Lamsrust schreef op 8 september 2022 18:40:
Ik heb het advies van Daan Heerma van Voss (https://www.nrc.nl/nieuws/2022/08/12/een-ode-aan-de-roadtrip-nu-hij-steeds-onbetaalbaarder-wordt-a4138778) ter harte genomen en was een maand op road trip door Frankrijk en met name Spanje. Overigens is het goedkoper om daar te blijven dan terug te komen, maar dat terzijde. De Spaanse overheid zorgt voor E 0.30 korting per liter brandstof, zodat deze nog EUR 1.50 kost en het prijspeil in het binnenland is ronduit laag. Koffie met taart voor EUR 3.00 bij een pastelaria. Echter, ook in de luxere oorden (Altea Hills/Moraira/Begur) is het prijspeil lager dan in de Randstad. Van een nakende koopkrachtcrisis heb ik aldaar niets gemerkt.
Wat betreft URW waren er drie nieuwsitems:
- verhuur van 100.000 square feet in de twee UK malls;
Ultimo 2021 was de leegstand in de beide UK malls plm. 44.000 m2, dus met deze verhuren zou ceteris paribus 25% van de leegstand opgelost zijn. Afwachten op de FY 2022 cijfers of dat zo is. In ieder geval positieve ontwikkeling dat er m.n. in Westfield London activiteit ontstaat, omdat daar de leegstand 14.3% bedroeg ultimo 2021.
- investering in mixed use project (550 appartementen) Westfield Garden State Plaza met co-ontwikkelaar Mills;
Dit project was reeds aangekondigd op de Investor day 2022 en hierbij was vermeld dat URW een indirect belang van 27% behoudt middels inbreng van de gronden in de ontwikkel JV. Overigens blijkt uit deze investering dat URW gelooft in de kracht van de US flag ship locaties, net als de investering in UTC (sloop voormalig warenhuis), waardoor een verkoop alleen zal geschieden tegen conveniërende prijzen.
- verkoop Santa Anita voor USD 537.5 mln tegen sub 6% niy en 10.7% discount on book Value.
Santa Anita is een voormalige flagship mall die door het nieuwe management als regional is betiteld. De verkoop geschiedt m.i. tegen excellente voorwaarden, i.e. sub 6% niy en full cash. De boekwaarde van alle US regionals bedroeg ultimo juni 2022 USD 1.717 mrd en daar gaat nu dan 49% van USD 602 mln vanaf, zodat USD 1.422 mrd resteert (en de gemiddelde niy 7.1% wordt). De taxateurs zullen hier nog eens 10% vanaf doen, zodat USD 1.3 mrd resteert (met een gemiddelde niy van plm. 8%). Hiervan zal de LTV zeer hoog zijn, omdat een groot deel van de regionals met een CMBS zijn gefinancierd, i.e. zelfs bij een fore closure van een aantal regionals zal een groot deel van deze USD 1.3 mrd worden binnengehaald omdat de corresponderende CMBS schulden simpelweg weggestreept kunnen worden.
Ik vermoed dat URW de beste regionals (Annapolis/Oakridge/Brandon/South Shore en wellicht Valencia Town Centre) nog zal verkopen en van de rest de sleutels zal inleveren. Dan wordt het grootste deel van de USD 1.3 mrd binnengeharkt en kan het US regional dossier worden gesloten. Qua problematiek resteren dan nog 3 flag ship malls:
- Westfield Montgomery;
Hierop zit een USD 350 mln CMBS due 2024 en deze mall heeft een leegstand van dik 20% ultimo 2021. Indien ik de verkoopprijs van Santa Anita omreken naar prijs per m2, dan kom ik bij Montgomery op een waarde van plm. USD 350 mln, i.e. sleutels inleveren ligt hier voor de hand nu ik vermoed dat Santa Anita een betere mall is dan Montgomery gelet op sales per sq ft en bezetting. Voor Montgomery lag er ooit een mixed used plan, wellicht dat hierin nog waarde schuilt.
- Westfield SF Centre;
- Westfield NY WTC
Deze zijn CBD malls die t.g.v. thuiswerken nog niet optimaal functioneren, i.e. 22% leegstand. Indien dit niet aantrekt ligt een verkoop van SF Centre tegen een korting voor de hand. Bij NY WTC zal een alternatieve invulling wellicht het tij kunnen keren.
Oplossen van deze US problemen voor ultimo 2022 geeft m.i. steun aan de koers, aangezien de overige US flagship malls uitstekend draaien met een MGR uplift van 8.3% in H1, 2022. Wat deze waard zijn zullen we zien in 2023 (of niet), maar goede vastgoed objecten zijn in deze sterk inflatoire tijden altijd een goed bezit. Beter ze nog even aanhouden en de winst binnenboord houden dan ze te goedkoop te verkopen.