Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 6 mei 2019 20:27:

Bedankt voor deze bijdrage, Horizon, klinkt deskundig. Verwacht je dat de markt nu een daling in (markt) huurwaarden inprijst (verhoogde overhuur correctie) of dat yields stijgen (verhoogde risico premie) voor het WHV vastgoed? Het zal vermoedelijk een combinatie van deze factoren zijn, heb moeite hier een gewichtsverdeling aan toe te kennen, en dit uit elkaar te trekken. Dalende markthuren (ivm problemen retailers) zullen leiden tot hogere yields / risico premies vanwege verlaagde stabiliteit aan huur inkomsten.

Vastned Belgium heeft eerste kwartaal 2019 een forse afboeking genomen door verlaagde markthuren.

quote:

junkyard schreef op 6 mei 2019 20:27:

Bedankt voor deze bijdrage, Horizon, klinkt deskundig. Verwacht je dat de markt nu een daling in (markt) huurwaarden inprijst (verhoogde overhuur correctie) of dat yields stijgen (verhoogde risico premie) voor het WHV vastgoed? Het zal vermoedelijk een combinatie van deze factoren zijn, heb moeite hier een gewichtsverdeling aan toe te kennen, en dit uit elkaar te trekken. Dalende markthuren (ivm problemen retailers) zullen leiden tot hogere yields / risico premies vanwege verlaagde stabiliteit aan huur inkomsten.

Vastned Belgium heeft eerste kwartaal 2019 een forse afboeking genomen door verlaagde markthuren.

quote:

Nappie schreef op 6 mei 2019 15:05:

Waarom organiseren wij niet onder de forum leden een tandem (aankoop schema) in verschillende groepen A, B, C & D.
WHV noteert fors onder haar intrinsieke waarden. We zijn overgeleverd aan de grillen van SHORT partijen.
Wij kunnen de rollen ook deels omdraaien door geregisseerde tandem aankopen onder forum leden.
We verdelen de groep in 4 categorieën waardoor continue een flow van aandelen worden gekocht.
Vanzelfsprekend verkopen we de helft van onze positie om met deze helft wederom de tandem in gang te zetten waardoor uiteindelijk de SHORT partijen onze posities overnemen....
Wie wilt eraan meedoen zodat wij een tegenwicht kunnen geven aan SHORT partijen..?

quote:

Horizon schreef op 6 mei 2019 20:01:

[quote alias=matad id=11576727 date=201905052326]
[De waarde van vastgoed in de boeken wordt bepaald door de contante waarde van alle toekomstige netto-huurinkomsten bij elkaar op te tellen. Als - kort gezegd - de schulden van de waardering van de winkelcentra worden afgetrokken, blijft de (netto)waarde die aandeelhouders toekomt over, ook wel de intrinsieke waarde geheten. In het Engels wordt deze waarde aangeduid met NAV (Net Asset Value).

Beste,

Help me even.

Hoe wordt deze waarde exact berekend?
Lopende huurcontracten nemen, elk huurcontract apart-looptijd nemen??

Bij voorbaat dank.

Groet.

Beste Matad, elk winkelcentrum wordt apart gewaardeerd tegen een yield die past bij de kwaliteit en courantheid van het centrum. Binnen een winkelcentrum wordt inderdaad aan elk huurcontract een aparte waarde toegekend. Hierbij wordt gerekend met een huurwaarde tegen een yield en vindt er een contante waarde correctie plaats op over- of onderhuur opbrengsten gedurende de restant looptijd. De netto yield op een supermarkt is dan bijvoorbeeld 6%, op een goed gelegen winkel 7,5% en op een minder courante winkel op een verdieping of aan de buitenzijde 9%. Op winkelcentrum niveau wordt de waarde ook nog verlaagd op basis van toekomstig te verwachten capex uitgaven. Bij gebrek aan referentie transacties ligt de grootste uitdaging bij het bepalen van de juiste yield.

quote:

matad schreef op 6 mei 2019 23:43:

[...]

Erg dom naar mijn mening.
Shorters reageren toch ook niet zo dom op aandelenkopers of mis ik iets?

Groet.

quote:

Nappie schreef op 7 mei 2019 01:49:

[...]Tja wie is nu dom of wie is zo slim...!

Het is een publiek geheim dat grote SHORT partijen samen werken om hun gemeenschappelijk belang te dienen.
Kartel afspraken binnen het normale zakenleven mogen NIET worden gemaakt en worden gecontroleerd door dienstdoende toezichthouders.
Echter AFM heeft niet de middelen of the TOOLS om de boeken of computers van grote SHORT partijen zoals Marshall Wace, Adelphi Capital,Woodson Capital, Blackrock en andere kompanen in beslag te nemen om "Kartel afspraken" te controleren omtrent SHORT posities op kwetsbare beursfondsen.
Kwetsbare beursfondsen worden met zorg uitgezocht door deze grote SHORT partijen.
Om beurten, publiek geheim, worden de koersen door verschillende partijen continu pakketten aangelapt op de beurs.

* Enerzijds plichtmatig om een hedge (verkopen/SHORT) te creëren i.v.m hun Long positie in Converteerbare Obligatie.
* Anderzijds steeds dreigende verlaging van Dividend waardoor de acute spread -Delta's oplevert.
* Dreigende verlaging van winkelvastgoed
* Pure Winst uit SHORT Selling op kleine tot middelmatige fondsen (grip).

