Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 25 maart 2024 11:32:

zojuist overigens twee putjes ECP April 19 geschreven.

Ik gok dat Ameriprise zijn positie verder afbouwt

quote:

Branco P schreef op 25 maart 2024 11:39:

Ontex en X-Fab heb ik iig geen mening over. In België en Duitsland doe ik vrijwel niks in verband met dividendbelastingperikelen.
Hoewel de business van Ontex me in ieder geval wel interesseert. Groot marktaandeel en blijvend grote vraag naar hun de producten lijkt mij.

quote:

!@#$!@! schreef op 25 maart 2024 13:10:

Ebusco is misschien een leuk gok fonds. Zou positieve ebitda moeten hebben vanaf dit jaar.

quote:

!@#$!@! schreef op 25 maart 2024 15:58:

Geachte Eurocommercial Properties,

Uit de conference call maak ik op dat u hard op zoek bent naar een JV partner voor een van uw winkelcentra (flagships).
Zou ik mogen vragen wat hier de motivatie voor is? Op welke manier denk u met deze stap waarde te kunnen toevoegen?

Ik begrijp dat de LTV ietwat aan de hoge kant is momenteel. Zeker na weer een nieuwe ronde van afwaarderingen. Maar mijn inziens zal uw keuze om een lagere pay-out van het directe resultaat te hanteren in combinatie met het feit dat er ook altijd voor stockdividend zal worden gekozen dit probleem vanzelf oplossen en op langere termijn de LTV vanzelf ruim onder de 40% zal brengen. Zeker als er geen afwaarderingen meer te verwachten zijn en bij genoeg (lage) inflatie zonder rentestijgingen misschien zelfs weer lichte waardestijgingen.

Echter zal het vinden van een JV partner voor een van uw flagships wel leiden tot een lager toekomstig dividend potentieel.
Dit zal alleen gecompenseerd kunnen worden door in de toekomst weer nieuwe aankopen te doen. Maar als een observatie van aan- en verkopen van Europese REITS iets heeft laten zien de afgelopen decennia is dat zulke transacties geen enkele waarde toevoegen en zelfs in veruit de meeste gevallen waarde vernietigend werken. De afwaardering van Woluwe afgelopen jaar is ook voor Eurocommercial hiervan een bevestiging.
(de aankoop die Wereldhave onlangs deed met 10% transactiebelasting is ook zo'n bizar voorbeeld)

Een JV partner vinden en dus een deel van u flagships verkopen op het moment dat de NIY op het hoogste punt staan sinds vele jaren lijkt hier ook weer een voorbeeld van te worden. Zeker als dan in de toekomst de NIY weer lager zijn, de LTV daardoor extra gedaald is en de balans weer ruimte biedt voor nieuwe aankopen. Deze aankopen zullen uiteraard dan weer tegen die lagere NIY zijn.
Met andere woorden het lijkt een voortzetting van de trend die er al meer dan een decennium is voor Europese Reits, namelijk hoog kopen en laag verkopen. Terwijl dit natuurlijk andersom dient te zijn.

Persoonlijk ben ik van mening dat u de meeste waarde toevoegt door middel van goed beheer van al uw objecten. Hier lees ik altijd goede verhalen over in de jaarverslagen. Zoals veel belang hechten aan goede relaties met uw huurders. Actief ondersteunen en meedenken met uw huurders. Investeren in het aantrekkelijker maken van de winkelcentra in het algemeen etc etc. Een belangrijke reden voor mij om mijn geld in uw REIT te investeren.

Graag zou ik dan ook zien dat via goed beheer en de lagere pay-out icm het altijd gekozen stockdividend de huidige financiën meer dan gezond zullen maken. Wat mijns inziens tot het hoogste potentieel van toekomstig dividend zal leiden. Stijgende inkomsten vergezeld met langzaam dalende interestlasten (door elk jaar klein deel (2%?) af te lossen) samen met in de verre toekomst weer hogere pay-out ratio, zullen ervoor zorgen dat het dividend elk jaar voor vele jaren dan structureel kan stijgen. (Liefst natuurlijk iets boven het inflatieniveau ??

Met vriendelijke groet,

- Ik dacht stuur een mailtje voor wat duidelijkheid. (let aub niet op de stijl, heb lichte dyslexie) Ben benieuwd wat jullie ervan vinden. Eens, oneens? Andere manier om er tegen aan te kijken?

quote:

!@#$!@! schreef op 25 maart 2024 18:35:

Omdat je te beperkt denkt. Je denkt niet door naar de volgende stappen. De onderwaardering is er tov de boekwaarde. De enige reden voor hogere koersen is een hogere boekwaarde (ceteris paribus , dus gelijke onderwaardering) of bij een lagere onderwaardering.
Echter in beide gevallen heb je wel een lager dividendrendement. Het huidige hoge dividendrendement is er alleen door deze onderwaardering.

Stel de waarde van ECP is 100 schuld is 40
Inkomsten boekwaarde (yield) is 5.8 en kosten rente is 1.2
Dan hou je een winst van 4.6% over. Bij een koers van 50 (onderwaardering van 50%) heb je dan een div. rend van 9.2%
Dit is een rendement wat de markt eist voor gelopen risico.
Deze is op dit moment voor eigenlijke elke REIT zo rond de 9% (tot 10%) Het is dus sectorspecifiek.

Stel je verkoopt 5% tegen boekwaarde.
Waarde is nu 95 met 5.51 inkomsten en 35 schuld met 1.05 rente
Hou je 4.46 aan winst over. (4.7% dus relatief hoger dan in oude situatie)
Als de markt nog steeds een div. rend. van 9.2% eist voor gelopen risico, zal de nieuwe koers 48.50 zijn

Maw 5% verkopen tegen boekwaarde doet de koers met 3% dalen.

quote:

Harry wissink schreef op 26 maart 2024 10:00:

Mercialys voorbode nieuwe crash reits ?

quote:

!@#$!@! schreef op 25 maart 2024 13:10:

Ebusco is misschien een leuk gok fonds. Zou positieve ebitda moeten hebben vanaf dit jaar.

quote:

Hans schreef op 25 maart 2024 03:46:

[...]Prima strategie Branco. Probeer ik ook een beetje maar een mooi fonds helemaal verkopen doe ik niet snel ook al is het hoog gewaardeerd. Liefst hou ik minimaal de helft vast. Verschil tussen ons is denk ik voornamelijk dat jij zoals ik het lees overwogen in kleine fondsen zit. Bij mij zijn maar 12 van de 60 fondsen klein en vaak heb ik daar ook een minder grote positie in. Ben benieuwd naar jouw mening over deze 12. Aalberts,Acomo,AMG,Basic-Fit,Brunel,CTP,ECP,Kendrion,Ontex,Renewi,TKH,X-Fap.