Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 11:04:

Voor mij niet echt bijzondere cijfers, behalve dat het herstel redelijk sterk lijkt, op basis van de juli 2020 collections. Maar misschien dat wij hier al gewend waren aan een positief beeld, vanwege de Branco P forum bijdragen, wat voor een groot deel uitkomt.

Voor mij opvallend:
* Er wordt alleen kort en/of met staatsgarantie geherfinancierd (na covid), blijkbaar heeft ECP toch moeite om langlopende financiering aan te trekken, ondanks dat wordt gemeld dat ECP zo'n ontzettend brede financieringsbasis heeft. Fondsen als URW en Klepierre trekken (na covid) nog moeiteloos lang geld uit de markt tegen acceptabele tarieven.
* ECP heeft 'geluk' dat het de megamall strategie nog niet verder had uitgerold. Nu al vrij pijnlijk duidelijk dat de Woluwe uitstap een dure is, huidige boekwaarde (€ 596,5 miljoen, waartegen nu niet verkocht kan worden) is al ruim € 55 miljoen beneden aankoopprijs (€ 652,1 miljoen), mede door een 4,8% afboeking in de afgelopen 6 maanden. Woluwe presteert het slechtst, dit soort (centraal gelegen) winkelcentra hebben meer last van covid. Als reden voor de mindere Woluwe prestatie noemt ECP nu 'lack of a hypermarket', en ECP wijst erop dat de andere winkelcentra robuust presteren door aanwezigheid van een hyper/supermarkt (waarvoor ECP zichzelf op de borst slaat). Waarom is Woluwe, een afwijkend (groter, centraler) winkelcentrum zonder hyper/supermarkt in een nieuw land, dan ooit aangekocht? Steeds duidelijker dat dit een strategische misser is van management, wat geldt voor de aankoop (te duur, afwijkend bezit) en de financiering (verhoging schuldgraad). Deze aankoop dreunt nog steeds door en is een belangrijke reden waarom ECP op dit niveau noteert.
* Huurkortingen wordt uitgesmeerd over de gehele huurperiode, dit heeft het directe resultaat gedurende afgelopen 6 maanden kunstmatig hoog gehouden. Deze huurkorting zal komende jaren dus merkbaar blijven in het directe resultaat. Er wordt vooral gemikt op eenmalige maatregelen, zonder blijvend de huur te verlagen, klinkt logisch (om waarderingen niet onder druk te zetten).
* Door afwaarderingen is de LTV gestegen naar 45,5%, waarbij druk wordt gewezen naar externe taxateurs en market evidence (deels pre-covid, zoals de URW deal). Duidelijk dat de V verder onder druk komt te staan, en nu niet tegen deze waarden kan worden verkocht. Er wordt genoemd dat met de (hypotheek) banken een (maximum) groep LTV van 60% is afgesproken. Hiermee zie ik weinig voordeel van de (vrij dure) hypotheken per object, net als de URW / Klepierre bond convenanten is een LTV op groepsniveau vastgesteld.
* ECP benoemt niet hoe de LTV onder controle wordt gehouden. Er wordt in het geheel niet gesproken over verkopen (disposals), en er moet nog € 41 aan committed projecten worden uitgegeven.

Per saldo is dit bericht vooral positief vanwege de bemoedigende footfall / (juli) rent collections, wat op lange termijn de basis is voor de relevantie / waardering van het vastgoed.

Ok, op naar de toelichting.

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2020 12:12:

ECP gaat niet voor een claim emissie, en is van plan om vastgoed te verkopen ter verlaging van de LTV. Vlak voor covid waren er bijna 2 deals t.w.v. € 70 miljoen rond (kleinere assets, vermoedelijk Bordeaux + ?), wat nu nog steeds pending is. Daarnaast wil ECP meer verkopen (+ € 150 miljoen?), in verschillende landen. CEO verwacht geen verdere boekwaarde daling in tweede halfjaar 2020 (bij rustige markt omstandigheden / voortzetting herstel) en dichtbij boekwaarde te kunnen verkopen.

