De retailkansen die Erik Steinmaier (ABN Amro) vandaag al ziet
Binnensteden bieden genoeg kansen voor ontwikkelaars en beleggers, meent Erik Steinmaier, sectordirecteur bij ABN Amro Real Estate. ‘Ik zie projecten van de grond komen.’
NIEUWSRETAILRETAILFINANCIERING
Eerste publicatie 1 apr 2021Laatst gewijzigd 1 apr 2021
Erik Steinmaier
Hoe beoordeel je de kansen van de niet-essentiële fysieke retail?
‘Persoonlijk ben ik een beetje voorzichtig met vergaande uitspraken over het einde van de winkelstraat. Ik moet nog even zien of het zo ver gaat komen. Zonder grote webshop zal het nu best moeilijk zijn te overleven en er zullen ongetwijfeld gaten vallen in binnensteden. Maar ik acht de kans redelijk groot dat de coronamaatregelen niet meer zo lang duren. Ik ben erg benieuwd naar de inhaalvraag wanneer de winkels weer gewoon open mogen.’
Geen kaalslag in winkelgebieden?
‘Het zal met Nederlandse binnensteden echt niet zo gaan als met Detroit, waar de auto-industrie wegtrok en de binnenstad verpauperde. Over wat er al gebeurt, ben ik best positief. Gemeenten, retailers, beleggers en eigenaar-gebruikers zetten nu al stappen om tot een betere mix te komen. In vijf à tien middelgrote steden zijn de partijen het stadium van alleen maar praten daarover voorbij. Daar zie ik projecten van de grond komen.’
Zie je als vastgoedfinancier kansen in binnenstedelijke transformatie?
‘Zeker. We willen dat stadscentra vitaal blijven ondanks langetermijntrends in de retail, zoals de opkomst van e-commerce. Het stadscentrum houdt een belangrijke rol als ontmoetingsplaats. Ook om te winkelen, want het zit niet in de aard van Nederlanders om daarvoor vooral naar grote winkelcentra aan stadsranden of zelfs in buitengebieden te gaan. Het winkellandschap is daar ook niet naar. Er zal in stadscentra meer nadruk komen op andere functies, zoals wonen en horeca, maar winkelen in de binnenstad zit in de Nederlandse cultuur en dat blijft zo.’
Locatus signaleerde voor de coronacrisis een grens aan het vermogen van horeca om winkelpanden in gebruik te nemen. Jij niet?
‘Horeca zie ik als een belangrijke centrumfunctie voor binnensteden die in de berichtgeving te weinig aandacht krijgt. Net als de aantrekkingskracht op toeristen is horeca een puzzelstukje in een gebied waar het aangenaam is om te winkelen, wonen en werken. Voor een grote stad Amsterdam is het de vraag of daar nog horeca bij moet, maar er zijn genoeg steden met een kleiner aanbod waar die ruimte er volgens mij wel is.’
Hoe beoordeel je het effect van de lockdown op de horeca?
‘Als ik het puur economisch bekijk, zie ik een kaalslag uitblijven. Dat zal ook komen door de steunmaatregelen. Ik zie ook dat de sector het nu moeilijk heeft. We hebben de afgelopen twaalf maanden lekker veel gekookt of besteld via Thuisbezorgd.nl en veel minder in de horeca uit kunnen geven. Maar de onderliggende trend is dat we meer buiten de deur gaan eten. Ik verwacht snel herstel wanneer we uit de lockdown komen, zodat we weer terrasjes en restaurants kunnen bezoeken en stedentrips kunnen doen.’
Hoe groot is de blootstelling van ABN Amro aan retail?
‘Ongeveer vijftien of twintig procent. Een belangrijk deel zit in food-retail, maar we hebben ook vastgoedfinancieringen uitstaan voor wat nu de niet-essentiële retail wordt genoemd. Klanten zijn beursgenoteerde vastgoedondernemingen, institutionele beleggers en private partijen.’
Zie je ook een rol voor ABN Amro bij de transformatie van winkelvastgoed dat de bank al gefinancierd heeft?
‘Bij zulk vastgoed is het vaak lastig om voldoende schaal te bereiken. Vaak gaat het om individuele binnenstadspanden die niet op elkaar aansluiten. Wanneer ik het heb over binnenstedelijke transformatie die wij financieren, doel ik op grootschalige ontwikkeling. Daar waar een flink aantal vierkante meters leeg staat, de urgentie om wat te doen wordt beleefd, gebiedsvisies verschijnen en projectaankopen plaatsvinden.’
Hoe kijk je aan tegen de waardering van winkelvastgoed?
‘Het spannendste is wat er gaat gebeuren met de markthuren in drukke winkelstraten. Ook daar vinden nu verhuringen plaats. De vraag is alleen tegen welke prijs. Linksom of rechtsom komen er afwaarderingen. Op A2-locaties zie ik al afwaarderingen van meer dan 10 procent. Prima. Reële waardering maakt vastgoed levensvatbaar.’
Zijn zulke afwaarderingen groot genoeg om binnenstedelijke transformatie mogelijk te maken?
‘Het ligt eraan hoe je ernaar kijkt. In Amsterdam waarschijnlijk niet, in een middelgrote stad wel. Maar dan heb ik het nog niet over vierkante meters winkelruimte uit de markt nemen, wel over woningen toevoegen zoals een gemeente als Assen dat wil. Vaak is dat meer een verandering in het bestemmingsplan dan een transformatie. Functieverandering van winkelvastgoed op drukke locaties gebeurt al op de hogere etages van de voormalige panden van V&D en Hudson’s Bay. Voor transformatie van de begane grond zou de waarde op de drukke locaties nog verder naar beneden moeten, maar dat is natuurlijk geen doel op zich. Vaak is de retailfunctie daar gewoon goed levensvatbaar.’
Vind je dit ook een goed moment om vastgoed in het segment niet-essentiële retail te kopen?
‘Ik kan het me voorstellen wanneer beleggers daar nog over aarzelen. We weten nog niet wanneer de lockdown afgelopen is. Er zal een prijs zijn waartegen het, gezien de huurcontracten en -niveaus, interessant is om in te stappen. Je kunt je afvragen waar die prijs al bereikt is.’
Rechters kenden retailers huurkortingen toe omdat ze de coronacrisis aanmerken als een omstandigheid die niet te voorzien was.
Gaat de risicopremie op niet-essentiële winkels en horeca omhoog?
‘Als H&M nu voor tien jaar tekent, zou ik niet weten waarom je niet in het pand kunt beleggen. Theoretisch zouden retailers zich bijvoorbeeld in 2022 kunnen beroepen op de jurisprudentie die nu is ontstaan, maar is dat een reëel scenario? Hoe groot de impact van huurkortingen ook is, wanneer je een langere periode bekijkt, zie je die niet vaak. Het effect op de risicopremie zal dus niet groot zijn.’
Er gaan stemmen op dat niet alleen vastgoedbeleggers, maar ook banken moeten delen in de pijn van retailers. Gaat ABN Amro dat doen?
‘Tijdens de eerste lockdown hebben we een betalingsmoratorium ingesteld voor de periode april tot en met oktober. Of dat nodig was, hing af van het aandeel retail in de vastgoedportefeuille. En als er heronderhandelingen met huurders waren geweest, hing dat ook af van het resultaat daarvan. Voor iedere klant is de rekensom anders. Maar tijdens de eerste lockdown hebben weinig partijen gebruik gemaakt van de payment holiday en tijdens de tweede lockdown geen een.’