Bovenstaande zijn enkele criteria's voor SHORT partijen.
Ze zijn ook NIET bang voor elkaar wanneer een partij haar stukken plots gaat rechttrekken omdat de SHORT partijen een gemeenschappelijk belang dienen en daarnaast binnen kamers afspraken hebben gemaakt omtrent de verdeling van hun winsten uit SHORT Selling.....

Schiet maar los op deze stelling..!

quote:

NLvalue schreef op 7 mei 2019 08:51:

Nappie - we gaan het zien vandaag. Als je stelling juist is, blijft de koers nog een tijd dobberen op dit niveau tot alle aandelen teruggekocht zijn en iedere short zijn winst gemaximaliseerd heeft.

Mochten er geen bondjes of meerdere bondjes zijn, zal het koerspatroon wat grilliger zijn en gaan we shortmeldingen zien die elkaar neutraliseren.

@Arraxx - ben benieuwd of je een voorspelling hebt voor de koers einde dag?

quote:

NLvalue schreef op 6 mei 2019 22:15:

Herwaardering van o.g. (of goodwill, of intangibles, of deferred tax etc) is een puur boekhoudkundige exercitie, en compleet irrelevant voor de cashflow.

quote:

Thorgall schreef op 7 mei 2019 10:04:

[...]who cares wat de koers eind van de dag is. Dat willen voorspellen is gokken. Dit hefet niets, maar dan ook niets met beleggen van doen. Je kunt beter naar het casino gaan als je er zo kort op zit. Van beleggen spreek je pas als je dat doet met een LT horizon.

quote:

Nappie schreef op 7 mei 2019 12:11:

[...]Sorry Thorgall maar ik had van U een betere reactie verwacht. Vele forumleden beleggen inmiddels met een LT horizon in WHV.
Conclusie, All Time Low en nog steeds dalende koersen....

WHV heeft 7% hogere huur opbrengst en 96% bezettingsgraad.
Daarnaast noteert het aandeel minimaal 30% onder intrinsieke waarde.
Gaat er bij U niet een lampje branden wat er eigenlijk verkeerd gaat bij WHV..?

Het is niet het management maar de schuld van de grote SHORT partijen. U heeft niet in de gaten hoeveel impact en invloed deze partijen hebben op de koersen van WHV.

quote:

Leefloon schreef op 7 mei 2019 10:43:

[...]
Onjuist, al is het doordat je exercitie tot slechtere balansverhoudingen leidt, wat dan weer tot verwatering door nieuwe aandelen en/of hogere rentelasten kan leiden. Misschien is de waardering van leegstaand vastgoed eigenlijk het grootste stille probleem dat de hele vastgoedsector heeft, omdat het daardoor nauwelijks een probleem hoeft te zijn dat bijvoorbeeld een woonhuis sinds de te dure bouw ervan al meer dan 10 jaar leegstaat en op paper zal meestijgen met de huizenprijzen. Bijna alsof je een aandeel zonder dividend mag waarderen tegen de hoogste van (a) de biedprijs, (b) de aankoopprijs, of (c) een met een gestegen index gecorrigeerde aankoopprijs. Een loterij zonder nieten, totdat jouw puur boekhoudkundige exercitie eens in de zoveel decennia de deksel van de beerput iets verschuift en een bubbeltje lek wordt geprikt. Dat zit natuurlijk al wel goeddeels in de koers verwerkt; iedereen kan in vele winkelstraten het dode geld zien.

quote:

Nappie schreef op 7 mei 2019 01:49:

[...]Tja wie is nu dom of wie is zo slim...!

Het is een publiek geheim dat grote SHORT partijen samen werken om hun gemeenschappelijk belang te dienen.
Kartel afspraken binnen het normale zakenleven mogen NIET worden gemaakt en worden gecontroleerd door dienstdoende toezichthouders.
Echter AFM heeft niet de middelen of the TOOLS om de boeken of computers van grote SHORT partijen zoals Marshall Wace, Adelphi Capital,Woodson Capital, Blackrock en andere kompanen in beslag te nemen om "Kartel afspraken" te controleren omtrent SHORT posities op kwetsbare beursfondsen.
Kwetsbare beursfondsen worden met zorg uitgezocht door deze grote SHORT partijen.
Om beurten, publiek geheim, worden de koersen door verschillende partijen continu pakketten aangelapt op de beurs.

* Enerzijds plichtmatig om een hedge (verkopen/SHORT) te creëren i.v.m hun Long positie in Converteerbare Obligatie.
* Anderzijds steeds dreigende verlaging van Dividend waardoor de acute spread -Delta's oplevert.
* Dreigende verlaging van winkelvastgoed
* Pure Winst uit SHORT Selling op kleine tot middelmatige fondsen (grip).

Bovenstaande zijn enkele criteria's voor SHORT partijen.
Ze zijn ook NIET bang voor elkaar wanneer een partij haar stukken plots gaat rechttrekken omdat de SHORT partijen een gemeenschappelijk belang dienen en daarnaast binnen kamers afspraken hebben gemaakt omtrent de verdeling van hun winsten uit SHORT Selling.....

Schiet maar los op deze stelling..!

quote:

matad schreef op 7 mei 2019 13:07:

[...]

Ik heb al zo vaak geschreven dat shorten een gewoon onderdeel van beleggen is.
Het is zo raar dat velen dat zien als iets boefachtigs, stiekem etc. Hieraan kan ik me mateloos ergeren omdat ik dat standpunt dom vind.

quote:

crux schreef op 7 mei 2019 13:25:

[...]
Helemaal mee eens.
De beurs biedt toch zelf ook Put-opties aan.
En dat komt op hetzelfde neer als short gaan op aandelen.