Extreem sterke (her)financieringsronde van Klepierre, de lage margin geeft aan dat er voldoende vertrouwen in retail stenen is onder de vreemd vermogen verstrekkers.
Dit soort tarieven en looptijden zijn mogelijk voor Klepierre en URW, niet voor fondsen als ECP-WHV-Vastned vanwege de lagere omvang en afwijkende financieringsstructuur. Zo financiert ECP zich grotendeels met losse hypotheken (mortgage loans) per winkelcentrum, niet dmv bonds op concernniveau. In tegenstelling tot URW en Klepierre heeft ECP geen credit rating (bv Moody's, S&P, Fitch). WHV kan wel bonds uitgeven, alleen is de rating minder sterk vergeleken met URW-Klepierre (Moody's Baa2, na downgrade eind 2018). Vastned financiert o.a. met 'private placements', en betaalt hiervoor een premie (begin 2019 is 7 jaar financiering opgehaald tegen ruim 2,7%).
Vreemd vermogen verstrekkkers zullen de LTV strak in de gaten houden bij het bepalen van het gewenste rendement, aangezien de LTV de risicograad bepaalt (en risicobereidheid management). Bij Klepierre en URW is de LTV ruim onder de 40%, bij Klepierre ongeveer 36%. ECP zit 10% hoger op 46%. WHV zit rond de 40%, alleen schat de markt in dat de kans op verdere afboeking bij WHV het grootst is (vanwege slechte performance winkelcentra in de 'goede' afgelopen jaren).
Vanwege deze redenen lukt het ECP-WHV-Vastned niet om tegen vergelijkbare gunstige voorwaarden als URW en Klepierre geld op te halen. Het Klepierre bericht is alsnog een bemoedigend signaal.
Nu ECP aandelen aan het inkopen is, stijgt de LTV verder, wat de druk om te verkopen vergroot. Blijkbaar vertrouwen bij management dat de geplande verkopen op korte termijn worden afgerond tegen redelijke prijzen, anders kan ik de inkoop niet begrijpen.