Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

hjs64 schreef op 1 oktober 2021 13:58:

Kan ik mij herinneren, 2004/2005/2006 waren voor mij de beste jaren ooit.

quote:

Branco P schreef op 1 oktober 2021 13:20:

35,2% in particuliere vastgoedfondsen (supermarkten, woningen, parkeergarages, zeer mooie rendementen al 12 jaar lang)
1,7% in energiefondsen (Meewind, teleurstellend tot nu toe, daarom nooit uitgebreid)
4,7% in leningen via crowdfundsites, Npex, etc.
29,1% in aandelen, maar daarvan dus nu 22,7% in ECP en verder allerlei kleine posities: 6,4%)
29,3% liquide (was twee weken geleden dus nog bijna 40%)

Ik zit ongetwijfeld wel veel te dicht op ECP waardoor ik de kansen als gevolg van marktsentiment te slecht inschat en (veel) te vroeg begin met bijkopen.

quote:

JMeister schreef op 1 oktober 2021 13:53:

En Branco complimneten voor alle research die ik voorbij heb zien komen met name m.b.t. leegstand, zeer interessante info die me eerder een kleine 10K heeft opgeleverd in dit aandeel, waarvoor dank. Zelf zit ik meer in de logistiek dus op het PostNL forum heb ik wel een aantal hoog gewaarde posts gemaakt, je bent van harte uitgenodigd om eens langs te komen. Éën kantekening de posts van 200 stukjes erin en er weer uit, plukje opgeraapt etc. is beneden jou niveau en zou ik niet continu delen toegevoegde waarde 0 en als iedereen dat gaat doen missen we allemaal de waardevolle info van posts die jij o.a. maakt.

Succes allen in dit aandeel en ik zie de weg naar 25(+?) met vertouwen tegemoet, zolang de leegstand cijfers van Branco dat blijven onderbouwen :).

quote:

hjs64 schreef op 1 oktober 2021 14:03:

[...]
Dat zou ik dus never nooit doen. Als je de pech hebt tegen een horror huurder op te lopen kost het je een bak geld om hem/haar eruit te krijgen om vervolgens een compleet uitgewoonde woning terug te krijgen. Uiteraard is de huurder dan met de noorderzon vertrokken.

quote:

junkyard schreef op 1 oktober 2021 14:37:

[...]
Interessant inzicht, per saldo c. 60% in commercieel vastgoed? Dit commercieel vastgoed zal met schulden gefinancierd zijn, bij 50% belening (LTV) zal exposure op onderliggende stenen dubbel zo hoog zijn. Ofwel, als het commercieel vastgoed met 10% in waarde daalt, dan daalt de waarde van deze beleggingen met 20%.

Zit je aan vastgoed volledig in EU, of ook buiten EU (bijv. US, Azië) om tot betere spreiding te komen?

Deze 60% weging klinkt wat hoog, maar als je bijvoorbeeld geen eigen woning bezit dan valt dit wel weer mee. Mijn exposure op vastgoed is nu 80% van mijn totale (deels gefinancierde) bezit, door de zware weging van mijn positie op de NL woningmarkt.

quote:

Branco P schreef op 1 oktober 2021 14:49:

[...]

Ja dat risico heeft mij in het verleden ook weerhouden, maar toen was net genoeg vermogen om er één te kopen, met moeite. Nu zou dat (gesteld dat je na een mooie prijsdaling een appartement van 55m2 weer voor 150.000 euro kunt kopen) maar een deel van mijn vermogen zijn dus dan kun je zulke issues dragen en gesteld dat je niet aan malloten gaat verhuren maar aan familie of bekenden, dan kan het wel een belegging zijn waar je verder weinig omkijken naar hebt. Op dit moment rendeert het sowieso niet omdat de prijzen veel te hoog zijn, maar als de 10 jaars hypotheekrente weer op 4% staat, dan wordt het wel weer interessant (qua huizenprijzen) verwacht ik.

quote:

Branco P schreef op 1 oktober 2021 15:40:

Ja ik kan je daar goed volgen hjs64... en op zich valt ieder probleem natuurlijk op te lossen, ook een horrorhuurder, maar ik zou daar wel heel erg veel stress van krijgen, het zou me persoonlijk diep raken gok ik, dus het is inderdaad wel zeker een punt van aandacht. Het is nog lang niet zover dus ik kan er nog wat over nadenken ;-)

quote:

Zitzak500 schreef op 1 oktober 2021 16:38:

[...]