De groep LTV convenant (60%) is nieuwe informatie, zo merkte Jaap Kuin (ING analist) in Q&A ook op. De CFO meldde dat dit nu voor het eerst bewust openbaar is gemaakt door ECP, omdat er veel vragen zijn ontvangen (vanuit de markt) over de schuldconvenanten van ECP. De LTV van 60% is de meest strikte schuldconvenant op groepsniveau van ECP (hiernaast gelden per hypotheek voorwaarden per object), waarbij de CFO meldt dat deze (groeps) convenant gelijk is aan de peers van ECP (= URW, Klepierre, WHV, etc). Deze groepsconvenant beperkt het voordeel van hypotheken per object (tegen rentelast >1% en kortere looptijden dan de peers).

Duidelijk dat de markt minder vertrouwen heeft in (boek)waarderingen, en bang is dat de schuldconvenanten wordt geraakt, wat vooral in verslechterende markten (bijv. heftige tweede corona golf, diepere recessie, waarna ECP geen vastgoed kan verkopen en dalende boekwaarden) een issue wordt. Dan zal toch een claim emissie nodig zijn. Hopelijk tweede halfjaar rustig corona / economisch herstel en enkele verkopen, dit (samen met dividend inhouding) zal de koers positief beïnvloeden.

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 14:19:

[...]
Hallarna: eind december19: 157,9mio --> eind juni20: 163mio (+3,2%)
Bergvik: eind december19: 144,4mio --> eind juni20: 145mio (+0,4%)
C4: eind december19: 143mio --> eind juni20: 144,9mio (+1,3%)
Ingelsta: eind december19: 115,3mio --> eind juni20: 117,3mio (+1,7%)
Elins Esplanad: eind december19: 83,8mio --> eind juni20: 89mio (+6,3%)

5 objecten in Zweden zijn het afgelopen half jaar dus in waarde gestegen. Mijn bewering van een maand of twee terug was dat er minimaal 1 object bij zou zitten in Zweden dat in waarde zou stijgen. Mijn argumenten waren 1) dat de winkelcentra in Zweden goed zijn 2) en nauwelijks "coronalast" hebben 3) in combinatie met de circa 30 a 40 punten gedaalde financieringsrentes (bijvoorbeeld EUR IRS 5 jaar of 7 jaar). Mijn inschatting is juist geweest.

In het verlengde daarvan doe ik nu de volgende constateringen:
* De winkelcentra in Zweden zijn onveranderd goed
* De coronaproblematiek in Zweden is voorbij
* De rente zal waarschijnlijk de komende maanden nog laag blijven
* Er is een hoop institutioneel geld dat geïnvesteerd moet worden

Er zal eind december 2020 een zeer grote kans zijn op verdere waardestijgingen binnen de Zweedse portefeuille. Ik kan daar in december al definitieve uitspraken over doen. De onzekere variabele is in dit geval de ontwikkeling van de de rente.

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2020 14:43:

Ben ondertussen cashflow statement maar eens doorgewandeld:

Ze maken het niet makkelijk op de cashflow van het afgelopen 6 maanden te analyseren door alleen P12m te geven.. maar trekken we die van Semester bericht 1 er vanaf dan komen we op dit uit:

Cashflow operating activities
Sem 1: 62,2
Sem 2: 14,2

Cashflow investing activities
Sem 1: 163,9
Sem 2 (38,9)

Cashflow financing
Sem 1: (259)
Sem 2: 62

Netto cashflow
Sem 1: (33)
Sem 2: 37
Totaal: 4...

Sem 2 cfl investing zie het effect van Capex die door gaat (en geen asset sales)
Sem 2 cfl financing zie je het effect van nieuwe leningen (en geen div uitkering)

Hier zit wat pijn: . Sem 2 operating cashflow laat zien hoeveel huur er naar de toekomst doorgeschoven wordt.
Ter vergelijking - de operating cashflow van WHA was in jan-jun 49 miljoen (..) vs ECP 14,2
Het verklaart ook waarom ze die noodleningen gagarandeerd door de italiaanse overheid genomen hebben - er is erg weinig cash binnen gekomen.

Ze geven aan 93% van de Juli (due & collectable) huur geind te hebben, op de balans staat 10 miljoen prepaid - dus over juli denken ze max 11 te kunnen innen. (vs een normale run rate van 17).

