The Third Way... schreef op 6 december 2023 11:53:
Laten we deze transactie bekijken
vanuit het DELA perspectief:
Tegen jouw winkelcentrum aan is een fonkelnieuwe concurrent opgedoken, dat gaat jou geld kosten, je moet wat doen. Investeren of uitstappen? Het werd het laatste. Wat levert die opgedrongen exit op?
IK ZOU ZEGGEN: GA EENS KIJKEN IN HOOFDDORP. HOEWEL HET WHA DEEL NIEUWER IS, WAS HET NOOIT ECHT TOP. EEN BEETJE EEN ONTWERPMISSER DESTIJDS. HOE HET NU IS, NA DE OMBOUW, WEET IK NIET. MAAR DAT HOOFDDORP VAN WHA LEEGSTAND KENDE, EN HET HOOFDDORP VAN DELA NIET, IS ALLESZEGGEND. BIJ DETA ZATEN (IN HET VERLEDEN IIG) ECHTE RETAILVASTGOEDEXPERTSVooraf: Dus in de boeken van WH is de NIY 7.6%, maar dat is niet wat DELA ving aangezien het centrum werd beheerd door een externe partij die een deel van die NIY zal gekost hebben.DE EXTERNE BEHEERKOSTEN VOOR DELA WAREN LAGER DAN DE INTERNE BEHEERKOSTEN DIE WHA HEEFT, GEZIEN DE INEFFICIENTE INZET VAN PERSONEEL. OF WHA AL HET PROPERTY MANAGEMENT ZELF DOET, BETWIJFEL IK BOVENDIEN. HET TECHNISCHE PROPERTYMANAGEMENT WORDT VERMOEDELIJK NOG STEEDS UITBESTEEDVerkoop tegen:
1. 70% aandelen in een fonds dat centra bezit zoals de jouwe. Maar de grap is, dat wordt in de transactie gewaardeerd aan de (met 6.6% korting op transactiedag) aankooprijs per aandeel van 14.38 euro tov. een NTA van 21.63, oftewel een 66%. Kortom, DELA krijgt 4% meer vastgoed terug dan het verkoopt.
2. 30% cash. Dat is dan pure winst door die discount boven op de WH aandelen.
DELA heeft echter de aandelen meteen doorgeplaatst en gecasht, en ziet af van die winst in de WH aandelen. Blijft over het verlies bij de WH aandeelhouders, die zien die cash boven verdwijnen via de verwatering van aandelen.
BIJ DELA ZATEN/ZITTEN, ZOALS GEZEGD, ECHTE RETAILVASTGOEDEXPERTS. WELLICHT ZIEN ZIJ DE WERELDHAVEPORTEFEUILLE EN HET BEDRIJF NIET ZO ZITTEN. OF ZE ZIJN SIMPELWEG EXPOSURE IN WINKELVASTGOED AAN HET AFBOUWEN.Daarbij kan worden opgeteld: - Zo valt meteen op de netto NIY van 6.8% tov. de headline van bruto 7.6%. Kheb het niet in detail nagerekend maar het is wel duidelijk dat die 6.8% door WH wordt berekend door de opbrengsten door 82 mln te delen. Maw., WH gaat uit van een waardering van 82 mln voor het nieuwe object, dus WH kapitaliseert (via een omweg) de transactiekosten ipv. ze als kosten te nemen in de P&L.
- Zo valt ook meteen op die NIY van 6.8% tov. de interne WH IRR minimumeis van 8% en de gepresenteerde 8.3%. We hebben gezien dat het verschil tussen NIY en IRR bij WH vooral wordt veroorzaakt door het spel met herwaarderingen. Maw., op naar de taxateurs.
