Vastgoed « Terug naar discussie overzicht

Eerste Vastgoed belegging - Klopt onze berekening?

14 Posts

Omlaag ↓

[verwijderd] 5 juni 2016 22:54

Beste Forum leden,

Binnenkort willen we een woning kopen voor als belegging.
Omdat dit onze eerste woning is die we gaan kopen als belegging zouden we graag willen weten of onze berekening klopt.

Kan iemand deze berekening kunnen controleren of het klopt en ook of we nog iets missen?

Wij horen het graag van jullie.

Voorbeeld berekening:
Appartement van 150.000 euro

Eigen woning Fortrait:
150.000 / 100 = 1.500 x 0,75 =
1.150 euro per jaar

Inkomsten verhuur woning:
Ontvangen huur belasting is 1,2 %

Huur 800 euro per maand
800 x 12 maanden = 9600 euro
9600 / 100 = 96 x 1,2 % = 115,20euro

Belasting totaal: 1265,20 euro
Inkomsten totaal: 9600 euro

9600 - 1265,20 =
8334,80 euro

Met vriendelijke groet,
Dimitri

[verwijderd] 5 juni 2016 23:33

quote:
DimitriNL schreef op 5 juni 2016 22:54:
Beste Forum leden,

Binnenkort willen we een woning kopen voor als belegging.
Omdat dit onze eerste woning is die we gaan kopen als belegging zouden we graag willen weten of onze berekening klopt.

Kan iemand deze berekening kunnen controleren of het klopt en ook of we nog iets missen?

Wij horen het graag van jullie.

Voorbeeld berekening:
Appartement van 150.000 euro

Eigen woning Fortrait:
150.000 / 100 = 1.500 x 0,75 =
1.150 euro per jaar

Inkomsten verhuur woning:
Ontvangen huur belasting is 1,2 %

Huur 800 euro per maand
800 x 12 maanden = 9600 euro
9600 / 100 = 96 x 1,2 % = 115,20euro

Belasting totaal: 1265,20 euro
Inkomsten totaal: 9600 euro

9600 - 1265,20 =
8334,80 euro

Met vriendelijke groet,
Dimitri

Rioolaansluitrecht
Waterschapsheffing
OZB-eigenaar
VVE (reservering) onderhoudskosten
Leegstandskosten
Verhuurinspanning (makelaar) beheerskosten

Het hangt er helemaal van af in welke soort verhuur je zit, maar het kan een 'pain in the ass' zijn als je verkeerde huurders hebt. Huurders zitten soms zonder geld, dus jij dan ook.
Als jij groot onderhoud moet plegen moet je je huurder alternatieve huisvesting en verhuiskostenvergoeding (€5000) geven.
Bedenk dat een huurder hele sterke rechten heeft, en dat je daar vroeg of laat tegenaan loopt. Reserveer daar voor! Hun advocaat (en de huurcommissie) is gratis, maar die van jou kost €400/uur.
Als je het gedoe met huurders wilt uitbesteden aan bv makelaar of verhuurburo ben je daar een flink deel van je beoogde winst aan kwijt. Ik heb ooit 5% brutohuur geoffreerd gekregen, plus het risico dat je bemiddelaar even geen markt ziet voor je lege woning, of een probleem (tegen extra kosten) voor je moet oplossen.

[verwijderd] 6 juni 2016 00:02

Nog een tip: het is erg lastig om (op zich legale) kosten bij je huurder of voor belastingaftrek te declareren voor werkzaamheden die je zelf uitvoert. Je moet officiele bonnetjes hebben als je bv schadeherstel wilt declareren. De veilige en kostbare weg is: uitbesteden.
Je wordt als verhuurder geacht een grootkapitalist (belegger) te zijn die werk verschaft aan anderen, dus doe-het-zelven past er niet bij.

frank02 6 juni 2016 00:26

Voor de inkomstenbelasting betaal je altijd alleen de 1,2% (een huis is namelijk gewoon vermogen, tenzij het je eigen woning is waar je ook woont), omdat het in box 3 valt en het maakt daarbij niet uit hoeveel je er daadwerkelijk mee verdient. Dus geen eigenwoningforfait, wel andere (gemeentelijke) belastingen zoals eerder genoemd.

Kortom je betaald jaarlijk 1,2% over de (woz) waarde van het huis.

[verwijderd] 6 juni 2016 00:26

quote:
DimitriNL schreef op 5 juni 2016 22:54:
Eigen woning Fortrait:
150.000 / 100 = 1.500 x 0,75 =
1.150 euro per jaar

Hoef je niet te betalen. Een eigen woning is de woning die je eigendom is en waarin je zelf woont. Je kunt maar 1 eigen woning hebben.
Een woning die je bezit maar niet zelf permanent bewoont en al of niet verhuurt is een belegging die valt in box3.
De WOZ-waarde van €150.000 kost je dan 30% van 4% = €1800/jaar aan belasting. Mogelijk kan je die WOZ-waarde wegens verhuurde staat wat naar beneden stellen, maar daar moet je even de preciese regels voor opzoeken.
www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connec... zegt dat jij in jouw geval 78% van de WOZ-waarde moet opgeven.