Asset sales zullen ze willen gebruiken om het resterende capex programma te doen. Interim dividend gaat er alleen maar komen als we een fors deel van die doorgeschoven huur ook daadwerkelijk zien binnenkomen - en niet de dub deb zien oplopen

quote:

Branco P schreef op 28 augustus 2020 23:11:

Ik heb nog eens rustig naar de Webcast geluisterd. Noemenswaardig:

* voor ca 70 mio aan intentieovereenkomsten gesloten (verkoop 1 object FR en 1 object ZW)
* en men is voornemens daar bovenop 150mio te verkopen (maar men begint daar nu pas aan)
* de juli omzet in Frankrijk lag 1% boven het niveau van juli 2019. In Zweden was dit zelfs 3%
* Sinds het uitbreken van Covid zijn 80 nieuwe leases afgesloten, een aanzienlijk deel met volledig nieuwe huurders, en de gemiddelde rental uplift op die huurcontracten was +13%. Nieuwe huurders zagen hun kans schoon om eindelijk een plekje in één van de centra te bemachtigen (ze kunnen het mooi brengen)

BE
* als ik het goed verstond dan heeft men in Woluwe na 30 juni 4 nieuwe verhuren gerealiseerd

FR
* NL Value, voor jou met name interessant. Val Thoiry (bij Geneve) deed in juli +6,4% aan omzet in vergelijking met juli 2019. Alleen Chasse Sud deed het nóg beter.
* In Les Portes de Taverny is de apotheek intern verplaatst en voor de oude unit is een schoenenzaak gecontracteerd. Daarmee is de leegstand daar (nagenoeg) opgelost
* In MoDo is een leegstaande unit verhuurd aan een "medical Center"
* In Les Antlantes (al ik dit goed verstond) is een grote unit verhuurd aan Intersport (goed nieuws!)
* Er wordt geen noemenswaardige verdere leegstandstoename verwacht
* Ik heb alleen niks gehoord over Centr'Azur. Terwijl we daar toch een probleempje gesignaleerd hadden.

IT
* De leegstand op de verdieping bij I Gigli is inderdaad een project (wordt neem ik aan een uitbreiding van de foodcourt) en er is een groot buitenterras gerealiseerd voor deze horeca. Goed verhaal wederom
* Rond feb/mrt 2021 opent de nieuwe Iper Hypermarkt in Fiordaliso waarna men de oude unit gaat verbouwen (winkeltjes en een parkeergarage begreep ik eerder). Ik zou graag weten waar precies die nieuwe supermarkt dan gaat komen. Misschien kom ik daar nog achter.

ZW
* H&M opent in diverse Zweedse ECP Centra nieuwe megastores en sluit en passant in de betreffende binnensteden van die plaatsen een andere H&M. Met andere woorden: de ECP centra zijn voor H&M betere locaties dan binnensteden. Ik kan ook nog kort zeggen waardoor dat komt: betere continue Footfall door de Hypermarkten.
* De bank die vooralsnog de lening van 45mio verlengde tot einde van het jaar heeft intentie uitgesproken om de komende maanden die lening te verlengen met 3 tot 5 jaar.

quote:

Acheron schreef op 30 augustus 2020 12:03:

[...]
ECP presenteert een commerciële jaarrekening en een afschrijving op fiscale grondslagen zul je dan ook niet aantreffen. Het jaarverslag 2018/2019 meldt hierover op blz.80 nog het volgende.
“Deprecation is not provided on property investments and property investments under development since these are stated at fair value in accordance with IAS 40”.
Zelfs commercieel wordt geen afschrijving op het vastgoed opgevoerd omdat er op balansdatum gewaardeerd wordt op fair value.
Om vanuit de commerciële winst de fiscale winst vast te stellen wordt een aansluitberekening gemaakt waarbij fiscaal niet toegestane wijzen van winstbepaling worden gecorrigeerd (in plaats van waarderen op fair value naar afschrijven) en eventueel aangevuld met fiscaal wel weer toegestane aftrekposten als een herbeleggings- en afrondingsreserve die in het Besluit beleggingsinstellingen worden genoemd. De aldus berekende fiscale winst moet vervolgens worden uitgedeeld aan de aandeelhouders.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2020 12:20:

[...]

