Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

MFCons schreef op 13 maart 2020 23:30:

Die rekensom was misschien niet duidelijk bij 16,50 per aandeel. Maar als je die rekensom niet kunt maken bij 9,700 dan ben je geen rekenwonder.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 00:06:

[...]
Als je de assets verkocht krijgt tegen iets wat nog enigszins op de boekwaarde lijkt - ná de mega afwaardering, dan is het wel zo simpel om de zaak te liquideren en het geld uit te keren in plaats van daarvoor aandelen Wereldhave te kopen. De NAV is nog steeds een veelvoud van de koers. Blijkbaar ziet de markt e.e.a. als niet uitvoerbaar. Er heeft zich ook nog geen koper gemeld die het wil gaan proberen. Dus de hele aanname dat Wereldhave al geld heeft of kan genereren uit verkopen om daarmee eigen aandelen in te kopen is momenteel niet geloofwaardig.

Verder, wie Wereldhave meer waard vindt dan de koers kan toch gewoon zelf van dat buitenkansje profiteren, zonder af te wachten tot Wereldhave het doet? Stel je voor dat Wereldhave een tijdje geleden meegegaan was met de wens van sommigen hier om eigen aandelen in te kopen. Dan was dat een mega-strop geworden en was er helemaal niets meer over geweest van de koers.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 08:35:

@MFCons, de inkoop van eigen aandelen is geen optie omdat WH het geld niet heeft, het niet bij kan lenen en ook niet kan vrijmaken door verkoop. Onder enigszins acceptabele voorwaarden. Daarnaast ben ik er geen voorstander van omdat het bedrijfsmatig geen waarde schept. Wereldhave runt het bedrijf, de beurs bepaalt de koers zo zie ik de taakverdeling.

Maar ik wens je veel geluk met het polijsten van je eigen gelijk.

Op zich kan ik de huidige koers ook niet meer navolgen, maar zowel Eurocommercial als URW hebben de laatste twee jaar eveneens een totaal rendement voor de aandeelhouder van zo'n -30% op jaarbasis gescoord (AEX RI nu -6% p/j). De banken zijn nog erger gedaald. Er is duidelijk iets aan de hand met de houdbaarheid en dus beschikbaarheid van krediet. De virus-uitbraak, de economische schade door de maatregelen die nodig zijn om die in te dammen en de opkomst van e-commerce vormen blijkbaar een giftige mix voor winkelvastgoed.

Ik zou zeggen, de waarde moet er toch een keer uitkomen. Maar dat denk ik al een hele tijd (je kunt mijn postings hier teruglezen). En ik heb dus ook overwogen om in Eurocommercial, als beter geleid bedrijf, te beleggen. Maar ik heb wel wat ING en ABN Amro, dus wat dat betreft ben ik niet helemaal aan de malaise ontsnapt.

quote:

Branco P schreef op 14 maart 2020 08:38:

Geen vastgoed verkopen dus nu, tenzij het rotzooi is waar echt geen muziek meer in zit. Je moet gewoon nu geen dividend uitkeren maar aflossen. En in deze markt gewoon zo weinig mogelijk verkopen want er IS geen markt!!!! Alleen Harry de Handelaar Hilders c.s. zijn nog aan het kopen en verder niemand. Dus nu zo weinig mogelijk vastgoed verkopen en gewoon alles naar aflossing! Banken en hun LTV convenanten zijn hier het allergrootste risico. Banken zijn echt vuile smeerlappen. Als je in de LTV problemen komt of andere convenantenproblemen dan wordt je letterlijk helemaal leeggezogen. Dat moet je als aandeelhouden ten alle tijden voorkomen en dus: geen dividend, maar: aflossen.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 09:25:

[...]
Maar ja, Wereldhave rept niet over de optie om de FBI-status op te geven, dus misschien is het geen begaanbaar pad. Geen belasting hoeven betalen is natuurlijk wel heel aantrekkelijk, maar als je verlies draait maakt het niet uit.

@MFCons: De hele wereld belegt in staatsobligaties met negatief rendement en niet in Wereldhave met een dividend van 18%. Is de hele wereld gek, of is MFCons gek. Lastige vraag.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 09:25:

[...]
Maar ja, Wereldhave rept niet over de optie om de FBI-status op te geven, dus misschien is het geen begaanbaar pad. Geen belasting hoeven betalen is natuurlijk wel heel aantrekkelijk, maar als je verlies draait maakt het niet uit.

