Retail REIT beleggers wensen een stabiel dividend aandeel (vaste inkomsten) met een laag risico.
SPG heeft een sterk bewezen track record, en is succesvol in de US retail omgeving die (naar het idee van US beleggers / analisten) vooruit loopt op Europa, aangezien Amazon daar in volle vaart retailers over het randje heeft geduwd. Nu SPG door creatief management groeiende positieve resultaten toont in deze moeilijke omgeving, hebben beleggers de indruk dat de stabiliteit en groei van dividend is zeker gesteld, en SPG management vooruit loopt op de rest van de retail REIT's.
Dit vertrouwen is er (nog) niet in URW, onduidelijk is of Westfield goed geïntegreerd zal worden, de synergie / kostenvoordelen worden behaald, en of URW ook in de US succesvol zal zijn nu het Westfield management zich terugtrekt. Verder heerst de indruk dat de resultaten in Europa (groot deel URW exposure) minder groei zullen tonen, de retail verschuiving (naar online, aangewakkerd door Amazon) moet (naar het idee van US beleggers / analisten) nog overwaaien uit de US, en Europa (grootste deel URW bezittingen) als geheel toont weinig tekenen van groei.
Er is in ieder geval weinig trek in URW aandelen onder beleggers. Mogelijk dat de verkoopdruk is ontstaan doordat US exposure (bij UR aandeelhouders) of EU exposure (bij Westfield aandeelhouders) niet in de beleggingsportefeuille (beleid) past, of de risicoverhoging (LTV, nieuwe markten, operationele risico's) van overname graag vermeden worden.
Wat ook meehelpt is het doorlopende aandeleninkoop programma van SPG. Dit wordt meer gewaardeerd dan een overname, met het betalen van een overnamepremie, om hierna tegen verhoogde risico's (LTV) enkele jaren af te wachten of de ingeschatte synergievoordelen worden behaald. Wanneer UR het in augustus 2017 aangekondigde inkoopprogramma had uitgevoerd en doorgerold, en Westfield had laten lopen (overnamepremie niet had betaald), dan zou UR nu niet op dit niveau koersen. UR management heeft diverse keren gemeld dat de koers zeer laag noteert, maar heeft hier (in tegenstelling tot SPG) nooit actie op ondernomen. Het kan zijn dat beleggers zich door het niet uitgevoerde inkoopprogramma verraden hebben gevoeld, en UR(W) hierna voorlopig de rug hebben gekeerd.