Ik zit nog even naar te kijken en realiseer mij nu pas goed wat een matige cashflow cijfers dit zijn. Operationele cashflow zijn gedurende het eerste halfjaar van 2020 slechts € 14,2 miljoen positief (= slechts 22,8% van tweede halfjaar 2019!). Capex over de eerste 6 maanden van 2020 waren € 34,6 miljoen. Om dit gat te dichten heeft ECP de netto schuldpositie verhoogd gedurende het eerste halfjaar van 2020, ondanks dat er deze periode geen dividend is uitgekeerd. De financiering die is afgesloten gedurende het eerste halfjaar van 2020 is dus niet alleen herfinanciering, maar ook extra financiering om dit gat te dichten (zoals je ook vermeldt).

De 'rent receivable' is gedurende het eerste halfjaar ruim € 20 miljoen gestegen, van € 24,9 miljoen naar € 45,7 miljoen. Daarmee voor ECP van extra groot belang dat deze (moeizaam betalende) huurders niet omvallen, en dit uitstel geen afstel betekent.

Daarnaast vraag ik mij af hoeveel huurders nu (vanaf juli 2020) nog steeds uitstel (of tijdelijke verlaging) van de huurverplichting kennen, anders is de genoemde collection rate van 93% ('after agreed rent concessions and deferrals') mij een stuk minder waard, want dan zijn de operationele kasstromen nog steeds haperend (en zijn wij nog erg ver weg van 'business as usual')..

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2020 15:55:

[...]

Je zit volgens mij in de condensed consolidated statement of cash flows te kijken en daarin worden de herwaarderingen meegenomen, dus dat is volgens mij niet de juiste plek om te kijken.

Je moet naar de condensed consolidated statement of profit or loss kijken en dan de herwaardering en de fair value movement van de renteswaps eruit filteren. Dan kom je op 108,6mio euro winst voor belasting uit in de afgelopen 12 maanden waarvan 60,4mio uit H2 2019 en 48,2mio uit H1 2020.

Er is in H1 2020 zo'n 37,4 mio aan extra cash toegevoegd aan de reservepot (cashpositie toegenomen van 32mio eind'19--> 69,4mio eind juni'20):

+ 48,2 mio winst
- 19,7 mio aan huurkortingen die pas vanaf H2 2020 geamortiseerd worden
- 34,6 mio Capex waarvan 20 mio development uitgaven (Valbo 5 mio, Fiordaliso 8mio en I Gigli 8 mio).
- 22,2 mio per saldo minder vooruitbetaalde huren
+ 61 mio toename borrowings
+ 32,7 mio toename cashpositie

Dat sluit nog niet precies aan met de toevoeging aan de cashreserve van 37,4mio dus ik doe ergens nog iets niet goed, maar wat je ziet is dat er wat extra geleend is ter compensatie van het feit dat huurders niet meer ver van te voren de kwartaal huur betalen maar grotendeels nu per maand (deels achteraf) aan het betalen zijn geslagen. Dat scheelt je ca. 20 miljoen liquiditeit en verder is er ook ca. 20 miljoen aan huren kwijtgescholden die boekhoudkundig pas in de komende jaren verwerkt wordt, maar die cash is er nu natuurlijk ook niet want die huren zijn niet binnengekomen. Al met al is het grootste gedeelte van de extra opgenomen leningen terecht gekomen in de liquiditeitsreserve die eind juni op 69,4 mio staat.

In juli 2020, dus dat is na einde verslagperiode, werden twee leningen met staatsgarantie in Italië afgesloten (24 mio) waardoor de cashpositie nu verder moet zijn toegenomen (van 69,4 naar 93,4 mio)

Er is duidelijk gesteld dat de afgesloten deals met de huurder neerkomen op kwijtschelden van 50% tot 100% van de huren tijdens de lock down periode. Met al die huurders (83% tot nu toe) zijn dus geen huurkortingen voor de periode vanaf 1 juli overeengekomen. Met de overige 17% (en die bevinden zich met name in Frankrijk) is nog geen deal gesloten, dus als er wordt aangegeven dat 93% van de huur van juli is binnengekomen dan zegt dat twee dingen:
* De huren van juli liggen bij die 83% huurders waarmee deals zijn gesloten nog gewoon op het pre covid niveau en je kunt er nagenoeg vanuit gaan dat vrijwel deze gehele 83% ook gewoon de juli huur betaald heeft.
* En dan is er dus al een verdere 10% huur binnengekomen voor juli die ziet op die 17% van de huurders (met name in Frankrijk) waarmee nog geen deal gesloten is. Collection rate in Frankrijk voor juli staat dan ook al reeds op 85% ondanks dat met 48% van de huurders nog deals gesloten moeten worden.

