Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2020

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Omlaag ↓

Tenton 31 oktober 2020 03:55

Ik vraag me vooral af wat de impact gaat zijn van alle winkels die weer zowel in frankrijk als in belgie dicht gaan. (Met mss nog andere landen die volgen)

Reeds ingeprijst, of mogen we ons aan nog een verlaging verwachten?

Ik snap deze beslissing van de overheid ook niet echt. Lijkt me dat het besmettingsrisico in winkels vrij laag zou liggen. De economische gevolgen van alweer 2 maanden sluiting lijken dan veel groter.

Eagle1959 31 oktober 2020 04:33

quote:
!@#$!@! schreef op 30 oktober 2020 23:28:
Is dat zo ? Waar lees je dat ?

In het FD staat een stuk dat Duitsland in december de risicogroepen kan inenten bij goedkeuring Oxford vaccin. Ze liggen al op voorraad in verschillende centra in Duitsland. Men verwacht komende weken uitsluitsel over effect en goedkeuring..

Eagle1959 31 oktober 2020 04:36

Biontechn en Pfizer zijn de leveranciers

Marco19 31 oktober 2020 06:46

Volgens arts Marcel Levi, zeer vooraanstaande arts welke werkzaam is in londense ziekenhuizen. Zij zijn bezig om vanaf begin december vaccinaties in te plannen. Zie oa ad.nl

Marco19 31 oktober 2020 07:07

www.ad.nl/wetenschap/doe-niet-zo-kram...

www.ad.nl/binnenland/arts-over-corona...

Ik vind dat als mensen een nog niet goedgekeurd vaccin willen krijgen, dat dit mogelijk gemaakt moet worden. Als alle signalen uitwijzen dat het vaccin goed lijkt te zijn. Er moeten nu wat risico’s genomen worden.
Dan alvorens vaccinatie een duidelijke uitsluiting aansprakelijkheid tekenen.

Up&Down 31 oktober 2020 08:24

quote:
Tenton schreef op 31 oktober 2020 03:55:
Ik vraag me vooral af wat de impact gaat zijn van alle winkels die weer zowel in frankrijk als in belgie dicht gaan. (Met mss nog andere landen die volgen)

Reeds ingeprijst, of mogen we ons aan nog een verlaging verwachten?

Ik snap deze beslissing van de overheid ook niet echt. Lijkt me dat het besmettingsrisico in winkels vrij laag zou liggen. De economische gevolgen van alweer 2 maanden sluiting lijken dan veel groter.

2 maanden is ook niet correct. In Frankrijk 2 weken en hierna volgt een evaluatie. In België 1 maand en hierna een evaluatie. Bovendien mogen alle winkels in België openblijven om gekochte spullen te bezorgen of “af te halen”. (Al zal een webwinkel dan denk ik de voorkeur hebben maar het is iets.) En in Italië moet alles in het weekend natuurlijk dicht.

Dit is natuurlijk geen goed nieuws maar geeft wel enigszins duidelijkheid en dat doet het altijd goed. Aangezien we te maken hebben met een boekjaar van 1,5 jaar en we al in maand 17 zitten is zelfs een volledige kwijtschelding van de huur voor een korte periode wat mij betreft overkomelijk. Mogelijk dat ze dit kunnen combineren met het betalen van achterstallige huur door de huurders. Dan wordt er ook iets aan dat bedrag gedaan. Mochten winkeliers daar niet op ingaan weet je mogelijk ook genoeg..

NLvalue 31 oktober 2020 08:34

We gaan t zien .. voorzichtigheidshalve ga ik er maar vanuit dat dit een verloren kwartaal wordt - Denk dat de pijn zal verschuiven richting winkels die het van de feestdagen piek moeten hebben ( de Bijenkorf, speelgoed, cadeaus) en wintersportartikelen. En richting een nieuw normaal gaan voor fashion, schoenen etc.

