Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

roel schreef op 1 april 2022 12:14:

Hoi Mike,

Raar bericht dat alle koersdoelen met het inflatie percentage naar beneden gaan.

Voel mezelf vrij comfortabel met vastgoed investeringen bij hoge inflatie.

We zullen het zien. (12 jaar geleden best wat pandjes gekocht, toen werd er ook vanuit banken en analysten geroepen dat het allemaal aan het instorten was, nu wordt vooral geroepen dat vastgoed beleggers over de ruggen van andere rijk zijn geworden).

Een aandeel dat 8,20 winst maakt en het grootste deel hiervan denkt uit te kunnen keren is niet in een keer 6 procent minder waard door inflatie. Denk zelf dat door indexatie en omzet gerelateerde huur het aandeel zal stijgen, muv black swan events.

quote:

HCohen schreef op 31 maart 2022 19:26:

[...]

- ere aan wie ere toekomt -

Voordat ik het vergeet; zo'n 3/4 jaar geleden hadden we het over de digitale schermen in de MotN nav een artikel over de leverancier.
NLvalue/ jij gaf toen aan in te schatten dat er bij het juist monetariseren van deze advertentieinkomsten obv bezoekersaantallen er zo'n 100 mln aan inkomsten gegenereerd zou kunnen worden. URW gaf gisteren aan een target van 75 mln te hebben voor 2024(excl US).

In retrospect was dat eigenlijk wel een goed en scherp inzicht dus !

quote:

NLvalue schreef op 31 maart 2022 14:23:

[...]

Denk dat je het wat te complex maakt. Er ligt geen enkele investeerder wakker van dezelfde merknaam met 2 eigenaren. Unilever heeft het net gedaan met Lipton ijsthee en gewone thee. En in india doen ze het weer iets anders - daar houden ze thee merknaam wel.

Philips met Signify enz

In deze fase van het URW herstelproces zal niemand daar wakker van liggen.

De waarde van Westfield zit in het bieden van een platform voor adverteerders. De 75 miljoen waar ze het over hebben. Dat kunnen ze scalen naar nog veel meer shopping centra die onder de Westfield merknaam operereren - maar geen eigendom zijn.

quote:

junkyard schreef op 1 april 2022 14:50:

[...]

Het is inderdaad geen hoofdzaak hoe met de merknaam Westfield wordt omgegaan, maar in het kader van strategische visie ben ik hier wel benieuwd naar.

Het is mogelijk dat de Westfield merknaam door meerdere partijen (diverse winkel eigenaren) worden gehanteerd, maar dan bestaat het risico dat de merknaam wordt aangetast omdat klanten overal een andere Westfield ervaring hebben (en er bijvoorbeeld dead malls zijn met Westfield label). Om dat te voorkomen, kan URW afspraken maken bij de verkoop van US Westfield winkelcentra dat de toekomstige eigenaar aan bepaalde standaarden dient te voldoen (of vastzit aan URW beheer van het winkelcentrum en daar fees voor afdraagt). Dat is mogelijk, maar dan krijg je een passieve investeerder die zou wensen dat URW zelf ook 'skin in the game' houdt door een JV constructie op te tuigen waarin URW mede eigenaar blijft.

URW is volgens mij niet van plan om US deelbezit in JV constructies te behouden, maar wil US bezittingen geheel verkopen. Ik verwacht dat veel partijen (zoals SPG) dan niet willen vastzitten aan URW beheer, omdat zij zelf heel goed weten hoe een winkelcentrum te beheren en de handen volledig vrij willen hebben.

Per saldo zie ik nu het meeste in een volledige exit van US activiteiten, met (mee)verkoop van de URW US verhuurorganisatie en airport contracten, omdat ik denk dat een partij voor het voortzetten van beheer activiteiten (en diverse US winkelcentra in beheer) flink volume in beheer moet hebben (t.b.v. schaalvoordelen, lokale US kennis). Daarmee grote kans dat dit het einde is van het Westfield merk in de US, of juist in EU (als URW het merk verkoopt). Ik denk dat het Westfield merk sterker is in US, en dat dit dus mogelijk beter kan worden meeverkocht met de US assets.

Rebranding van de EU malls naar UR Mall of (Scandinavia / NL / etc) dus.

Maar dit kan verschillende kanten op, afhankelijk van welke partij een hap wil nemen in de US assets (en hoe proactief deze partij de US assets wil beheren). Ik verwacht eigenlijk geen passieve investeerder die instapt, omdat URW terugtrekkende bewegingen maakt uit de US wil je het winkelcentrum management dan niet op lange termijn aan zo'n partij toevertrouwen.

quote:

Cproof schreef op 4 april 2022 08:20:

Duitsland ligt toch niet in de US?

quote:

HCohen schreef op 4 april 2022 08:25:

[...]

Naast het voornemen om portfolio in de US radicaal af te bouwen is er tevens een EU-deleveraging doelstelling van 4 mrd waarvan tot heden zo'n 2.5 mrd (voor deze deal) was behaald.

quote:

junkyard schreef op 4 april 2022 08:52:

Prijs van € 3000 per m2 is niet gek veel en dit is een kleine bezitting, maar bemoedigend dat URW kan verkopen in Duitsland en dat URW nog fees blijft ontvangen voor 'asset and property management' ondanks dat URW (als ik het goed begrijp) niet langer in deze JV zit na verkoop van 51% deelbezit (ofwel, bruto transactieprijs URW € 59,2 miljoen - netto een stukje na lager na alle adviseurs / taxes).

Niet duidelijk is wat voor fees URW ontvangt na verkoop, als dit voor enkele jaren iets beneden marktconform is dan kan URW hier alsnog een stukje 'window dressing' toepassen. De melding 'premium to the last appraised value' vind ik daarmee niet zo interessant, ik zou graag de NIY (yield / huurrendement) willen weten en de bezetting van dit object.

quote:

junkyard schreef op 4 april 2022 09:16:

Goed punt m.b.t. JV partner die zou meeprofiteren van te lage fees, en bedankt voor het delen van de bezettingsgraad.

Een bemoedigend bericht waar nog niet al teveel waarde aan kan worden gehangen. URW verwijst graag naar boekwaarde bij verkoop, als de grotere assets ook rond boekwaarde kunnen worden verkocht (zonder verdere afboekingen), dan is de € 100 dichtbij.