Dat in antwoord op je vraag hoeveel huurders nu (vanaf juli 2020) nog steeds uitstel (of tijdelijke verlaging) van de huurverplichting kennen. Die zijn er dus vooralsnog niet, maar er zouden er in die 17% huurders waarmee nog deals gesloten moeten worden wel nog een aantal kunnen zitten, afhankelijk van de precieze deals. Een aanzienlijk deel van deze huurders heeft echter wel al gewoon de volledige juli huur betaald, dus bij die huurders lijkt het niet voor de hand liggend dat die kortingen gaan krijgen op de huren van juli 2020 en verder.

quote:

BeleggerMetGeduld schreef op 30 augustus 2020 12:10:

We kunnen oeverloos de portefeuille van ECP analyseren maar uiteindelijk zijn er nog gewoon teveel onbekende toekomstige parameters om echte conclusies te trekken. Ik ben meer van de pragmatische benaderingen.
Uitgangspunt is het dividend van vorig jaar: 2,18 euro. Stel dat er structureel 20% van de huurinkomst verdwijnt (door leegstand of minder pricing power). Het dividend daalt dan naar 1,74 euro. Stel vervolgens dat er toch kapitaal bij de aandeelhouder opgehaald moet worden waardoor het aantal aandelen verdubbelt. Het dividend per aandeel bedraagt dan 0,87 euro. Stel vervolgens dat de aandeelhouder minimaal 7% dividend eist op een belegging in ECP, dan resulteert er een koers van 0,87/7%= 12,5 euro . Oftewel zelfs in een scenario waarin er diverse zwarte zwanen ons komen onderkakken, resulteert een koers die 25% hoger ligt dan de huidige koers. Dezelfde exercitie leidt voor URW tot een koers van 62 euro (dus 50% potentieel)

quote:

Branco P schreef op 3 september 2020 09:49:

[...]

Qua sales is het plaatje voor Franrijk inderdaad minder gunstig dan voor het gemiddelde:

08/09 -2,80%
09/10 -1,60%
10/11 1,50%
11/12 -3,20%
12/13 0,10%
13/14 1,70%
14/15 1,00%
51/16 -0,50%
16/17 -2,10%
17/18 0,10%
18/19 -1,80%

maar de huurgroei LFL in Frankrijk ziet er heel anders uit:

08/09 4,00%
0910 2,50%
10/11 2,80%
11/12 3,50%
12/13 4,10%
13/14 1,60%
14/15 0,50%
15/16 0,50%
16/17 2,30%
17/18 0,20%
18/19 2,90%

Gemiddeld 2,2% LFL huurgroei in Frankrijk

Vandaar wel die licht toegenomen OCR de afgelopen jaren

als je echter teruggrijpt naar de jaarrekening 17/18 dan kun je daar nog de OCR's zien per object en dan zie je dat PDH (8,1%), Val Thoiry (7,3%) en Casse Sud (5,8%) het exceptioneel goed doen. Maar dat is niet zo gek want die objecten zijn gewoon goed. Daar moet je gewoon uitgaan van rental uplifts bij renewals. Corona verandert daar niet veel aan.

MoDo (13,5%) en Etrembieres (13,2%) zaten 17/18 al wel te hoog, dus op basis van zuiver dit kengetal zit daar de meeste kans op huurreductie om de verhouding weer in balans te brengen.

Achors (Hypers) draaien in Frankrijk vrij stabiel. In sommige objecten dus goed en in andere objecten wat minder. In Zweden en Italië draaien ze, zoals ik het kan beoordelen, allemaal goed. Er gaat dit semester niet veel naar een kookpunt, no worries!

quote:

Saibee schreef op 22 september 2020 00:12:

Stel retail onroerend goed bedrijven gaan hun schulden terugbrengen door geen cash dividend meer uit te keren; wie is daar dan het best toe in staat:

Ik neem dan even de verhouding netto schuld/EBITDA(*) (geschat voor 2020):

Deutsche Euroshop: 8.5
Klepierre : 9.9
Wereldhave: 10.5
ECCP: 12.2
Unibail 13.4

Deutsche Euroshop slaagt daar het best in en ook hier scoort Unibail beroerd.

quote:

Saibee schreef op 22 september 2020 10:00:

[...]
De genoemde cijfers zijn schattingen over 2020.

