Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Namy schreef op 22 september 2020 18:52:

Eerder een pensioenfonds of Blackrock dat ECP van de beurs haalt dan Kleppiere. Ze mogen mijn aandelen voor 25e per stuk hebben.

quote:

Branco P schreef op 22 september 2020 21:48:

[...]

amount to be about €80 million in 2022/23 for the extension of the Woluwe shopping centre in Brussels, which will produce a yield of around 8%.

Mooie yield zou dat zijn overigens.

quote:

!@#$!@! schreef op 22 september 2020 22:25:

[...]

Dit is alleen de yield voor de uitbreiding neem ik aan ? Wat de reden is waarom ze zoveel betaald hebben a la een yield van nog geen ruim 4% ?

Maar dat maakt het na de verbouwing gemiddeld nog steeds maar 4,5%
Waarom zouden ze zoveel betalen als de norm 5% ?

quote:

junkyard schreef op 18 april 2018 19:48:

Mooi dat de transactie is afgerond aangezien de LTV momenteel (na Woluwe aankoop) nog steeds te hoog is. De transactieprijs (1 miljoen beneden boekwaarde) is in december 2017 al afgesproken. Doordat dit al 4 maanden geleden is afgesproken, is dit geen extra bevestiging dat boekwaarden (NAV & NNNAV) in lijn zijn met huidige marktwaarde. Ik verwacht dat yields wat zijn gestegen sinds december 2017, door extra onzekerheden die worden ingeprijsd door vastgoedbeleggers (zie koersontwikkeling) en iets oplopende rente.

Daarnaast heeft Eurocommercial in december 2017 het winkelcentrum 421 Goteborg ongeveer 10% beneden boekwaarde verkocht. Daarmee is nog geen overtuigend bewijs geleverd dat boekwaarden correct zijn.

Aangezien Eurcommercial meer winkelcentra moet verkopen om de LTV te verlagen (na prijzige Woluwe aankoop), zullen de volgende verkopen echt tonen hoe hard de boekwaarden zijn. Aangezien Eurocommercial de momenteel wat minder gewilde (kleinere) winkelcentra wil verkopen, ben ik bang dat er met discounts genoegen genomen zal worden.

De verwachting / belofte die Eurocommercial management op 16 oktober 2017 bij de Woluwe aankoop heeft bekendgemaakt wordt tot dusverre dus niet volledig waargemaakt:

Further sales of properties will follow in Italy, France and Sweden where
it is believed strong markets will facilitate sales at or above current valuations.

De markt lijkt inmiddels wat verslechterd.

Zonde dat Eurocommercial wel de hoofdprijs heeft betaald voor Woluwe, op de piek van de markt tegen extreem lage yield en hoge transactiekosten. Zo worden de Italiaanse winkelcentra verkocht tegen een yield boven de 6,0%, en levert de Woluwe aankoop een yield beneden de 4,0%.

Kwaliteit toevoegen en asset rotatie klinkt interessant maar kent een hoge prijs.

quote:

Branco P schreef op 23 september 2020 00:02:

[...]

Welke norm Apestaartje?

Wat zeer relevant is is de vraag: wat voeg je toe aan je winkelcentrum? Je kunt beter een hele mooie trekker toevoegen en een yield van 6,5% realiseren dan voor het maximale gaan. Die trekker verhoogt namelijk de omzetten van alle huurders en dan krijg je over de hele linie dus meer rental uplifts. Ik ben dus heel benieuwd welke invulling die uitbreiding gaat hebben.

quote:

junkyard schreef op 9 mei 2018 17:48:

Ben niet super positief over ECP, geen roze bril hier, maar zie zeker kansen. Als ECP panden verkoopt tegen boekwaarde om de LTV te verlagen of wanneer de Woluwe uitbreiding een feit is, dan is er ruimte omhoog. Het zal een flinke tijd duren voordat de yield (huurrrendement) op Woluwe stijgt naar 5,0%. Rendement is nu zo'n 3,7%, en voordat de uitbreiding is goedgekeurd en uitgevoerd, dan zijn we aardig wat euro's en jaren verder.

ECP noteert ruim 10% beneden NNNAV, wat een discount tov het vastgoed in portefeuille van +/- 6% betekent (ivm financiering LTV effect).
[/quote]

[quote alias=Accuboor id=10820483 date=201805091809]
Ach jij lijkt mij meer het type boekhouder. Waarderen gaat om de toekomstverwachtingen. Verschuiven richting hogere kwaliteit (Woluwe) is gewoon the right thing to do. ECP heeft al meer dan 25 jaar zijn dividend betaald en alleen maar verhoogd. Is gewoon een erg goede belegging voor de langere termijn. Daarom is je NNNAV ook zo zinloos en pure theorie. Niemand gaat deze portefeuille opdoeken en de boetes betalen voor vervroegde aflossing van de financiering. Aan het eind van de looptijd is dit theoretische negatieve effect verdwenen. Daarom de suggestie om het glas eens halfvol te bekijken. 20% korting tov NAV is mi waanzin. De beurs overdrijft nu eenmaal graag. Wel vind ik dat ECP erg weinig aan IR doet. Dan krijg je dit soort uitschieters.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 00:13:

[...]

Vind ik niet geloofwaardig in deze tijden. Zelfs niet als Corona over is. Je mag echt blij zijn als je geen leegstand hebt en de huren niet hoeft te verlagen. Lijkt mij dat zo'n winkelcentrum dus ook erg afhankelijk is van toeristen, dus meer conjunctuur gevoelig.
Ben het ondertussen met andere posters eens dat dit geen goede aankoop zal blijken.

