boem! schreef op 30 januari 2020 00:17:
WHA en mijn gedachten omtrent kansen en bedrijgingen.
Dat retailers het moeilijk hebben en veel marktaandeel verliezen aan internetverkopen is bij iedereen bekend.
De strategie van WHA was/is? om via regionale winkelcentra met daarin een grote plaats voor food-courts aantrekkelijk te blijven voor de overige retailers.
Dat lijkt hen in eerste instantie aardig te lukken indien je kijkt naar de bezettingsgraad van boven de 95% en het behaalde directe rendement van 65 mio gedurende het 1st half jaar van 2019.
Echter de druk op met name de overige retailers is zo groot dat faillisementen en/of heronderhandelingen worden voorzien. Dit leid tot negatieve indirecte rendementen doordat de propertywaarden moeten worden aangepast.(1s hj 2019 -125 mio)
Per saldo daardoor een verlies van 60 mio gedurende 1st hj 2019.
Ik voorzie op korte termijn geen verbetering in de algemene tendens van terugloop omzet ten koste van internet.
De bezettingsgraad en de huurprijzen zullen daardoor onder druk blijven staan met alle nare gevolgen die dat met zich mee brengt.
Ook WHA is zich van deze trend bewust en zal bij de presentatie van de 2019 een herziening van haar strategie presenteren.
Dat die herziene strategie zal leiden tot voortzetting van uitbetaling van dividend valt te verwachten echter op een veel lager nivo dan we gewend waren tot voor kort.
De vooruitzichten zijn zonder meer "uitdagend" te noemen en ik ben benieuwd welk konijn zij uit de hoge hoed zullen toveren tijdens de presentatie op 7 feb as.
De regionale winkelcentra ontlenen hun waarde aan bezettingsgraad en bedongen huursommen en omdat beiden onder druk staan zal het indirecte resultaat negatief blijven.
De positieve FCF uit directe activiteiten wordt volledig opgeslokt door de negatieve indirecte activiteiten en ik ben benieuwd welk tovermiddel ze gaan opvoeren om dat gat te dichten.
Met een uitkeringsgraad van 75% ahv het te verwachte directe resultaat verwacht ik een dividenduitkering van maximaal 1,75 euro voor 2020.
Op basis van de onzekere houdbaarheid van deze dividenduitbetaling en de stijgende rentelasten schat ik in dat het aandeel tendeert naar 5x dit dividend ofwel 8,75 euro.
Dividend is leuk maar het rendement van een onderneming wordt in alle gevallen bepaald door de FCF en die komt bij WHA niet hoger uit dan 130 mio waarna de herwaardering roet in het eten komt gooien.
De door jou opgevoerde executiewaarde ad 22 euro kan ik niet terugvinden,
Ik denk dat WHA zich zelfs zorgen moet maken om die executiewaarde niet snel aan het egen lijf te ondervinden.
Met grote interesse zal ik de hernieuwde strategie bekijken die de nieuwe CEO ons zal doen toekomen bij de presentatie van de jaarcijfers op 7 febr as.