Over 2019 is de verhouding netto schuld/EBITDA als volgt:
Deutsche Euroshop: 6.9
Klepierre : 8.8
Wereldhave: 8.4
ECCP: 11.8
Unibail 12.0

Voor Vastned zijn de cijfers 11.9 (2019) en 14.2 (2020)
Voor de grootste Amerikaanse concurrent Simon Property Group (SPG) is dat 5.5 (2019) en 6.8 (2020)

De EBITDA (Earnings Before Interest TAX, Depreciation en Amortization)
TAX zal per land verschillen, al dan niet Fiscale Beleggings Instelling speelt ook een rol.
SPG zal vermoedelijk naar verhouding tot de puur Europese bedrijven door hun dollarleningen relatief meer rente betalen.
Depreciation en Amorization zijn non-cash items; kunnen (grote) invloed op de Net Asset Value hebben.

quote:

junkyard schreef op 16 oktober 2017 21:04:

@piethein1994 Huidige gemiddelde yields in ECP portefeuille liggen op 4,3% (Frankrijk), 5,3% (Italië) en 4,8% (Zweden). Door verkopen in bestaande portefeuille en aankoop van dit pand in Brussel (yield beneden 4,0%), zal het directe resultaat dus afnemen. Verder vergeet je in je berekening dat uitbreidingen additionele investeringen vergen, en hier pas jaren later (huur) inkomsten tegenover zullen staan. Op korte termijn verlaagt zo'n uitbreiding het directe resultaat dus.

Op zich hoeft dit allemaal niet erg te zijn, het pand in Brussel zal van een hogere kwaliteit zijn (vooral, lokatie) t.o.v. de gemiddelde kwaliteit van de ECP portefeuille. En bij een hoger kwaliteit is sprake van lager risico en een lager vereist rendement. Er wordt nu niet voor niets ruim 20.000 per m2 betaald....

quote:

NLvalue schreef op 23 september 2020 18:39:

[...]
www.epra.com/press-corner/press-relea...

De Faq in het midden geeft je een goede doorkijk. Onderin staat een tabelletje wat in welke measure zit.

KLP geeft de mooiste reconciliering tussen oude en nieuwe metrics in hun hj presentatie (en zie je alles een stuk lager uitvallen dan onder NAV/NNAV)

quote:

NLvalue schreef op 27 oktober 2020 12:00:

[...]

Tja.. de receivable voor Frankrijk staat gelijk aan de helft van een jaar huur+service kosten. Daar zitten nog een aantal serieuze dwarsliggers onder de grotere huurders. Dat ze +2,6% uplift on renewals laten zien lijkt me " misplaatst".

Italie ziet er wat gezonder uit, 18% van de jaarhuur/service. BE/Zwe zijn debiteuren onder controle.

Die +20% in JAS in Italie vind ik te zot voor woorden..
OF ze zitten hier fluitend - midden in de crisis - de retailers uit te kleden. (Als je de INTU mgt representatie leest vertellen ze dat de reden van hun falen was dat ze te lang huurmaximalisatie hebben nagestreefd)

OF ze spelen het spelletje hoge uplift/lange huurvrije periode. Optisch bedrog -

Als die GM van Italie straks CFO wordt - zullen we wat beter ons best moeten doen om de cijfers te ontleden.

quote:

Branco P schreef op 1 november 2020 23:12:

[...]

Ik heb er even de jaarrekeningen van de afgelopen jaren (vanaf 2017, segment information) bij gepakt en de standaard rent receivables liggen voor de hele portefeuille normaal gesproken rond 25mio. Deels huurders die vooraf moeten betalen en dit voor het einde het voorafgaande kwartaal (of de voorafgaande maand) moeten doen maar een paar dagen smokkelen... en dan betaald je de huur voor Q3 pas op 2 juli maar sta je in het (half)jaarrapport wel als receivable. Dat zou m.i. een verklaring kunnen zijn. Voor een ander deel zullen dat betalingsregelingen zijn.