JA IK HOOP VOOR DE AANDEELHOUDERS DAT STORM EEN DEALTJE HEEFT MET DE TAXATEURS: EERST TE FORS AFWAARDEREN (DAT DEEL IS AL GELUKT), MAAR DAN WEL KOMENDE JAREN WEL STEEDS EEN STUKJE ERBIJ. - Volgens de gepresenteerde groeistrategie zouden juist 'under-managed' centra gekocht worden die dan verbeterd kunnen worden met de LifeCentral strategie, de waarde-creatie. Maar het Polderplein is voor 100% verhuurd (boven het WH niveau) met mooie trekkers zoals Action en Hema. Het is wel duidelijk dat het beter is om een winkelcentrum voor 100% te bezitten, wat dankzij de aankoop nu een feit is. Hierdoor zouden volgens WH met kleine aanpassingen wat kleine winsten kunnen worden behaald. Zo zou, pas vanaf 2026 wanneer een groot deel v/d huurders moet gaan vernieuwen, gewerkt kunnen worden naar een 10% meer inkomsten. Een korte WALT wordt zo een positieve draai gegeven.
JE KUNT IETS MEER SCHUIVEN MET HUURDERS INTERN. 10% MEER INKOMSTEN BIJ VERNIEUWINGEN, DAAR ZOU IK NIET OP REKENEN, TENZIJ DELA NIET DE HELE HUURINDEXERING HEEFT DOORGEZET. DAT IS OVERIGENS WEL DENKBAAR, DAT DELA WEL SOCIALER IS GEWEEST IN HAAR INDEXERINGSBELEID. DE BEREIBHEID BIJ HUURDERS OM VAN HET DELA DEEL NAAR HET WHA DEEL TE VERHUIZEN ZAL WAARSCHIJNLIJK NIET ZO GROOT ZIJN AANGEZIEN HET DELA DEEL KENNELIJK HET BETERE DEEL VAN DE TWEE WAS/IS.Vanaf 2026-7 zou de aankoop dus moeten gaan renderen op het niveau v/d rest v/d porto. Er wordt gesteld dat maar 2-3 mln euro investeringen nodig zijn om er een FSC van te maken. Dus under-managed en synergies zijn nog niet duidelijk en in ieder geval zijn er zelfs eerst verliezen tot 2026.
FSC IS GEWOON EEN ONZIN-LABEL. DE MEESTE LOKALE WINKELCENTRA ZIJN FSC CENTRA. - Afgaande op de voor WH slechte datum, namelijk net na de verbouwing van 4Meren, is het duidelijk dat dit een beslissing was die niet ingegeven werd door de opportuniteit want het Polderplein werd al in 2018 aan WH aangeboden. Ook de prijs zal niet de doorslaggevende factor zijn geweest zoals boven uitgelegd.
ZE ZULLEN NU TOCH WEL MINDER BETALEN DAN WAARVOOR HET IN 2018 WERD AANGEBODEN. DELA HEEFT OVERIGENS DE DEAL PRECIES OP DE RENTEPIEK GESLOTEN EN ZAL ONDERTUSSEN AL WEL EEN BEETJE BALEN VAN DE PRIJS, DAT DAN WEER WEL.Waarom dan deze transactie? Zoals eerder gesteld gaat het hier niet zozeer om groei maar om het dempen v/d schuldgraad, zoals WH ook met kleine lettertjes toegaf in vorige presentaties. Zie ook de beloofde acties bij de presentatie v/d FY 2022 cijfers, daar hoorde een aandelen emissie bij. Daarom zoals al vaak gezien bij WH deze transactie net voor het sluiten v/d boeken over het boekjaar. Nu is de impact op de schuldgraad op groepsniveau marginaal, maar op het niveau van WH NL waar de LTV rond 60% zit veel belangrijker…
Dus nu is extra geld v/d aandeelhouders gevraagd, en gezien de opmerking dat dit maar het begin v/d groeistrategie is en er ook nog voor zo'n 100 mln euro moet worden uitgegeven voor de lopende investeringen dat er niet is, op naar de volgende emissie aanvraag bij de volgende AvA?
U mag zich verwachten aan nog meer financial engineering voor de volgende AvA. Komt er eindelijk actie in België dat meteen na de overname door NL plots een winstwaarschuwing moest afgeven terwijl tegelijkertijd de groep (dus inclusief België) juist een positief signaal afgaf?