Vandaag laatste dag aandeleninkoop, of zal een nieuwe verlenging (+ verhoging) volgen? In totaal zou er voor 40 miljoen worden ingekocht, afhankelijk van marktomstandigheden. Wanneer de inkoop stopt, dan zou Vastned moeten aangeven welke marktomstandigheden ertoe hebben geleid dat de 40 miljoen niet volledig is uitgegeven. Hoop zelf dat meer vastgoed wordt verkocht (> exit Spanje?) en dit terugvloeit naar aandeelhouders d.m.v. een verlenging + uitbreiding van de inkoop.
Morgen AVA, het remuneratierapport is nu ook bij de stukken gevoegd. Naar mijn idee worden CEO en CFO te ruim gecompenseerd voor de prestaties die in 2018 zijn geleverd, aangezien geen aandeelhouderswaarde is gecreëerd, er is vooral geld weggegooid (2,0 miljoen kosten mislukte overname Belgium), verder regulier niet-buitengewoon portefeuille beheer (kleine aankopen / verkopen marktconform / lange leegstand Calle Serrano). Daarnaast lees ik dat het basis salaris weer omhoog zou moeten, om in lijn te blijven met de management beloning van beursgenoteerde bedrijven met soortgelijke omvang (in euro's). Dit vind ik een vreemde vergelijking, vastgoed is een kapitaalintensieve sector, waar in geval van Vastned (buy & hold, veelal passief verhuren via makelaars) door management veel minder waarde kan worden toegevoegd dan bijvoorbeeld een tech bedrijf. Daarnaast is de omvang (market cap) van Vastned aan het dalen door aandeleninkopen en lagere beurskoers, en is de CEO nu part-time aan het werk bij Vastned i.v.m. een nieuwe bijbaan als Director bij Tritax Eurobox (logistiek vastgoed). Management stelt vast dat er niet langer vastgoed verkocht hoeft te worden, en de gewenste kwaliteit nu in portefeuille zit. Ofwel, het werk voor management is sterk versimpeld. Bij deze factoren past naar mijn idee eerder een salarisverlaging (en geen bonussen over 2018). Een lager salaris / bonus in 2019 zal helpen om het dividend van aandeelhouders in stand te houden, naar mijn idee is het onredelijk dat management een hogere vergoeding + bonus ontvangt terwijl aandeelhouders lagere resultaten (+ verlaagd dividend?) moeten slikken.
Mijn vragen aan management (AVA):
(a) Afgelopen jaren is veel kwalitatief laagwaardig vastgoed verkocht, is de resterende mixed retail portefeuille (vooral NL) onverkoopbaar gebleken (en van mindere kwaliteit) of heeft Vastned dit vastgoed bewust in portefeuille gehouden omdat deze panden een aantrekkelijk risico/rendement profiel kennen en aansluiten bij de overige panden (/ huurders) in portefeuille?
(b) De Spaanse portefeuille en organisatie is te klein voor efficiënt beheer (operationeel risico + onvoldoende marktkennis). Wat is Vastned van plan in Spanje, worden nog steeds aankopen in een nieuwe stad (Barcelona) overwogen (liever niet i.v.m. te hoge investering om cluster van voldoende omvang op te bouwen + transactiekosten + lage yields), en behoort een gehele verkoop van de gehele Spaanse portefeuille ook tot de mogelijkheden (t.b.v. aandeleninkoop)?
(c) Waarom is de organisatie in Frankrijk (Parijs) afgelopen jaar gegroeid van 11 naar 12 FTE, terwijl de portefeuille omvang in Frankrijk is gedaald in aantal panden/huurders en marktwaarde (door verkopen)? In België zitten er 7 FTE op een vastgoedportefeuille die moeilijker te beheren is, i.v.m. ruim 4x zoveel vierkante meters en bijna 2x zoveel huurders.
(d) Waarom stijgt de management beloning, terwijl de market cap dalende is en het werk van management sterk is vereenvoudigd door hogere kwaliteit in portefeuille na afgeronde portefeuille transitie?
(e) Vanwege het ontbreken van een duidelijke vervolgstrategie en gelimiteerde aankoop mogelijkheden door lage yields (beneden gewenste rendement aandeelhouders, gezien discount / dividendrendement), hoe denkt management komende jaren waarde toe te voegen (ruime beloning terug te verdienen)?
(f) In december 2018 zijn aankopen in Le Marais gepresenteerd tegen yields van +/- 3%, dichtbij de huidige financieringslast en beneden het gewenste rendement van aandeelhouders (gezien beurskoers). Hoe verantwoordt management deze aankopen, en hoe kan hier waarde worden toegevoegd, wordt verwacht dat yields verder zullen dalen of zal hier huurstijging te realiseren zijn?
(g) In januari 2019 is 7-jarige financiering opgehaald tegen 2,73%, wat een stevige risicopremie betekent. Kan Vastned niet profiteren van het verlaagde risicoprofiel na portefeuille transitie bij het ophalen van financiering (> lagere rentelast), waarom is er sprake van een hoge risicopremie (dubbel zo hoog als URW)?
(h) Zal komende maanden meer lange termijn financiering worden opgehaald, of rentes worden gefixeerd, t.b.v. de herfinanciering van de convertible bond?
(i) Vastned lijkt op enkele fronten (o.a. financiering / beheer) nadeel te hebben van de kleine omvang, en noteert wellicht mede hierdoor tegen een hoge discount. Wordt actief gesproken met partijen over M&A rondom Vastned, om deze inefficiëntie te verlagen en aandeelhouderswaarde vrij te spelen?
(j) Heeft Vastned vervolgplannen m.b.t. het wegnemen/verlagen van de inefficiëntie rondom het minderheidsbelang Vastned Belgium, na mislukte overname in 2018?
(k) Stand van zaken verhuring leegstaande pand Rue de Rivoli (+ waarom was de CEO blij met H&M vertrek?) en is een vervolg + verhoging aandeleninkoop mogelijk?
Zal er zelf niet bijzijn morgen, dus als iemand de vragen wil meenemen (of als Vastned IR hier wil reageren), graag!