Rendement qua waardestijging is gigantisch.

quote:

Branco P schreef op 1 oktober 2021 15:09:

[...]
Woningen, parkeergarages, supermarkten en winkelcentra rondom supermarkten (die laatste dat zijn mijn beursgenoteerde fondsen). Alles Europa. Ik gok voor 98% in Nederland, Duitsland, Frankrijk, Spanje, Italië en Zweden. Het idee om te spreiden naar geheel andere regio's lijkt mij niet heel veel toevoegen gezien het feit dat we met een wereldeconomie te maken hebben. Wel heb ik een zeer grote voorkeur voor Westerse ontwikkelde regio's dus in een land als China zou ik sowieso nooit gaan zitten. USA ben ik ook niet heel happig op.

Beursgenoteerde bedrijven in andere branches dan vastgoed geven ook obligaties uit dus met die vreemd vermogen exposure heb je bijna overal te maken, nietwaar? Mijn expertise ligt in het vastgoed zoals je weet. Dat kan een nadeel zijn (beroepsmatige tunnelvisie) maar ook een voordeel (verstand van de materie). Bij alle particuliere vastgoedfondsen die ik bezit heb ik steeds al het vastgoed beoordeeld, en dat heb ik ook bij ECP gedaan. Ik wil dus weten waarin ik beleg, dus ik beoordeel de assets. Dat heb ik mijn hele leven al gedaan en zo zal ik ook blijven opereren.

Zolang je courant vastgoed bezit met weinig leegstand en normale huurgroeipotentie, dan spelen waarde- en LTV fluctuaties geen rol. Vastgoed = varkenscycli, al zolang ik met vastgoed bezig ben (ruim 20 jaar) is dat zo en daar kun je op inspelen. Winkelvastgoed heeft ondertussen ook alweer bijna 20 jaar te maken met de "bedreiging van online". Dat verhaal begint ook saai te worden. En ondertussen nemen de goede locaties alleen maar toe in waarde omdat de huren jaarlijks (minimaal) meestijgen met de inflatie

quote:

hjs64 schreef op 2 oktober 2021 19:03:

@junkyard, je zou eens kunnen kijken naar Credit Linked, die bieden fondsen aan voor huurwoningen op de NL markt (maar niet beursgenoteerd). Voor verdere info zie: clbeheer.nl/
Overigens hoeft het niet hebben van een beursnotering niet perse een nadeel te zijn, ik kon een tijdje geleden bij Synvest tegen intrinsiek uitstappen toen beursgenoteerd retail vastgoed stevige discounts deden. Volgens mij hebben we het er indertijd met elkaar over gehad.

quote:

Branco P schreef op 2 oktober 2021 20:17:

Ik zou ook graag in een Amvest meedoen, maar ja, die optie is er niet. Die Duitse beursgenoteerde woningfondsen, die vind ik op dit moment wel erg hoog gewaardeerd en ze zijn ook bezig met overnamebiedingen op elkaar en dat neigt naar het "buy high sell low" adagium en daar ben ik niet zo'n fan van.

NSI heb ik naar gekeken maar ik was niet gecharmeerd van hun winkelvastgoed en ik vind dat ze een deel van hun leegstand in de kantoren een beetje weggemoffeld hebben middels die Het Nieuwe Kantoor invullingen. Echt goede kantoorlocaties hebben gewoon voortdurend goede huurders langjarig aan zich gebonden. Dat is mijn basisvisie. Maar ik moet eerlijk toegeven dat ik relatief het minste ervaring heb met c.q. kennis heb over kantoorvastgoed dus NSI staat niet zo goed op mijn netvlies. Dividendrendement toch wel boven 6% zie ik nu, dat is wel wat hoger dan ik zou verwachten.

quote:

junkyard schreef op 3 oktober 2021 14:07:

[...]

Klopt, was deze wissel gelukt?

quote:

Branco P schreef op 4 oktober 2021 08:58:

1,80 a 2,00 dividend vind ik iets te positief. Nou 1,80 zou mooi zijn. We zijn al 1x verwaterd, en er is ook wat verkocht in Frankrijk en Zweden dus die 2,00 zou echt een heel positief scenario zijn.

Echter, als de winkelcentra van ECP zo ongeschonden door de coronacrisis komen, waarbij leegstand rond 1% blijft en de bezoekersaantallen, retailomzetten en huren blijven stijgen, dan hoort bij die 1,80 zeker een dividendrendement van 7%… en dan zit je qua koers toch al op 25 a 26 euro.