@MFCons: De hele wereld belegt in staatsobligaties met negatief rendement en niet in Wereldhave met een dividend van 18%. Is de hele wereld gek, of is MFCons gek. Lastige vraag.

quote:

Branco P schreef op 14 maart 2020 10:27:

als je nu alleen vastgoed kwijt kunt aan Harry Hilders, dan moet je eigenlijk niet verkopen. Dat kan iedereen die een heel klein beetje ingevoerd is in de vastgoedwereld per direct beamen. URW of ECP krijgen het voor elkaar om Joint Ventures aan te gaan met serieuze gerenommeerde Instituten tegen de ongecorrigeerde boekwaarden. Dat zijn transacties die nu zeer valide zijn. Ik hoop voor WHV dat WoeselXL een uitzonderlijk geval was en dat ze dus niet nog meer objecten aan Handelaren moeten/gaan verkopen want dan is het he-le-maal duidelijk: dan blijft er gewoon niks over.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 10:42:

[...]

Je idee om (vrijwel) helemaal zonder leningen te werken is wel interessant. Beleggers die het rendement willen verhogen via een hefboom moeten dat zelf dan maar doen. Dan is duidelijker dat je belegt met geleend geld en het risico daarvan is bekend. Of je hebt een houdster-maatschappij ernaast die een deel van de aandelen heeft, deels gefinancierd met leningen. Dan kunnen de beleggers kiezen of ze direct of via de houdster-maatschappij willen investeren.

quote:

MFCons schreef op 14 maart 2020 08:07:

Nu
2800

1300

2,43

0,464285714

Storm
2150 (1800+350)

650

1,5
60000000
40000000

0,302325581

Common sense
1800

550

2
40000000
20000000 (zit een marge in, ik heb nu voor het gemak 50 miljoen koersstijging door de inkoop verwerkt)

0,305555556

Dus kijk gewoon even hoe dat dan werkt. Zelfde LTV, EPS 2 ipv 1,5. En dan ben ik dus uitgegaan van scenario Storm. Na verkoop 1000 miljoen blijft EPS 1 + 6%v 350 mln over = 1,50.

Oftewel. JE BENT EEN MONGOOL ALS JE NU CASH HEBT EN JE WILT DAT STOPPEN IN ENIG PROJECT DAT NIET DIE 20% DIVIDEND IS DIE JE UIT GAAT KEREN DE KOMENDE 12 MAANDEN.

quote:

Branco P schreef op 14 maart 2020 08:26:

Moet je toch eigenlijk een kijken hoe groot de problemen voor een vastgoedbedrijf kunnen worden doordat een deel van het vastgoed met vreemd vermogen gefinancierd is. Het zou simpelweg verboden moeten worden om commerciële vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen te financieren. Er komt alleen maar gedonder van. Alleen woningeigenaren zouden een hypotheek moeten mogen krijgen voor de aankoop van het huis waarin ze zelf wonen. Verder niet. Ondernemers met een eigen bedrijf zouden uiteraard ook nog geld moeten kunnen lenen voor de bouw van een loods of kantoor voor eigen productiedoeleinden, maar dat was het dan ook. Banken hoeven geen enkele rol te spelen bij investeringen in vastgoed die bedoeld zijn als belegging. Het verstrekken van hypotheken heeft voor die beleggingen louter het effect dat de prijzen onnodig hoog zijn. Gewoon afschaffen dus, moet je kijken hoe een mooi bedrijf als WHA volledig vleugellam is doordat de helft van het geld geleend geld is!

Kortom, alle beleggers zouden moeten zeggen: we willen het niet meer, dat vreemd vermogen. Volledig afbouwen dat vreemd vermogen. 5 jaar (of langer) even geen dividend uitkeren (of evt. max 2%) maar volledig gebruiken om die banken eruit te werken. Hypotheek naar nul en daarna gewoon je vastgoed managen op een manier die écht alleen het beste is voor de aandeelhouder/eigenaar. Aflossen, aflossen, aflossen!