Maar goed dat is al ingeprijst. Dus als de boel gewoon redelijk blijft draaien met een yield richting de 5% dan is dat meer dan voldoende.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 00:20:

Mooi om terug te lezen. Wat een berichten toenertijd. 6% korting ! :-)
Laat maar duidelijk zien hoe onvoorspelbaar de wereld/econmie is. Wie toen had gezegd dat die korting zal oplopen naar 75% zou in het gesticht zijn opgenomen.

[...]

quote:

Buyandhold2020 schreef op 23 september 2020 08:17:

[...]

Doet me denken aan dit stukje dat voorbij kwam, waarbij de beste belegger aller tijden zegt "Mr. Market is a drunken psycho":
www.news.com.au/finance/money/investi...

Tegen de huidige koersen zie ik investeren in ECP niet meer fout gaan, de vraag is: als je dit gelooft, durf je dan op je eigen inschatting te vertrouwen i.p.v. die van Mr. Market?

quote:

Branco P schreef op 22 september 2020 21:48:

[...]

61mio derivative financial instruments betreft actuele negatieve waarde van de renteswap. Die negatieve waarde loopt er vanzelf uit als de swap ooit afloopt. Heeft dus nergens invloed op verder, kun je negeren. LTV is dus: 285/596 = 47,8% voor Woluwe. Dat laat nu nog niet veel ruimte over idd, maar als jij een bouwvergunning hebt en je hebt de uitbreiding >90% voorverhuurd dan kun je gewoon een financiering aantrekken

En ik weet niet hoe je op 200-250m investering komt maar de uitbreiding is minder dan 10.000m2 commercieel en iets meer dan 100 woningen met een parkeergarage en een doorsteek naar de Metrohalte. 80mio gaat dat kosten volgens het H2 2019 bericht:

We expect that Eurocommercial’s dividend, now paid twice yearly, will be no less in 2020 than it was in 2019 and capital demand for committed extensions and refurbishment will be less than €40 million over the next two years with the first significant, currently uncommitted, amount to be about €80 million in 2022/23 for the extension of the Woluwe shopping centre in Brussels, which will produce a yield of around 8%.

Mooie yield zou dat zijn overigens. Maar we hebben het dan over zo'n 45mio eigen middelen te investeren in Woluwe (en niet 150+). Houd even het juiste perspectief! 45mio is prima te overzien.

Je hebt het verder over permanent hogere Capex behoefte om dezelfde huur/huurtrend binnen te halen. Dat geldt alleen als er sprake is van toenemende leegstand. Als je object voor 98% verhuurd blijft en huurders blijven lekker zitten, dan zie ik die permanent hogere Capex niet eerlijk gezegd. Voor URW zie ik dat wel, maar voor ECP op dit moment niet.

Ik zie overigens niet hoe eenmalig of tweemalig stockdividend uitkeren voor mij als aandeelhouder het potentieel vermindert als de cash die daardoor binnenboord blijft wordt gebruikt voor schuldenaflossing en/of uitbreidingen die waarde toevoegen.

Kortom, alles bij elkaar een behoorlijk losse flodder hier van jou NL Value. En we waren juist een beetje op de goede weg de laatste tijd had ik het gevoel. ;-)

quote:

Marco19 schreef op 23 september 2020 08:55:

Interessant om te horen dat Nike meer online doet maar toch een winkel opent in de 1 van de centra van Eurocommercial. Schijnbaar is het een kans voor Nike. Ook prima partij als huurder.

Zag dat er ook een nieuwe winkel geopend is in Collestrada (Noors merk) en 2 nieuwe openingen in Val Thoiry

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 10:22:

[...]

Laat ik hier kort over zijn -

1) NAV is passe. Als het convenant voor Woluwe gebaseerd is op NDV - moeten de financiele instrumenten meegenomen worden - en schurken we tegen de 60% aan. Zo niet , 48%. Het enige dat we weten is dat ECP mgt geen plannen heeft om te investeren in Woluwe, Of ze niet willen - of kunnen - is een open vraag. ( voor jou niet - de rest wel - want niemand weet hoe het convenant van Woluwe eruit ziet).

2) Een extension - voor shopping - gaat er niet komen - dat zou het zotste idee zijn die ze kunnen doen in een wereld dat elke vastgoed CEO (en RvC) er nu van door drongen is dat er winkelmeters moeten en zullen verdwijnen. Daar wil jij misschien nog niet aan - maar heb het idee dat de RvC meer zal luisteren naar wat de Nike CEO te vertellen over de permanente verschuiving naar online die hij ziet.

Kortom - dat 80 miljoen plan is al naar de prullenbak. Dus wat gaat daar voor in de plaats komen?

De keuze die er ligt is meer CAPEX in de bestaande set up om de lage NIY te behouden. OF serieus investeren in een herontwikkeling. Ga dan maar eens rekenen wat het kost om dat te doen en zitten we zo ten noorden van 200m

quote:

Marco19 schreef op 23 september 2020 08:55:

Interessant om te horen dat Nike meer online doet maar toch een winkel opent in de 1 van de centra van Eurocommercial. Schijnbaar is het een kans voor Nike. Ook prima partij als huurder.

quote:

MFCons schreef op 23 september 2020 10:38:

[...]

Het probleem is dat er door de bank genomen m2 moet verdwijnen, maar op de relevante locaties kan het zomaar zo zijn dat er m2 bij moet. Algemeenheden doen de koers dalen, kennis over de concrete situatie maakt ECP een strong buy.

quote:

!@#$!@! schreef op 23 september 2020 00:20:

Mooi om terug te lezen. Wat een berichten toenertijd. 6% korting ! :-)
Laat maar duidelijk zien hoe onvoorspelbaar de wereld/econmie is. Wie toen had gezegd dat die korting zal oplopen naar 75% zou in het gesticht zijn opgenomen.
[...]