

WHV beleggers hebben een ritje van -42% kunnen doen P12M van hoog naar laag. URW -37%. ECP -39%. Aegon -35%. Als je dit corrigeert voor dividend en een beetje met je ogen knijpt - 1 pot nat. DIe selectieve angsthazerij heeft hier geen plaats.

De vergelijking van WHV met Intu was 6 maanden geleden even onzinnig als nu. Lijkt me een veel mooiere discussie voor het URW forum, gezien hun resultaten in de UK.

Ondertussen lees ik berichten over de eerste 20jr hypotheek in Denemarken tegen 0% rente. En de record hoogte spaargeld in NL. En zie de vloedgolf aan consumentenbestedingen komen als de spaarrente negatief wordt.

Wat praktischer, mooie beleggingskansen. Koop WHV 18,05. Schrijf Call 18 June @1,25. Vang het dividend van stel 2,25 = E3,50 in de pocket, 20% rendement. " ja maar, de koers kan verder dalen". Klopt. En die van alle andere aandelen ook....

quote:

Thorgall schreef op 13 augustus 2019 09:06:

[...]Denemarken heeft een geheel andere hypotheekmarkt dan Nederland. Financiering van de middelen vindt op een andere wijze plaats dan hier. Is niet vergelijkbaar dus. Dat de hypotheekrente dalend is, is echter een feit. Dit voordeel wordt weer teniet gedaan door een daling van de pensioenen.

Verder gaan oude theorieën over sparen niet meer op. Die theorie was inderdaad dat er bij een lagere rente minder gespaard wordt en derhalve meer geconsumeerd. De extreem lage rente zorgt voor een inverse. Door de lage verwachte rendementen zet een lage rente nu aan tot meer sparen. Zowel cijfers van banken als het CBS ondersteunen dit. Zodra gaat landden dat pensioenen gekort moeten gaan worden, zal de spaarquote alleen maar verder stijgen verwacht ik.

Het is dus nog maar de vraag of er meer geconsumeerd gaat worden.
Tevens stel ik de vraag dat, indien er een recessie komt (deze schijnt in landen als Duitsland, UK en Italie al in de maak te zijn met negatieve cijfers), consumenten niet nog prijsbewuster gaan kopen. Lees online shoppen.

quote:

junkyard schreef op 13 augustus 2019 00:51:

Een ruime verdubbeling van de huidige beurskoers noem ik geen gematigd positief scenario, maar een extreem positief scenario (waarvoor een roze bril nodig is). Ik ga ervan uit dat de huidige beurskoers een goede weergave is van de werkelijke (base case) marktwaarde van WHV, waarin is meegenomen dat de markt verwacht dat er zware tijden aankomen (wat taxateurs niet hebben geprijsd, die kijken vooral in de achteruitkijkspiegel). Elke NPV die uit een rekenmodelletje komt rollen die boven de beurskoers uitkomt is een positief scenario (of indicatie van foutieve modellering).

Wanneer je zelf verwacht dat de goede jaren voor winkelvastgoed er nu weer eens aankomen, dan kan ik je verklappen dat de markt hier momenteel heel anders over denkt. Maar de markt is grillig, de wereld kan er over een maandje weer een stuk mooier (of triester) uitzien.

quote:

crux schreef op 13 augustus 2019 10:26:

Alle mooie fair value berekeningen ten spijt, die zelfs in het worst-case scenario hoger ligt dan de huidige beurskoers neemt de positie van de horde shortpartijen alleen maar toe en bedraagt nu 19,85%.
Mr. Market en de shortpartijen kunnen nu de vraag stellen die Van Gaal in het verleden ook aan journalisten stelde: "Zijn jullie nu zo dom of ben ik nu zo slim".

quote:

NLvalue schreef op 13 augustus 2019 13:12:

Ik heb de data laten zien dat URW het laatste jaar een net zo harde rit naar beneden gemaakt heeft als WHV.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 12 augustus 2019 17:34:

Hier mijn postzegel methode voor de worst case scenario, zie bijlage.

De ergste verhalen zeggen dat er zeker 20% te veel retail space is in NL.
Nu ga ik er dan vanuit dat WHV proportioneel mee deelt om de markt te balanceren, en er dus 20% vloeroppervlak verdwijnt. Ze zitten immers op prima locaties dus meer dan die 20% zal het niet zijn.
Tevens ga ik er van uit dat de netto huurinkomsten vanwege de druk ook 20% dalen, ondanks inflatie en afname van aanbod.
Dit gebeurt allemaal over een periode van 10 jaar, jaar 1 is de daling al ingezet maar staat de NRI op 170 vanwege de developments die er bij komen.
Ik ga er van uit dat de rente rond de 2.2% blijft en de overhead in die periode niet stijgt. Het gaat er van uit dat er geen grote ivnesteringen worden gedaan, maar jaarlijks wel een aantal miljoenen overblijven voor kleinere investeringen bij herverhuur.
Verder een discount rate van 8% en een boekwaarde op 6% NIY lijken me heel redelijk.

Dit resulteert in een waarde van €19.09 in de worst case scenario.
Verder gaan we er dan van uit dat er natuurlijk geen totale mismanagement is.
Nu blijf ik er bij dat de fair value eigenlijk rond de €30-35 is.

quote:

junkyard schreef op 13 augustus 2019 16:27:

Als belegger is het belangrijk in de spiegel (en vooruit) te blijven kijken.

quote:

Jos2233 schreef op 13 augustus 2019 17:31:

[...]
Er zijn mooie gebouwen en pleinen en er is straat theater en toeristen kunnen zich er prima vermaken. Ik woon in Alkmaar en in de binnenstad is het leuk winkelen. Ik ben wel eens in Middenwaard geweest (Heerhugowaard,kwartiertje met de fiets) en daar loopt praktisch niemand voor de fun.

quote:

crux schreef op 13 augustus 2019 17:30:

[...]
Als ik van precies een jaar geleden de koersen neem en daar ook het uitgekeerde dividend bij betrek dan is URW met 27,9% gedaald en WHV met 34%.