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 08:35:

@MFCons, de inkoop van eigen aandelen is geen optie omdat WH het geld niet heeft, het niet bij kan lenen en ook niet kan vrijmaken door verkoop. Onder enigszins acceptabele voorwaarden. Daarnaast ben ik er geen voorstander van omdat het bedrijfsmatig geen waarde schept. Wereldhave runt het bedrijf, de beurs bepaalt de koers zo zie ik de taakverdeling.

Maar ik wens je veel geluk met het polijsten van je eigen gelijk.

Op zich kan ik de huidige koers ook niet meer navolgen, maar zowel Eurocommercial als URW hebben de laatste twee jaar eveneens een totaal rendement voor de aandeelhouder van zo'n -30% op jaarbasis gescoord (AEX RI nu -6% p/j). De banken zijn nog erger gedaald. Er is duidelijk iets aan de hand met de houdbaarheid en dus beschikbaarheid van krediet. De virus-uitbraak, de economische schade door de maatregelen die nodig zijn om die in te dammen en de opkomst van e-commerce vormen blijkbaar een giftige mix voor winkelvastgoed.

Ik zou zeggen, de waarde moet er toch een keer uitkomen. Maar dat denk ik al een hele tijd (je kunt mijn postings hier teruglezen). En ik heb dus ook overwogen om in Eurocommercial, als beter geleid bedrijf, te beleggen. Maar ik heb wel wat ING en ABN Amro, dus wat dat betreft ben ik niet helemaal aan de malaise ontsnapt.

quote:

Branco P schreef op 14 maart 2020 08:38:

Geen vastgoed verkopen dus nu, tenzij het rotzooi is waar echt geen muziek meer in zit. Je moet gewoon nu geen dividend uitkeren maar aflossen. En in deze markt gewoon zo weinig mogelijk verkopen want er IS geen markt!!!! Alleen Harry de Handelaar Hilders c.s. zijn nog aan het kopen en verder niemand. Dus nu zo weinig mogelijk vastgoed verkopen en gewoon alles naar aflossing! Banken en hun LTV convenanten zijn hier het allergrootste risico. Banken zijn echt vuile smeerlappen. Als je in de LTV problemen komt of andere convenantenproblemen dan wordt je letterlijk helemaal leeggezogen. Dat moet je als aandeelhouden ten alle tijden voorkomen en dus: geen dividend, maar: aflossen.

quote:

MFCons schreef op 14 maart 2020 09:38:

[...]

Goede vraag. Met het beleid zoals het nu is, is de wereld in ieder geval niet gek.
Je kan er omheen blijven draaien, maar jij begrijpt toch ook wel dat je eigen aandelen inkoop niet kan vergelijken met een investeringsbeslissing van enig ander???? Reden? De ander zit niet vast aan de verplichting om komend jaar 20% te moeten betalen als hij kiest voor een aandeel Shell. Wereldhave wel.

Dus Wereldhave moet elke investeringsbeslissing (en dat zijn er heel wat lately) ook het alternatief meenemen. Dat alternatief is ondertussen 20% rendement binnen 1 jaar.

In die context zijn alle investeringen / niet noodzakelijk onderhoud echt te gek voor woorden.

quote:

Bart Meerdink schreef op 14 maart 2020 10:42:

[...]
Ik ben het met je eens, wat dat betreft was de gedwongen verkoop Finland al duidelijk genoeg. Op zich was het wel nodig, maar het heeft niets opgelost. Maar het zou kunnen dat er meer gedwongen verkopen komen.

Je idee om (vrijwel) helemaal zonder leningen te werken is wel interessant. Beleggers die het rendement willen verhogen via een hefboom moeten dat zelf dan maar doen. Dan is duidelijker dat je belegt met geleend geld en het risico daarvan is bekend. Of je hebt een houdster-maatschappij ernaast die een deel van de aandelen heeft, deels gefinancierd met leningen. Dan kunnen de beleggers kiezen of ze direct of via de houdster-maatschappij willen investeren.

Wat betreft de hele wereld die belegt in staatsobligaties, okee niet letterlijk. Maar je pensioenfonds zit in die obligaties (verplicht). Dat komt uiteindelijk toch wel neer op de hele wereld.