Zolang de luchtvaartmaatschappijen zeggen dat hun vluchten imploderen - blijft er veel geld over om in andere consumptieve bestedingen te stoppen ( dat gaat net zolang goed, totdat mensen zich zorgen gaan maken over hun baan)

Marco19 31 oktober 2020 08:49

Mensen zijn al behoorlijk aan het oppotten. Scheelt wel dat ECP in de ‘wealthy’ gebieden zit. Deze mensen hebben over het algemeen iets meer reserves aangelegd in goede tijden of ‘ oud geld’.

Ik reken zelf met dat Q4/Q6 en Q1 2022 cashflow neutraal wordt. Kosten gedekt en misschien klein beetje cashflow. Uit de cashflow zal er wat afgelost worden op sommige leningen.

Wordt met name interessant of ECP de huren op niveau blijft houden en of de leegstand niet heel groot wordt.
Dat lijkt tot nu toe te overzien.

Het mooie is dat het management er al 20 jaar zit en geen korte termijn acties uithaalt. Het zijn geen ‘passanten’.

Verdere afbouw van de bescherming zegt ook wel wat. Er wordt geluisterd naar hetgeen Van Herk ze in de oren fluistert.

[verwijderd] 31 oktober 2020 09:07

quote:
Marco19 schreef op 31 oktober 2020 07:07:
www.ad.nl/wetenschap/doe-niet-zo-kram...

www.ad.nl/binnenland/arts-over-corona...

Ik vind dat als mensen een nog niet goedgekeurd vaccin willen krijgen, dat dit mogelijk gemaakt moet worden. Als alle signalen uitwijzen dat het vaccin goed lijkt te zijn. Er moeten nu wat risico’s genomen worden.
Dan alvorens vaccinatie een duidelijke uitsluiting aansprakelijkheid tekenen.

In the UK, you can hear more and more voices that expectations of what the first vaccine will do are probably way too high and it will only be partially and temporarily effective and might not arrive until Q1 2021.

Also, looks that next week England will go into full lockdown.

[verwijderd] 31 oktober 2020 09:13

quote:
DarkAngel schreef op 29 oktober 2020 20:53:
[...]

Het zou in elk geval een ontzettend onhandige communicatiestrategie zijn geweest de afgelopen maanden als er nu opeens een rights issue aankwam

Futa heb je een onderbouwing voor die 8-10 euro, is er een berekening die leidt tot deze range? Of was dit meer om gewoon wat te noemen, mag natuurlijk ook.

Daar gaan we, even kort: NAV nu ong 40. Huren gaan 20-30% omlaag komende jaren, waarde van assets ook. Door Ltv van 45% kom je uit op een nieuwe NAV van ong 20. Dividend wordt komende jaar (jaren?) in stock uitbetaald tegen discount dus dan gaat je NAV verder omlaag naar ong 15. Gezien sentiment blijft een discount tov NAV gehandhaafd, ergo koersdoel 8-10. Mochten ze 13-14 raken: verkopen.

[verwijderd] 31 oktober 2020 09:14

Covid: Belgium announces return to national lockdown

Non-essential shops and businesses offering personal services like hair salons have been ordered to close from Monday until the middle of December.

Any gatherings in public spaces must be limited to a maximum of four people.

Supermarkets can only sell essential goods and households are allowed just one visitor.

Autumn school holidays have also been extended until 15 November.

The existing night-time curfew measures and closures of bars and restaurants will remain in place.

www.bbc.co.uk/news/world-europe-54752194

Marco19 31 oktober 2020 10:36

De Nederlander Marcel Levi, die leiding geeft aan zeven academische ziekenhuizen in Londen, bevestigt het nieuws uit het Verenigd Koninkrijk en spreekt van een „heftige, maar concrete opgave.” Hij moet in opdracht van de Britse overheid een plan klaarmaken om tussen de eerste en derde week van december zo’n 2 miljoen inwoners in Londen te vaccineren tegen corona.

Afweerreactie

Levi: „Alles wijst erop dat de twee vaccins die het verst in ontwikkeling zijn - van de farmaceuten AstraZeneca en Pfizer - een goede afweerreactie tegen het coronavirus teweegbrengen en veilig zijn. Er gloort nu echt licht aan het einde van de tunnel.”