[verwijderd] 6 juni 2016 17:21

Hoi Allen,

Dank jullie wel voor de opmerkingen.

Graag zou ik meer willen weten over de volgende opmerking:
Een woning die je bezit maar niet zelf permanent bewoont en al of niet verhuurt is een belegging die valt in box3.
De WOZ-waarde van €150.000 kost je dan 30% van 4% = €1800/jaar aan belasting. Mogelijk kan je die WOZ-waarde wegens verhuurde staat wat naar beneden stellen, maar daar moet je even de preciese regels voor opzoeken.

Betaal je 1,2 % en de 4% belasting?

Met vriendelijke groet,
Dimitri

[verwijderd] 7 juni 2016 01:26

quote:
DimitriNL schreef op 6 juni 2016 17:21:
Hoi Allen,

Dank jullie wel voor de opmerkingen.

Graag zou ik meer willen weten over de volgende opmerking:
Een woning die je bezit maar niet zelf permanent bewoont en al of niet verhuurt is een belegging die valt in box3.
De WOZ-waarde van €150.000 kost je dan 30% van 4% = €1800/jaar aan belasting. Mogelijk kan je die WOZ-waarde wegens verhuurde staat wat naar beneden stellen, maar daar moet je even de preciese regels voor opzoeken.

Betaal je 1,2 % en de 4% belasting?

Met vriendelijke groet,
Dimitri

Je bent kennelijk nog nooit vermogend geweest :)
Je vermogen moet je opgeven in box3. Dat bedrag wordt geacht 4% rendement op te leveren. Maakt niet uit of je minder rendement maakt (bv spaarrente van 0,5%)of juist meer, bv 22% winst op aandelen, of onroerend goed. De belastingdienst rekent altijd alsof je er 4%/jaar op verdient. (Ook als je in werkelijkheid verlies lijdt!)
Over die 4% betaal je 30% vermogensrendementsheffing (inkomstenbelasting dus).
Dat is hetzelfde als 1,2% van het box3-vermogen, want 30% van 4% = 1,2%.

Als je je rekenmachientje er even bij had genomen dan kon je makkelijk vaststellen dat €1800 = 1,2% van €150.000,--. Dat is qua inkomstenbelasting het enige wat je voor het huis moet afdragen.

objectief 7 juni 2016 08:24

Hoe zit het met de financieringskosten van pakweg 6% (niet meegenomen?), tenslotte is koop voor verhuur een risicovolle investering. De huurder moet je doorlichten op haar/zijn verleden.

[verwijderd] 7 juni 2016 11:00

Er is nòg iets... als je gaat verhuren zegt de belastingdienst dat je géén ondernemer bent, maar de gemeente zegt tegen jou als verhurende privépersoon: 'wij zien U als ondernemer'.

Dat komt er op neer dat je van beide kanten met de lasten en aansprakelijkheden wordt opgezadeld... Daar gaan je lusten de mist in.

Bij de belastingdienst komen ze vervolgens met een (m.i. lul-)verhaal dat je voor wet x wel ondernemer bent maar voor wet y niet.
Kortom: zoek het maar uit!
Is de gemeente of de belastingdienst de baas?
Ambtelijk wil ieder zijn beoogde doel bereiken over jouw rug.

Het maakt een groot verschil of jij persoonlijk of (één van) je onderneming(-en) failliet gaat aan de verhuurderij.

frank02 7 juni 2016 19:49

De regels van de belastingdienst zijn vrij helder, enkel de 1,2% en dan ben je van ze af. Hun stelling is volgens mij dan ook geen lulverhaal, zij kunnen er ook niets aan doen als jouw gemeente een bepaald beleid heeft. Het is ook zeker niet zo dat de belasting dienst de baas is in zo'n situatie.

[verwijderd] 8 juni 2016 09:49

@frank02
Als volgens jou de gemeente bepaalt of je ondernemer bent als verhuurder, is het dan niet vreemd dat de belastingdienst weigert daaraan gevolg te geven door mijn verhuuractiviteit als onderneming te weigeren?
In mijn geval moest ik eerst met de belastingdienst meegaan, maar werd er 15 jaar later mee om de oren geslagen door de gemeente.
Dergelijke incompatibile rulings die vallen onder dezelfde NL overheid zouden niet moeten kunnen. Toen ik er mee werd geconfronteerd heb ik de handdoek in de ring moeten gooien. De overheid is onbetrouwbaar, ze komen me de neus uit.

Als de gemeente bepaalt is de stelling van de belastingdienst dus een lulverhaal.

frank02 8 juni 2016 12:46

quote:
Bowski schreef op 8 juni 2016 09:49:
@frank02
Als volgens jou de gemeente bepaalt of je ondernemer bent als verhuurder, is het dan niet vreemd dat de belastingdienst weigert daaraan gevolg te geven door mijn verhuuractiviteit als onderneming te weigeren?
In mijn geval moest ik eerst met de belastingdienst meegaan, maar werd er 15 jaar later mee om de oren geslagen door de gemeente.
Dergelijke incompatibile rulings die vallen onder dezelfde NL overheid zouden niet moeten kunnen. Toen ik er mee werd geconfronteerd heb ik de handdoek in de ring moeten gooien. De overheid is onbetrouwbaar, ze komen me de neus uit.