Wat je per eind juni 2020 zag waren rent receivables ter hoogte van 45mio, dus 20mio meer dan gebruikelijk. In de corona-periode maart-juni (4maanden) moet normaal gesproken zo'n 65mio aan huur binnenkomen. Als gevolg van corona heeft men natuurlijk alle huurders die getroffen zijn uitstel van betaling gegeven, laten we zeggen dat daar voor zeker 40 mio aan huur gebruik van is gemaakt. Daarvan tegen het einde van juni zo'n beetje de helft al kwijtgescholden, dan komt je uit op 20mio nog te betalen huren waarvoor een betalingsregeling is getroffen die uiteraard niet meteen in juli ingaat, maar pas vanaf oktober, of wellicht pas vanaf januari 2021. Dus ik vind die 20 mio hogere rents receivables helemaal niet zo heel erg bijzonder.

In Frankrijk staan de totale receivables de afgelopen jaren rond 20-24 mio en nu (eind Q3) staan ze op 29 mio. In Italië de afgelopen jaren 9-13mio en nu staan ze op 18mio. In deze totale receivables zitten ook andere te ontvangen posten zoals belasting en bedragen van joint venture partners (die 29mio van Fr zijn dus niet alleen huren NL Value). We weten verder dat Italië de langste lockdowns hebben gehad en dat in Frankrijk de meeste querulanten zitten onder de huurders.

Dit zijn op dit moment geen zorgelijke toenames in mijn ogen en passen bij de aard van de deals die gesloten zijn. Wat ik echter ook denk is dat een deel van die extra rent receivables (ter hoogte van ca. 20 mio) nu vanwege de tweede lockdown alsnog gaat worden omgezet in kwijtscheldingen. Ik hou het even op zo'n 10mio. En dan gaan ze van de Q4 huren nu ook zeker alles bij elkaar een maandje huur kwijtschelden (zeg 15 mio)

Ik denk overigens niet dat (alleen) KLEP of URW heel erg hard-ball aan het spelen zijn met hun (Franse) huurders. Het zal ook zeker omgekeerd zijn en dat de grote winkelketens dondersgoed weten dat het type winkelcentra van URW en KLEP het zwaarst getroffen zijn en bij een lock down nauwelijks inkomsten genereren. Ook betalen die winkelketens in die winkelcentra al sinds jaar en dag relatief hogere huren (hoge OCR's) dus dan is NU wel het allermooiste moment om te proberen daar eens verandering in aan te brengen. Daarnaast weet ik overigens ook wel (vanuit het verleden) dat KLEP en URW arrogante verhuurders zijn, dat is ook zo'n beetje bekend in de markt. Een extra reden voor huurders om er eens een keer hard in te gaan.

quote:

Branco P schreef op 25 maart 2021 12:20:

[...]

* Een van de redenen is dat zij de komende jaren aan de ondergrens zullen gaan zitten van wat ze fiscaal gezien moeten uitkeren omdat ze nu eenmaal hebben aangegeven dat ze de LTV richting 40% gaan brengen. Dat wat je niet uitkeert kun je gebruiken voor aflossing. Om dat te bereiken kun je ook nog wat objecten verkopen, maar daarmee "verkoop" je dan natuurlijk ook de huurinkomsten dus ook dat zou dan een lager dividend impliceren. Omdat het risico dan lager is zou de koers wel gelijk kunnen blijven of kunnen stijgen.

* Verder had ik voor mijzelf eens een aanname gedaan dat 20% van de huurders (namelijk de grote ketens zoals H&M) het toch gezien het momentum voor elkaar zouden kunnen krijgen om de komende jaren bij een heronderhandeling er toch een structurele 20% huurkorting uit te persen. 20%*20% = 4% structureel lagere huur. Dat is ongeveer 8 miljoen per jaar oftewel 16 cent per aandeel. Uiteraard stijgen de huren van de kleine huurders wel vrolijk verder en op basis van wat ik nu zelf ervaar in Duitsland kan die 20% van 20% wel eens een veel te negatieve inschatting zijn geweest, maar het is gewoon een aanname die ik voor mijzelf gemaakt heb als zijnde mijn verwachting.

Dus:

2,18 ---> 2,02 (vanwege eenmalige huurcorrecties) en dan vervolgens --> 1,70 a 1,80 omdat ECP m.i. aan de onderkant gaat zitten van wat ze fiscaal gezien verplicht zijn om uit te keren.