Ook voor Nederland acht Levi een vaccin „medio december haalbaar”: „Qua toelating op de markt lopen de Britten nog steeds gelijk op met de rest van de EU.”

Branco P 31 oktober 2020 10:40

quote:
Futa schreef op 31 oktober 2020 09:13:
[...]

Daar gaan we, even kort: NAV nu ong 40. Huren gaan 20-30% omlaag komende jaren, waarde van assets ook. Door Ltv van 45% kom je uit op een nieuwe NAV van ong 20. Dividend wordt komende jaar (jaren?) in stock uitbetaald tegen discount dus dan gaat je NAV verder omlaag naar ong 15. Gezien sentiment blijft een discount tov NAV gehandhaafd, ergo koersdoel 8-10. Mochten ze 13-14 raken: verkopen.

Mooie uitspraak hoor, huren 20 a 30% omlaag de komende jaren. En ergens anders las ik, volgens mij ook van jouw hand, "huren gaan door de helft". Maar goed, 30% huurverlaging zou voor winkelcentra als I Gigli en Carosello betekenen dat ze bij 100% omzetherstel op een gemiddelde OCR uitkomen van zo'n 5,25% a 5,50% en bij 90% omzetherstel zouden ze op een gemiddelde OCR van 5,75% a 6,00% uitkomen. Het scenario wat jij beschrijft (huur 20 a 30%) omlaag zou zich wellicht kunnen manifesteren bij één van de kleinere winkelcentra van ECP in Frankrijk, en dan moet er ook nog eens een bijkomende problematiek zijn (ik denk dan aan het omvallen van huurders tijdens af vanwege een lange tweede lockdown of (in theorie) zou er bijvoorbeeld een keer in de buurt van een winkelcentrum van ECP een grote nieuwe concurrerende Hypermarkt gebouwd kunnen worden waardoor de bezoekersaantallen flink zouden dalen. Het heeft echter heel wat voeten in aarde voordat een gemeente een dergelijke ontwikkeling toestaat. Maar zonder een dergelijke bijkomende problematiek zie ik op basis van mijn analyses van de vastgoedportefeuille dit niet snel gebeuren en al helemaal niet portefeuille-breed. En er zijn daarentegen ook winkelcentra in portefeuille, zoals het kroonjuweel I Gigli bij Florence waar "as we speak" waarde wordt gecreëerd door het herbestemmen van een grote speelgoedwinkel en een oude bazaar in kleinere units met zeer aantrekkelijke nieuwe huurders als Adidas, Nike (foto's van die winkel nu te zien op de FB Site van I Gigli) en JD Sport. Daar worden flinke rental uplifts gerealiseerd en met de bestaande zeer lage OCR van 7,5% (stand juni 2019 wat bij 90% omzetherstel zou neerkomen op 8,3%) is het zeer aannemelijk dat post corona de huren gewoon verder blijven stijgen.

Dus maak je berekening nog een keer opnieuw en ga eens uit van een conservatieve 5 a 10% huurdaling de komende jaren.

Gaan we naar winkelcentra van URW kijken dan zou ik je bij het gros van de winkelcentra in de VS en zeker ook bij diverse winkelcentra in Europa zeker gelijk geven. Maar daar hebben we dan te maken met veel te grote winkelcentra (met 200+ winkels waarvan thans in sommige gevallen 30 tot 40 kleine winkelunits leeg) met vrijwel altijd één disfunctionerende winkelverdieping en (deels) gedateerde warenhuizen als trekkers (in plaats Food-trekkers) en OCR's die door de jaren heen gestegen zijn naar de 15%-20% regionen. Dat daar wel flinke huurcorrecties plaats moeten vinden, dat kun je op je vingers natellen. Je ziet dan ook dat de yields voor dat type winkelcentra al een jaar of twee aan het stijgen zijn terwijl de yields voor supermarkten-panden juist alleen maar gedaald zijn en yields voor winkelcentra met grote supermarkten als hoofdhuurder qua ontwikkeling daar tussenin zitten, uiteraard afhankelijk van de verhouding food-non food en overige winkelcentrumspecifieke kenmerken.

