Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 8 februari 2022 10:27:

De dagelijkse gang van zaken bij URW geloof ik wel. Een stuk herstel van corona geloof ik ook wel.
De ltv zal langzaam dalen omdat er geen dividend uitgekeerd wordt.
Het is echter op relatief korte termijn van belang dat die daling een versnelling krijgt, helemaal nu de rente de trend opwaarts heeft gevonden.

Afstoten van belangen is op dit moment key, maar ik verwacht bij de jaarcijfers helaas geen verrassend nieuws hierover.

quote:

roel schreef op 8 februari 2022 12:00:

AVM, welk aandeel is een Spido?

quote:

Ortega schreef op 8 februari 2022 12:46:

Heb eerder het idee dat ik op het jacht van Besos zit... Eerst moet de Hef nog gedemonteerd en daarna gaan we er 30 jaar lang van genieten. #I'm not selling

quote:

Branco P schreef op 8 februari 2022 11:52:

Verkopen van winkelvastgoed (winkelcentra) in de huidige markt, daar zou ik voorzichtig mee zijn. Corona zit namelijk nog in het systeem van veel institutionele belegger, dat moet er eerst uit. Dat de rente dan over een half jaar of een jaar 100 basispunten is gestegen is minder relevant. Het gaat om de vraag of een yield van 7% of van 5% (of nog wat minder) bij dit soort winkelcentra passend is.

Dus veel verkopen moet je nu niet hopen te horen. Dat moet in H2 2022 of H1 2023 pas echt goed loskomen. Het dividend blijft binnen, dus je kunt daar prima op wachten. Moet je ook doen. Geen paniekverkopen. URW is geen Wereldhave!

quote:

Lamsrust schreef op 8 februari 2022 13:25:

[...]

URW heeft drie verkooptrajecten lopen:
(i) US Regionals
(ii) Europese Regionals/sub Flagships
(iii) US (premium) flagships

Ad (i)
Dit betreft 11 centra die voor USD 1.854 mrd in de boeken staan tegen een niy van 5.9%. Ik vermoed dat van deze 11 centra er 6 zijn die een significante waarde vertegenwoordigen (USD 200 ~ 300 mln) en 5 waarvan de waarde relatief beperkt is (USD 30 ~ 50 mln). Ik denk dat niemand er wakker van ligt indien deze centra voor een niy van 7.5% verkocht kunnen worden. Korting 20%, i.e. EUR 350 mln. De kopers van de 5 mindere centra zullen opportunistische kopers zijn, vooral hierop zal korting gegeven moeten worden, de betere zijn nog wel geschikt voor institutioneel geld. Deze groep Regionals, waaraan het nieuwe management er 3 heeft toegevoegd, zijn al sinds de acquisitie een blok aan het been (voor al de 5 slechtere) en moeten gewoon de boeken uit omdat ze niet passen bij de strategie en heel veel management tijd en geld kosten.

Wat mij betreft staat op deze categorie wat meer verkoopdruk, omdat management dan ook voortgang toont in het US deleverage project. Daarnaast staan ze de premium brand strategie van het merk Westfield in de weg.

Ad (ii)
De resterende EUR 2 mrd van het Europese verkoopprogramma. Ook hier zal getracht worden regionals/mindere flagships te verkopen doch wel om en nabij de boekwaarde. Deze verkoop heeft minder haast dan (i), gewoon wachten op de juiste koper voor de juiste asset. Wat mij betreft valt in NL Zoetermeer en Almere hieronder.

Ad (iii)
Afgezien van een solitaire verkoop van een mindere flagship als onderdeel van (i), bijvoorbeeld als een institutionele koper een mandje wil hebben met wel 1 of 2 echt betere centra erbij zoals bijvoorbeeld Culverv City/SF Centre, zie ik hier geen verkoop maar een participatie van 1 of 2 investeerders voor een bepaald % in alle centra. Of dat zelfs in 2023 tegen boekwaarde gaat lukken betwijfel ik sterk: ik houd rekening met een niy van minimaal 4.5% en dus dik 20% korting, i.e. dik EUR 2 mrd.

quote:

Branco P schreef op 8 februari 2022 14:07:

[...]

Ad iii zie ik niet gebeuren, je gaat alleen joint ventures (paticipaties) aan voor je prime assets wanneer dat tegen boekwaarde is. Anders moet je namelijk portefeuillebreed accepteren dat alles met 20% afgewaardeerd wordt. Dat gaat niet gebeuren. Joint ventures gaan alleen tegen boekwaarde zijn.

Het zou mij daarom niet verbazen wanneer er juist wat joint ventures in Europa aangegaan worden, bijvoorbeeld bij een paar Franse Flagships. Net zoals dat de allermooiste kantoren verkocht werden.

Maar in alle scenario’s geldt: een tijdje wachten = opbrengst maximaliseren. Dat is dus denk ik wat er gaat gebeuren, maar ik laat mij ook heel graag verrassen!

quote:

Lamsrust schreef op 8 februari 2022 14:24:

[...]

Bij ad (iii) noem ik toch ook alle US Glagships, i.e. 1 of 2 investeerders participeren in alle resterende US flagships, zodat de eventuele afwaardering in 1 x genomen kan worden voor alle US flagships. Alternatief van JV voor prime EU assets kan natuurlijk ook. Echter, wat ik waarschijnlijker acht, is dat Niel tegen US investeerders zegt dat ze ongeveer tegen de boekwaarde moeten participeren in de US flagships en tegen 5.0% niy (bijna boekwaarde, maar 30% goedkoper dan US flagships) mogen participeren in de Parijse flagships. Deze laatste zullen als kroonjuwelen worden ingezet, al is het maar uit Frans chauvinisme. Miss mogen ze wel een belang nemen in La Samaritaine van LVMH. En voor een US CEO van een verzekeraar/pensioenfonds natuurlijk qua uitstraling niets beter dan dat je stakes in trophy assets in Paris hebt! La Caroussel du Louvre spreekt toch wel tot de verbeelding in de US, bijna alsof je het Louvre bezit!

quote:

Branco P schreef op 8 februari 2022 16:01:

[...]

inderdaad ik zie nu pas dat woordje "alle" staan. Excuses, ik las te gehaast en zag drie keer "1 of 2" staan en heb me dus vergist. Ja, daar zou misschien wel een investeerder voor te porren zijn, maar nogmaals, als een investeerder daar nu in zou willen stappen, dan willen ze een riante korting. Als over een jaar Corona verdwenen zou mogen zijn en winkelcentra in retrospect redelijk goed door de storm zijn gekomen, met name die Flagships, dan heb je tegen die tijd toch veel meer potentiële kandidaten dan nu? En die stappen dan ook in tegen lagere discounts of gewoon tegen boekwaarde. Ik zou niet weten waarom je haast zou willen maken en het lijkt er ook op dat ze dat ook niet doen nu. De verkopen van afgelopen jaar waren verkopen die al in het vat zaten. Die waren waarschijnlijk grotendeels niet meer terug te draaien. Zonde, want er is veel klasse A spul aan kantoren verkocht.