Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 6 september 2019 16:59:

[...]

Nuttige discussie. - We zijn het eens op de aanpak van analyseren. Mijn punt is je dan wel 1 of 2 niveaus moet doorklikken.

Ter vergelijking URW Hj 1:
- cashflow from operating activities: 883
- expense for works & acquisition of property: -738
Net, in dezelfde vergelijking: 145
Dividends paid in HJ1: 747..

Zelfde 'issue' - die alle vastgoedspelers hebben: Doubleclick:

Die WHA operationele kasstroom van 51 wordt gedrukt een toename van werkkapitaal van 14 milj. Hij blijft 51 milj als het werkkapitaal blijft toenemen met 14milj elk half jaar (dat zou een groot probleem zijn). Of wordt 65 als het werkkapitaal gelijk blijft. of 79 als het w/kap weer afneemt met 14. Dus zul je werkkapitaal moeten begrijpen.

Idem op rentelasten

Investment in property is een mix van nieuwe dakpannen op je tweekapper, en het huis van je buurman erbij kopen om later te gaan verhuren. Maakt nogal een verschil hoe je de toekomstige cashflow ziet ontwikkelen.

Overigens ben ik het met je eens dat WHA een slechte investeerder was - ik denk dat niet ze de gemiddelde vermogenskostenvoet terugverdienen. Dus mag de investering in property substantieel omlaag of moet het rendement significant omhoog. Belde wegen naar meer cashflow.

quote:

pieren schreef op 6 september 2019 11:29:

[...]

Huh, dit vind ik niet een hele slimme redenering.

Als je kunt lenen voor uitgaven, zijn ze geen probleem?

Dus als jij een huis koopt met een lek dak, is dat geen probleem, zolang je jaarlijks maar geld mag lenen om dat dak te fixen?

quote:

Marco1337 schreef op 6 september 2019 18:27:

[...]

Het is volgens mij heel normaal om geld te lenen voor investeringen. Capex is namelijk GEEN kosten voor onderhoud of iets dergelijks, die komen ten laste van het resultaat.

Investeringen of terwijl capex zijn uitgaven maar niet direct kosten. Je gaat nu stellen dat Wereldhave er niet goed voorstaat op basis van de cashflow in een jaar dat ze veel investeringen hebben gedaan. Je hebt het over niet slim, maar dat noem ik pas niet slim.

quote:

Moneyball schreef op 7 september 2019 19:49:

Gaat enkel om effect Capex op huurinkomsten. De rest is bijzaak.

quote:

Gunther schreef op 8 september 2019 20:37:

De vraag is of dit maintenance capex is of capex om groei en ontwikkeling te financieren. Bij groei en ontwikkeling stijgen de huurinkomsten namelijk mee.

quote:

pieren schreef op 6 september 2019 22:11:

[...]

Volgens mij is capex datgene wat je uitgeeft dat langer dan een boekjaar meegaat.

Dat kun je inderdaad prima lenen, geen enkel probleem.

Mijn punt is echter dat je de kosten (want dat zijn het uiteindelijk volgens mij toch wel) inzichtelijk gemaakt zou willen zien.

Ik zeg niet dat Wereldhave er niet goed voor staat; ik zeg dat Wereldhave niet cash flow positief is (na dividend betalingen, en trouwens ook ervoor, de afgelopen jaren)

quote:

Marco1337 schreef op 8 september 2019 22:28:

[...]
Capex zijn geen kosten, dat zijn uitgaven. Jaarlijks schrijf je vervolgens een deel van die investering af. Die afschrijvingen zijn kosten. Uit je laatste zin kan ik tevens opmaken dat je niet zo heel veel kennis van zaken hebt.
Dat is niet erg, maar wel irritant als je vervolgens meerdere onwaarheden in je verhaal zet. Leer eerst maar eens een W&V rekening lezen en een kasstroom overzicht.
dan praten we daarna weer verder.

quote:

Marco1337 schreef op 8 september 2019 22:28:

[...]

Capex zijn geen kosten, dat zijn uitgaven. Jaarlijks schrijf je vervolgens een deel van die investering af. Die afschrijvingen zijn kosten. Uit je laatste zin kan ik tevens opmaken dat je niet zo heel veel kennis van zaken hebt.
Dat is niet erg, maar wel irritant als je vervolgens meerdere onwaarheden in je verhaal zet. Leer eerst maar eens een W&V rekening lezen en een kasstroom overzicht.
dan praten we daarna weer verder.

quote:

pieren schreef op 8 september 2019 22:00:

[...]

Dat is een hele goeie vraag.

Het antwoord kunnen jij en ik wel zo’n beetje geven, denk ik.

Het antwoord is volgens mij: de huur groeit niet significant, de waardering van het vastgoed ook niet navenant.

De vraag is uiteraard wat er zonder de investeringen gebeurd zou zijn van de afgelopen jaren, maar de 150 mln jaarlijkse investeringen lijken niet voor huurgroei te zorgen.