Branco P 31 oktober 2020 11:18

De nieuwe lockdowns in Frankrijk, België en vooralsnog 's weekends in Lombardije (4 winkelcentra van ECP) zijn natuurlijk wel een domper. In Lombardije geldt dit overigens kennelijk niet voor de horeca, dus alleen voor niet essentiële winkels. Het is zeker niet uit te sluiten dat Italië de komende week (weken) nog aanvullende sluitingen vordert.

Ik heb me nog niet verdiept in de tweede golf overheidssteunmaatregelen in die landen, maar in Duitsland (waar nu de horeca m.u.v. afhaalfuncties en bijvoorbeeld ook de fitness-studio's vanaf maandag gesloten zijn) krijgen de ondernemingen met minder dan 50 werknemers nu in november 75% van hun omzet van november 2019 vergoed door de overheid (en als de lockdown in december doorgaat geldt dat ook voor december). Voor grotere ondernemingen gelden aangepaste percentages. Ook zijn er voor ondernemingen voordelige kredietregelingen.

De timing van winkelsluitingen is wel erg ongelukkig met Black Friday eind november en de kerstinkopen in het verschiet. Gaf men tijdens de eerste lockdown nog tussen 50% en 100% huurkwijtschelding tijdens de sluiting, denk ik dat je nu aan 100% moet denken (even nog onder voorbehoud van de specifieke overheidssteun). 200mio/12 = 16,7mio huurinkomsten per maand x 80% (It, Fr, Be en beetje Zw) x 85% (huurders dicht) = 11mio kwijtschelden per maand sluiting.

www.thelocal.it/20201030/can-italy-re...

!@#$!@! 31 oktober 2020 11:33

Niet iedereen is zo positief als Levi. Ik heb geen flauw idee wie er gelijk gaat krijgen. Beiden lijken op zich geloofwaardig.
www.nrc.nl/nieuws/2020/10/27/een-effe...

Al zie ik het probleem met oudjes niet zo. Als je gewoon bij kwetsbare groepen afstand houd, maar jonge mensen massaal ik inent die naar school gaan en graag weer uit willen. Dan lijkt mij het probleem ook opgelost.

junkyard 31 oktober 2020 12:19

Vandaag rustig naar de kwartaalcijfers gekeken, eerder geen tijd voor.

De operationele cashflow is dit kwartaal netjes, dit is t.o.v. vorig kwartaal toegenomen van € 76,4 miljoen naar € 117,1 miljoen (+ € 40,7 miljoen). De receivables zijn iets gedaald (van € 63,5 naar € 60,1 miljoen) maar een groot inhaaleffect (qua huurinningen / inloop achterstanden) is dus nog niet zichtbaar. Dit blijft een punt van zorg, zeker nu corona maatregelen verder worden aangescherpt, en huurders in verdere problemen kunnen komen door matige omzetontwikkeling en doorlopende verplichtingen. In deze situatie zou een verhoging van receivables (en verdere huurkortingen / regelingen) gedurende Q4 goed denkbaar zijn, wat vervolgens de vastgoedwaardering richting jaareinde 2020 kan aantasten.

Er is afgelopen kwartaal € 16,5 miljoen aan capex besteed (van € 81,3 naar € 97,8 miljoen), zo'n 40% van de vrije operationele kasstromen is dus weer geïnvesteerd in de winkelcentra.