Dat was zo'n beetje mijn argumentatie c.q. mijn voorzichtige inschatting.

quote:

Branco P schreef op 26 maart 2021 20:58:

Ik heb de presentatie beluisterd. Ik vond de presentaties van Lewis wel vermakelijker en hij was nog wel eens geneigd om iets te verklappen wat niet echt de bedoeling was. Verder miste ik ook de toelichting per land door de respectievelijke landenmanager. Hoop dat dat de volgende keer wel weer gaat gebeuren want uit deze presentatie haalde je echt vrij weinig nieuwe informatie.

Je merkt toch wel dat de analisten ook niet al te scherp waren. Als Mills je bijvoorbeeld vertelt dat er door de taxateurs een "conservative sum" is opgeteld bij de waarde van Woluwe voor de toekomstige uitbreiding, dan vraag je toch even: moet ik dan aan 10mio denken of misschien aan 15mio? Ik denk zelf wel in die orde van grootte en als je dat verdisconteert, dan zit je op een afwaardering van Woluwe in H2 2020 van 2,8% a 3,7% en dat lijkt mij iets realistischer als je alleen naar het bestaande winkelcentrum kijkt. Maar tegelijk verklapte Mills dat de purchase yield na uitbreiding van de "low fours" richting een yield van tegen 5 procent gaat en dat is inderdaad een zeer comfortabele yield voor het beste winkelcentrum van Brussel. Dit even om Woluwe in het juiste perspectief te plaatsen.

Verder heb ik genoteerd als noemenswaardige uitspraken:

* huren in huurcontracten zijn gelijk gebleven dus de huurkortingen waren tot nu toe eenmalige huurkortingen en geen structurele huurprijsaanpassingen
* taxateurs kunnen de lage leegstand en de relatief lage huren en de aanwezige vraag onder retailers voor dit type winkellocatie met Food anchors goed waarderen en dat geeft aan waarom ECP het relatief goed doet in vergelijking met haar peers.
* de "Retail Academy" om huurders en personeel van huurders nog meer aan je te binden vind ik een interessant initiatief. Wordt uitgerold over meerdere objecten
* In Q4 2020 had met 95 reletting/renewals met een gemiddelde uplift van 6,5%
* men bevestigde nog even dat de mooie rental uplift op reletting en renewals over heel 2020 positief gekleurd wordt door de acties die men ondernomen heeft in I Gigli (met name de oude bazar en speelgoedwinkel op de verdieping die werd omgeturnd in winkels voor Nike, JD, etc. Misschien gelooft NLvalue me wat dit betreft nu alsnog ;-)
* in het afgelopen boekjaar kwam er 6,2 mio aan huur bij door huurverhogingen, acquisities en uitbreidingen terwijl er 6,8mio huur afging als gevolg van disposities. We zitten dus nog niet echt tegen veel "cash-flow schade" te kijken als gevolg van disposities. Uiteraard werden er eind 2020 nog wat objecten verkocht maar daar staan dan weer (deels) de uitbreidingen van I Gigli en Fiordaliso tegenover.
* Men gaat een Joint Venture partner zoeken voor Woluwe zodra dat opportuun is (ik denk: na verkrijgen bouwvergunning medio 2022). En misschien maakt de fiscale step up in Italië het wel interessanter om ook een JV partner te zoeken voor I Gigli (of Carosello).
* Men ziet geen hogere rentes op hypotheken en men zet in op meer groene financieringen.
* men is van plan nog eens 100 mio te verkopen (ze zijn net begonnen met het proces) en men had het daarbij over de makkelijkere markten Zweden en Frankrijk. Ik denk dan bij 100 mio aan Elins Esplanad, Bordeaux (daar issie weer), Grand A, Modo of Etrembieres. Tegelijkertijd heeft men een fiscale step up gemaakt in Italië waardoor objecten verkopen in Italië juist fiscaal interessant is. Dus I Portali zet ik ook op de lijst. Als ik er geld op moest inzetten zeg ik: Elins Esplanad en Bordeaux. Men zei dat men bij de volgende "reporting" al dacht erop terug te kunnen komen. Ben benieuwd. Men bedoelt dan denk ik tijdens de H1 2022 cijfers?