Altijd verkeerde moment schreef op 13 oktober 2020 11:44:
[...]
Ik ben ook redelijk nieuw hier, maar als je het koersgrafiekje bekijkt dan zie je al dat URW in één jaar tijd gezakt is van ca 144 naar naar (op het dieptepunt) iets onder de 30. Dat is -79% waardeverlies!
Als je kijkt over een 3-jaars horizon dan hebben we het zelfs over een koersval van ca 225 naar ca 30 (-86%).
Dat overziende lijkt dat de uitspraak/vraag "Alles ligt toch op zn gat? vanwaar die goede cijfers?" heel erg relatief. Ook bij een koers van €40 is er sprake van een verdamping van de waarde van -72% resp. -84%. Je kan wel stellen dat de lucht die in de koers zat al volledig weg is en dat de koers behoorlijk ver naar beneden is doorgeslagen tot ver beneden de waarde van het vastgoed.
Ik heb wel eens op de achterkant van een bierviltje "berekend" (en het kan geen kwaad om dit hier te herhalen, al was het maar voor mijn eigen gemoedsrust) dat bij een liquididatie van het fonds als al het vastgoed tegen 50% korting zou worden verkocht we het volgende plaatje krijgen:
Boekwaarde assets: ca 60mld waarvan ca 40mld vastgoed.
Stel dat het vastgoed wordt geliquidideerd met 50% korting op de boekwaarde, dan gaat daar 20mld vanaf.
Het eigen vermogen van ca 30mld daalt dan naar ca 10mld in dat extreme voorbeeld.
Deel dat door ca 140mln aandelen en je komt op een waarde van ca 71 per aandeel uit. Dat is dus bij 50% afwaardering. De huidige prijs van ca 35 per aandeel komt in dit voorbeeld echter neer op een afwaardering op (de boekwaarde van) het vastgoed van >80%. Persoonlijk lijkt me dat niet zo heel erg realistisch....
De vraag is m.i. dus niet: waarom het zo goed gaat met de koers, maar meer waar die extreme daling door wordt veroorzaakt, wanneer die voorbij is en op welk niveau de koers zich stabiliseert.
Persoonlijk denk ik dat de claim-emissie en de voorgenomen verkoop van 4mld aan vastgoed zorgt voor de extreme daling (veel verkopers, weinig kopers) en dat een deel van de onzekerheid voorbij is wanneer de claimemissie achter de rug is en het restant wanneer de 4mld verkoop gerealiseerd is. Waar de koers zich op zal stabiliseren is dan een kwestie van in de kristallen bol kijken. De aandeelhouders die er nu nog inzitten (waaronder ik), hebben vermoedelijk een iets positievere visie dan de huidige koers suggereert.