Frankrijk is aardig hersteld in Q3, met t.o.v. vorig kwartaal veel meer afspraken met huurders, goede omzet en aardige collections. Zweden loopt goed, zoals verwacht. Italië blijft de grootste zorg, met teleurstellende collections en mindere omzet. De grotere Italiaanse malls (I Gigli, Carosello) en Woluwe hebben meer last ervaren van corona, wat komende maanden merkbaar zal blijven. Ik verwacht dat dit negatieve gevolgen zal hebben voor de boekwaarde jaareinde 2020 van (vooral) deze grotere winkelcentra, en dat de jaareinde LTV boven de 45% zal uitkomen (ondanks geen dividend uitdeling in 2020, en verkopen). ECP management verwachtte eerder geen verdere daling in boekwaarden, maar dit lijkt mij niet reëel bij huidige omstandigheden. Verkoop van winkelcentra lijkt mij niet goed mogelijk, voor jaareinde 2020, een verkoop van Bordeaux (of Grenoble?) is bij huidige markt onzekerheid onwaarschijnlijk.

Geen dividend uitkeren, en een stock dividend (in 2021) lijkt mij voorlopig de juiste keuze, om het emissie spook buiten de deur te houden en vreemd vermogen verstrekkers rustig te houden. Ondanks dat ECP weer zelfingenomen spreekt over haar hypotheken financiering, is na corona (ook in Q3) geen langdurige financiering (> 5 jaar) opgehaald. Dividend binnenboord houden en de Moraberg verkoop zullen helpen om banken het comfort te bieden dat de risico's (LTV) beheersbaar zijn, in huidige onzekere tijd wensen banken geen verhoogd risico en wordt bij voorkeur alleen risicovrije financiering verstrekt (met staatsgarantie of zeer lage LTV) om geen risicodragend kapitaal in te hoeven zetten. Een voorbeeld hiervan is de € 24 miljoen 3-jarige 'state guaranteed bank loans' die ECP in Italie wist los te peuteren bij Banca Popolare di Milano en Banca Intesa Sanpaolo, zonder staatsgarantie blijft het loket bij deze partijen dicht in tijden van verhoogde onzekerheid (en meer defaults in hun boeken). In Zweden zal herfinanciering vast iets makkelijker zijn, door betere prestaties en Moraberg verkoop.

Over Moraberg wordt gemeld dat dit tegen book value is verkocht, een prijs van €41.1 miljoen, het statement of cash flows toont echter een opbrengst van € 36.8 miljoen (€ 4.3 miljoen lager i.v.m. transactiekosten / taxes?). Moraberg is in 2006 aangekocht voor € 37.5 miljoen met een netto-aanvangsrendement van 6,0%, daarmee geen spectaculair ritje en geen (meer)waarde getoond vanuit deze aankoop/verkoop, ondanks dalende yields sinds aankoop en melding bij aankoop dat er huurgroei en uitbreiding potentie zou zijn (wat dus niet is waargemaakt):

www.eurocommercialproperties.com/asse...

Dit vastgoed zal redelijk te verkopen zijn vanwege Zweden (minder corona last) en geen winkelcentrum met indoor gangpaden (maar een retail park met DIY en tuincentrum). Dit is daarmee niet indicatief voor de resterende portefeuille, en ondersteunt niet de hardheid van ECP boekwaarden of de kracht van ECP management (m.b.t superieure aankopen, huurgroei, meerwaarde creatie). Maar dit kan geen verrassing zijn, vanwege de discount t.o.v. boekwaarde waarop ECP (en het andere winkelvastgoed) nu noteert.

Branco P 31 oktober 2020 12:52

De 36,8 euro cash flow uit verkoop Moraberg kan twee dingen betekenen in mijn ogen:

* er staat nog een restbedrag in depot bij een notaris als garantiestelling en dat wordt later uitbetaald. Dan zou dat bedrag in de receivables staan wellicht?

* Er is een aandelentransactie uitgevoerd en de belastinglatentie is verrekend. Bij jaar van aankoop 2006 en 37mio aankoopwaarde zou bij een aangenomen 30 jarige afschrijvingstermijn en Zweedse VpB ter hoogte van 22% die belastinglatentie ongeveer op 4 mio uitkomen. Dan hoeft ECP later geen winstbelasting meer af te dragen.