Als de gemeente bepaalt is de stelling van de belastingdienst dus een lulverhaal.

Ik begrijp je verontwaardiging. Echter de gemeente en belastingdienst voeren compleet andere wetten uit, gescheiden van elkaar. Het kan dus ik inderdaad heel goed dat de gemeente je als ondernemer ziet in een verordening, terwijl de belastingdienst je als particulier ziet voor de inkomstenbelasting, dat zijn ook echt gescheiden wetten. Ik begrijp dat jij het als 1 overheid ziet, maar helaas ligt dat niet helemaal zo simpel.

Zoals je zelf al dus gemerkt heb en ook gelet op de overige reacties, kan het vrij complex zijn als je ervoor kiest om als een huis te verhuren als belegging. Daar moet je wel mee om kunnen gaan. Als het te veel frustratie oplevert zou je kunnen overwegen om het geld in een vastgoedfonds/etf te gooien, dan heb je zelf geen last van de bureaucratie en overig gedoe. Het rendement is dan wellicht wel wat lager.

Trouwens, voor de belastingdienst kan je in bepaalde situaties ook wel als ondernemer kunnen worden gezien. Dan moet je echter wel kunnen aantonen, wat met 1 beleggingspand heel moeilijk gaat worden. Je moet dan kunnen aantonen dat je erg echt actief (professioneel) mee bezig bent, bijna een dagtaak dus. Mocht je een aantal panden verhuren, dan zou het wel kunnen lukken om je als onderneming te zien. Echter bij 1 pand als belegging veelal niet, omdat je daar meestal toch niet zo heel veel tijd aan zult besteden (geen dagtaak meestal).

[verwijderd] 8 juni 2016 13:24

quote:
frank02 schreef op 8 juni 2016 12:46:
[...]
Trouwens, voor de belastingdienst kan je in bepaalde situaties ook wel als ondernemer kunnen worden gezien. Dan moet je echter wel kunnen aantonen, wat met 1 beleggingspand heel moeilijk gaat worden. Je moet dan kunnen aantonen dat je erg echt actief (professioneel) mee bezig bent, bijna een dagtaak dus. Mocht je een aantal panden verhuren, dan zou het wel kunnen lukken om je als onderneming te zien. Echter bij 1 pand als belegging veelal niet, omdat je daar meestal toch niet zo heel veel tijd aan zult besteden (geen dagtaak meestal).

Dat komt wel ongeveer overeen met de lezing die belastingdienst destijds gaf. Ik begon met 1 pand, maar wel fulltime, want er viel het een en ander aan op te knappen. Zij zeiden toen inderdaad zoiets als dat ik dan meerdere panden moest hebben.
Ik vind het raar dat de belastingdienst een soort norm probeert op te leggen voor wat wel en niet een bedrijf is. Kennelijk mogen zij (en niet ik zelf?!?!) bepalen wat de schaalgrootte moet zijn.
Ik koos er voor om fulltime bedrijfsmatig verhuurder te worden. Zij hebben dat getorpedeerd, en ik vindt eigenlijk dat ze zich er niet mee hadden moeten bemoeien of ik een bedrijf (onderneming) wil opstarten. Ik deed het en zij hebben zich daar mijns inziens bij neer te leggen en de gewone belastingwet uit te voeren. Ik heb al die tijd feitelijk een niet door de belastingdienst erkend bedrijf gehad.
Omdat ik bij de belastingdienst particulier moest zijn dacht ik dat dan bij de gemeente ook zo was. Maar nee...

Door belastingdienst zijn (mijns inziens ontoelaatbare) inmenging kwam ik in een later stadium in conflict bij gemeente.

[verwijderd] 10 juni 2016 12:53

Hoi Allen,

Dank jullie wel voor de antwoorden.
Ik ben al een stuk wijzer van geworden.

Wel nog een vraag.

Omdat we een woning kopen hypotheek vrij. Heeft dat ook voordelen bij het aankopen van een andere woning met hypotheek?

Voorbeeld:
Huis 1 - gekocht zonder hypotheek
Huis 2 - gekocht met hypotheek
Huis 3 - nieuw huis gekocht met hypotheek

Kan ik in onderhandeling gaan met de bank om huis 2 te behouden en bijvoorbeeld te verhuren aan een ouder?
Doen banken dit? Omdat er staat al een huurder klaar en we hebben ook eigen vermogen.

Met vriendelijke groet,
Dimitri

14 Posts

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 924,10 -1,03 -0,11% 07 feb


Germany40^	21.738,40	-0,75%
BEL 20	4.337,66	+0,00%
Europe50^	5.319,41	-0,11%
US30^	44.342,20	0,00%
Nasd100^	21.508,40	0,00%
US500^	6.029,92	0,00%
Japan225^	38.404,40	0,00%
Gold spot	2.860,78	0,00%
EUR/USD	1,0327	0,00%
WTI	70,95	0,00%