Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Stockboer schreef op 9 oktober 2018 07:14:

Om nog maar weer is het verschil aan te geven, SPG en Realty Income gisteren weer dik in de plus gesloten
www.iex.nl/Aandeel-Koers/330159049/Si...
www.iex.nl/Aandeel-Koers/330188443/Re...

quote:

crux schreef op 9 oktober 2018 09:35:

[...]
De koersen van deze fondsen bevinden zich al een tijd in een stijgende trend, terwijl de koers van URW in een sterk dalende trend verkeert.
Er moet dus een wezenlijk verschil zijn ergens in de portfolio en/of bedrijfsvoering tussen URW en de 2 andere fondsen, want de markt is soms grillig maar ook niet gek.
Dat URW ook in Europa aanwezig is kan het niet zijn, want daar gaat alles prima.
Maar wat dan wel??

quote:

matin schreef op 9 oktober 2018 11:30:

En URW heeft USD 12 miljard aan shoppingcenters, waarvan USD 10 miljard Prime en Super Prime en slechts USD 2 miljard Regional.

De rijke regio NY draait als een tierelier.

quote:

matin schreef op 9 oktober 2018 11:30:

En URW heeft USD 12 miljard aan shoppingcenters, waarvan USD 10 miljard Prime en Super Prime en slechts USD 2 miljard Regional.

De rijke regio NY draait als een tierelier.

quote:

crux schreef op 9 oktober 2018 12:26:

[...]
cees-10 schreef:
"Dit in ogenschouw nemend, is de performance van de Westfield Centra in VS die men liet zien tijdens de laatste kwartaalcijfers, natuurlijk dramatisch."

Als je deze 2 teksten samenvoegt zou je dus kunnen zeggen dat SPG en Realty meer rendement halen uit hun wellicht kwalitatief mindere vastgoed dan URW uit hun betere.
Tonckens meldde al dat het US management meer bezig was met de overname dan met het beheren van hun toko. De motivatie om ineens voor een Frans bedrijf te moeten gaan werken was waarschijnlijk ook afwezig.
Er zal nog veel werk moeten worden verzet om alles weer op de rails te krijgen.

quote:

junkyard schreef op 8 oktober 2018 21:23:

Alle Westfield projecten worden tegen fair value gewaardeerd, een benadering van de huidige marktwaarde. De waardering van UR projecten is wat meer voorzichtig, alleen projecten die dichtbij oplevering zitten worden tegen fair value gewaardeerd (overige projecten, at cost). Naar mijn idee zit er in de goodwill dus geen waardering van projecten.

Ik vermoed dat een groot deel van de goodwill waardering samenhangt met overige inkomsten. Zo staat in het halfjaarverslag 2018:

URW’s US and UK services businesses are currently being valued by PwC in the context of the purchase price allocation and are therefore not included in the valuation of the services business as at June 30, 2018.

Iemand een idee wat de services business precies inhoudt? Alleen de UR service business (excl. Westfield) wordt nu gewaardeerd op 415 miljoen.

Als ik in de income statement kijk, zie ik dat Westfield in 2017 flink heeft verdiend aan:
Net property development and project management income
Net property services and other activities income

Met name aan projectontwikkeling en project management (fees wegens levering van diensten aan derden, ivm deelbezit?) is flink verdiend door Westfield. Voor mij gissen hoe dit precies is opgebouwd, wat hier achter zit, en of dit duurzame inkomsten zijn.

quote:

Lamsrust schreef op 9 oktober 2018 17:02:

[...]

Vermoedelijk betreft de service business het verrichten van allerlei diensten aan huurders waar een marge aan wordt overgehouden. Bij een portfiolio met een dergelijke omvang kan dat bij een cost-plus van 5% a 10% aardig oplopen. Dit "service bedrijfje" maakt dan jaarlijks een winst dat met een multiple gewaardeerd dient te worden. Dit vormt dan onderdeel van de goodwill. Zolang dit bedrijfje goed blijft lopen hoeft de goodwill niet te worden impaired en wordt de winst van dit bedrijfje toegevoegd aan het jaarlijks resultaat.

quote:

junkyard schreef op 9 oktober 2018 19:37:

[...]

Ook mogelijk, had zelf de gedachte dat deze fees worden ontvangen van mede investeerders voor het beheer / management / ontwikkeling van winkelcentra. Bijna al het Westfield bezit wordt in deelbezit gehouden (veel 50/50 joint ventures), waarbij Westfield voor het management (verhuringen) zorgt. Ik kan mij voorstellen dat de (passieve) mede investeerders Westfield vergoedingen betaalt voor de management services, zodat wordt meegelift op de contacten die Westfield heeft met retailers of expertise bij projectontwikkeling.

Al met al hebben we bij elkaar genoeg mogelijkheden gevonden voor enige basis van Westfield goodwill waardering.

Daarbij is het wel van belang dat het Westfield team goed blijft presteren. Qua US verhuringen viel dat erg tegen in het eerste halfjaar van 2018. UR management heeft bij de Westfield overname op handige manier berekend dat er miljoenen aan synergie te behalen is, en heeft daarbij niet vermeld dat er ook verstoringen op kunnen treden bij een overname, en dat een overname ontzettend veel geld kost (overnamepremie + integratie kosten).

Overigens heb ik de gedachte dat de EU (UR) beleggers denken dat de URW problemen vooral in de US zitten, en de AUD en US (Westfield) beleggers denken dat het probleem in de EU zit. De US economie draait geweldig, waarvan goedgelegen winkelcentra moeten profiteren. Veel prime US retail REITs doen het afgelopen jaar redelijk-goed. De EU retail vastgoedfondsen doen het stukken minder, en er zijn internationale zorgen over de groei vooruitzichten van de EU. Mogelijk dat door dit wederzijdse wantrouwen URW wordt gedumpt, beleggers aan beide kanten van de oceaan hebben er geen vertrouwen in, en URW toont dat de integratie van Westfield nog niet vlekkeloos verloopt (US presteert slecht ondanks goede markt, Westfield management is dus niet scherp of loopt weg?).

Zaak dat URW management snel de operaties stroomlijnt, en beleggers positief verrast. Te beginnen met een verhoogde 2018 outlook tijdens de Q3 cijfers (13+). De sterke dollar zou moeten helpen.