Over de waardering: de tweede lockdown gaat wel een bepaald effect hebben, zoals de eerste lockdown die ook had. De tweede lockdown maakt duidelijk dat de eerste geen "vergissing" was van de overheden en dat ze dus over een jaar of 10 bij een vergelijkbaar virus weer de boel op slot kunnen gooien. Als je een pessimist bent dan zeg je 5 jaar, wie weet. Als je dan periodisch 2 of 3 maanden huurvrij moet inbouwen in de DCR dan zou ik zeggen: 3 maanden huurderving per 10 jaar? 2,5% minder huur is misschien 4% lagere waardering. Daarvan al een stukje in de juni 2020 cijfers afgeboekt.

Pre tweede golf gaf ik aan een afwaardering eind 2020 overall tussen 1% en 3% te verwachten ten opzichte van juni 2020. Ik zei daarbij: Woluwe/Carosello/I Gigli rond 3%/4% en diverse objecten in Zweden een opwaardering.

Ne we in de tweede golf zitten denk ik eind 2020 aan een afwaardering tussen 2% en 4% waarbij een Woluwe rond 5%, maar I Gigli zal wat positiever zijn vanwege de doorgevoerde herontwikkelingen dit jaar, mogelijk een beperkte afwaardering (2%). Daarnaast zullen er in Zweden nog steeds een paar opwaarderingen zijn op individueel niveau.

Tot zo ver weer mijn poging om besproken issues om te zetten in getallen en waardes.

barman Boone 31 oktober 2020 13:24

quote:
!@#$!@! schreef op 30 oktober 2020 15:23:
nee, je handelt gewoon verder in Parijs.

Oke dank je wel

Gaston Lagaffe 31 oktober 2020 13:25

quote:
DarkAngel schreef op 30 oktober 2020 12:14:
JPM ook naar 15 EUR! Kepler op 20. Lekker
Branco ik heb ze naar je doorgestuurd

Darkangel, hoe kom je in het bezit van dit soort analyses ? Stelt JP Morgan / Kepler ed dit beschikbaar aan grote particuliere klanten ? (IB-ers zullen dit krijgen als er een mandaat is gegeven)

GroteVriendelijkePrutser 31 oktober 2020 13:55

Als amateur heb ik nog niet zoveel verstand van beleggen.
Maar ik heb donderdag op 9,- toch een pluk gekocht

Corona is natuurlijk dit kwartaal nog een grote domper, ik verwacht dan ook dat de koers nog wel even schommelt tussen de 8-10 euro maar ik heb het idee dat het voornamelijk sentiment is.
De cijfers zijn prima gezien de crisis. Uitstellen van dividend vind ik verstandig en kan altijd nog ingehaald worden. Emissie is niet aan de orde, schulden zijn goed gefinancierd en het management neemt overwogen beslissingen.
In mijn optiek een solide bedrijf in moeilijke tijden.

Ik zit er in voor de langere termijn. Verwacht volgend jaar weer normalisatie.
Als ik zie hoeveel mensen ondanks de situatie toch heel gretig de stad in trekken denk ik dat de markt voor winkelcentra gewoon blijft draaien.

Met een beetje geluk volgend jaar weer dividend. Op deze koers is dat gauw 10%, zo niet 20%. Rustig laten staan en afwachten.
Duikt de koers weer onder de 9,- koop ik nog een plukje bij.

6.925 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 ... 343 344 345 346 347 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	23,750
Verschil	-0,100 (-0,42%)
Hoog	24,000
Laag	23,700
Volume	55.419
Volume gemiddeld	55.263
Volume gisteren	32.714

Eurocommercial Properties nieuws meer

08 nov	Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackma...	8
30 aug	Slotcall: chipaandelen trekken AEX om...	6
10 mei	Slotcall: AEX met nieuw record het we...	2
22 mrt	Slotcall: AEX ruimt de slingers op, m...	1
aug '21	Beursblik: Eurocommercial Properties ...
aug '21	Flink lager resultaat voor Eurocommer...	1
mei '21	Beursblik: Degroof Petercam verhoogt ...
mei '21	Beursblik: geen verrassingen bij Euro...	2
mei '21	Resultaatverbetering voor Eurocommerc...	1
mei '21	Beursblik: Berenberg verhoogt koersdo...	1