Cruciaal is het snel ophalen van €3,5 mrd via een zogeheten claimemissie. Daarbij worden bestaande aandeelhouders min of meer gedwongen stukken bij te kopen, anders 'verwatert' hun positie. Dat valt niet bij iedereen in goede aarde. Twee activistische aandeelhouders, onder wie voormalig Unibail-bestuurder Léon Bressler, willen de claimemissie tegenhouden . Zij stellen: het concern heeft nog genoeg geld in kas en zingt het wel even uit. Cuvillier doet er volgens hen beter aan het Amerikaanse vastgoed de komende jaren te verkopen; de aankoop van Westfield zou een 'absolute ramp' zijn.
Monoloog van 16 minuten
Het is nu campagnetijd voor beide zijden, en dat is te merken. Op de vraag hoe het voelt om als gelauwerde vastgoedpartij opeens aandeelhouders te moeten vragen om geld, ontsteekt Cuvillier gretig in een monoloog van 16 minuten en 23 seconden, alsof hij voor een zaal met sceptische aandeelhouders staat. Volgens hem kun je 'eerlijk zeggen' dat 20% van de koersdaling komt door de aankoop van de Amerikaanse winkelcentra van Westfield. 'Daar neem ik de volledige verantwoordelijkheid voor.'
Uit het hoofd spreekt hij onverdroten verder. De retailsector heeft sowieso last van concurrentie van internetwinkelen, dat drukte de koers al wat. En er was nog een Frans shortsellverbod, waardoor beleggers daar niet meer konden speculeren op koersdalingen. Daardoor heeft het concern met hoofdnotering in Amsterdam meer last van speculanten dan de in Frankrijk genoteerde concurrenten. 'Dat hielp ons niet', zegt Cuvillier.
'En dan wil ik nog iets belangrijks zeggen', klinkt het door het scherm vanuit Parijs. Namelijk dat de winkelcentra van Unibail ook nog op plekken staan waar doorgaans massa's mensen komen, zoals vliegvelden en in stadscentra. Door corona-angst en -maatregelen komen daar nu natuurlijk veel minder mensen dan in de kleinschalige, lokale winkelcentra.
Dan door naar zijn 'tegenstanders', zoals Cuvillier ze noemt. Zij stellen dat het bedrijf nog geld op zak heeft om het maanden uit te houden. Het klopt volgens Cuvillier wel dat zij nog €12,7 mrd aan cash en bankkredieten heeft. Maar de activistische aandeelhouders zien volgens hem 'het essentiële punt' helemaal over het hoofd: die kredietlijnen moet de onderneming ieder jaar heronderhandelen met de banken.
Daar komt nog eens bij dat de onderneming ieder jaar voor een paar miljard aan obligaties moet herfinancieren, terwijl de kredietwaardigheid van de onderneming in één jaar is gezakt naar BBB+ met een negatieve outlook, net boven de risicozone. Cuvillier: 'Wat er ook gebeurt: we móéten toegang blijven houden tot de kapitaalmarkten.'
'Geen plan op basis van hoop'
Ziehier het cruciale verschil met de activisten Bressler en Xavier Niel. De vastgoedveteraan en telecommiljardair, die nu samen circa 5% van de stukken in handen hebben, gaan ervan uit dat vooral de Amerikaanse economie binnen afzienbare tijd weer aantrekt. Zo wordt de verkoop van het Amerikaanse vastgoed mogelijk, dat voor €14 mrd in de boeken staat.
Cuvillier en Dyer zijn pessimistischer. In het westen van de VS draaide Unibail pas onlangs vijf winkelcentra van het slot na maandenlange gedwongen sluitingen, en inmiddels nemen de restricties overal in Europa weer toe. Frankrijk gaat over tot een lockdown, in Madrid zijn de winkelcentra beperkt open, in Tsjechië zijn ze volledig gesloten. Er kan komend jaar een vaccin zijn waardoor de winkelstraten zich weer vullen, maar daar willen Cuvillier en Dyer niet op speculeren.
Al met al rekenen de bestuurders op nog drie tot vier magere jaren. Wel gaan ze er naar eigen zeggen vanuit dat grote afwaarderingen op hun vastgoed zullen uitblijven. De verdiencapaciteit zal op termijn namelijk terugkeren, menen hun controlerend accountants. 'Maar je kunt geen plannen maken op basis van de hoop op een betere situatie', zegt Dyer. 'Je moet erop rekenen dat de situatie hetzelfde blijft of verslechtert.'
'Léon, nee, meneer Bressler'
En dus schieten de bestuurders nu met een bazooka op hun balans. Zo is er de claimemissie van €3,5 mrd. Ook is een tweede dividenduitkering van €750 mln geschrapt. Eerder dit jaar leende het concern al €2,2 mrd op de kapitaalmarkten. En dan moet er nog voor miljarden aan vastgoed worden verkocht - onder meer in de zo belangrijke Franse thuismarkt.
Het roept verzet uit bekende hoek op. Léon Bressler is voormalig bestuurder van het Franse Unibail en plaveide de weg voor een fusie met het Nederlandse Rodamco. Cuvillier kent hem al sinds 2011, toen hij Bressler ontmoette in voorbereiding op zijn eerste baan bij het toenmalige Unibail-Rodamco. Daarna lunchten de twee 'ongeveer elk jaar' een keer met elkaar. Cuvillier: 'Op 1 oktober 2019 kreeg ik een telefoontje van Léon - nee, van meneer Bressler - dat hij een belang in het bedrijf had genomen van 2% voor gemiddeld €120 per aandeel.'
Wat hij daarmee wil zeggen: Bressler was perfect op de hoogte van de aankoop van Westfield, waarvoor het bedrijf heel wat schulden op de balans nam. 'Hij kende alle voordelen en alle nadelen van de aankoop. Het is twijfelachtig nu te zeggen dat de aankoop verkeerd was.'
Maar toch, is de aanval van een voorganger niet wat ongemakkelijk? Cuvillier: 'Ik zie hem niet als voorganger van mij die het bedrijf aanvalt, maar als een aandeelhouder die investeerde tussen juni en september 2019. En wiens beleggingen duidelijk geraakt zijn door covid-19. Dat is hoe ik het zie en...'
'Dat is echt alles wat je hoeft te weten', kapt president-commissaris Dyer zijn ceo af. 'Echt. Dat is het. Bressler investeerde, is aandeelhouder, toen kwam covid en dat heeft hem pijn gedaan. Helaas.'