Welkom! Moeilijk afscheid nemen van een bloedrode positie, maar het verlies is zeker geen excuus om een aandeel in portefeuille te houden.
1. Vastned bezit vooral exclusieve panden in de binnenstad, met extreem hoge boekwaarden (> € 100.000 per m2, jaarhuur circa € 3.000 per m2). Dit type panden is alleen waardevast zolang deze winkelstraten prestige houden, en retailers tegen opgeblazen prijzen willen blijven huren. Als de allure / exclusiviteit van dergelijke winkelstraten verdwijnt, dan kan de waarde snel dippen. Investeerders zullen dan waarschijnlijk hogere huurrendement (>3,0%) wensen door het hogere risico, en retailers willen hier alleen nog willen huren bij lagere huurprijzen, bij deze mix daalt de waarde snel. Andere invulling (horeca, woningen) is niet goed mogelijk tegen bestaande huurprijzen / waarderingen. Een harde bodem is daarmee niet te leggen op de waarde van vastgoed, bakstenen bieden geen garantie.
Als voorbeeld, zie het pand dat CEO de Groot in zijn favoriete winkelgebied (Le Marais) heeft aangekocht in december 2018, hoekwinkel Rue des Francs Bourgeois 12 met een verhuurbaar oppervlakte van 154 m2 en een koopprijs van € 16,0 miljoen (ruim € 100k per m2, jaarhuur circa € 3k per m2 = € 500k per jaar). Ik denk dat zo'n pand prima in waarde kan dalen in geval van een recessie, en dat de rek/lucht (waardestijging afgelopen jaren, vooral door yield verlaging) er wel zo ongeveer uit is.
2. In de Ava 2019 is voorgesteld tot herbenoeming van CEO de Groot voor 4 jaar, tot de 2023 AvA. Dit voorstel is aangenomen met 100% van de stemmen voor, waarna applaus klonk vanuit de zaal (zo staat in de notulen). Volgens mij komt een groep oudere passieve aandeelhouders naar de AvA, wie neemt nu tijd voor dergelijke bijeenkomsten? In de AvA is vooral de loftrompet afgestoken, de RvC 'prijst de leidinggevende capaciteiten alsmede de vakkennis', en CEO de Groot heeft 'de resultaten van Vastned stabiel en voorspelbaar gemaakt'.
Tja, een stabiele koersdaling kan als voorspelbaar worden beschouwd ;)
Verwacht daarmee geen grote strategie wijzigingen binnen Vastned. De huidige beurskoers betekent een discount van zo'n 45% op boekwaarde van de aandelen, met circa 42% financiering betekent dit dat de markt het vastgoed (+ organisatie) waardeert op circa 74% van boekwaarde. Ofwel, de aangekochte hoekwinkel in Le Marais waardeert de markt nu op een huurrendement van zo'n 4,0% (€ 77k per m2 = € 11,9 miljoen) in plaats van 3,0% (€ 104k per m2 = € 16,0 miljoen). Hier kan best nog wel wat vanaf, zeker als in geval van recessie (en het aantal exclusieve shoppers + toerisme afneemt).
Ik ben benieuwd of je Vastned vasthoudt.