Of winkelcentrum Polderplein vanuit vastgoed optiek een goede aankoop is, laat ik even aan anderen.
De sommetjes:
NIY: 7.6%
Koopsom: EUR 82 miljoen
Equity: 3,605,208 aandelen @ EUR 15,38 = EUR 55.450.000 (afgerond)
Debt: EUR 26.550.000 @ 6% (US PP rente)
Stijging netto inkomsten:: EUR 7.6% * EUR 82 miljoen -/- 6% * EUR 26.550.000 = EUR 4.639.000.
Huidige inkomsten per aandeel : EUR 1,75
Na deze transactie: (40,270,921* EUR 1,75 + EUR 4.639.000)/43,876,129 = EUR 1,71, i.e. een 2.2% verwatering.
De NTA per aandeel daalt ook van EUR 22,20 naar EUR 21,65.
De transactie draagt derhalve niet bij aan de EPS hetgeen wordt veroorzaakt doordat WHV betaalt met aandelen die een marktwaarde hebben van EUR 15,38 maar een boekhoudkundige waarde van EUR 22,20, i.e. WHV geeft de facto 30% korting op haar eigen aandelen. De betaalde NIY is dus eigenlijk geen 7.6% maar 5.8% en dat is LAGER dan de NIY van de NL portfolio van 6.3%.
Dit is eigenlijk het omgekeerde van het verkopen van assets met een te hoge korting, i.e. inkopen met een extra bonus voor de koper omdat hij aandelen krijgt die EUR 15,38 noteren maar EUR 21,65 (ex post) waard zijn.
Wat Storm beter had kunnen doen is EUR 1,37 minder dividend per aandeel uitkeren de afgelopen jaren en dit bedrag uit de kasstand betalen voor het nieuwe OG, dan was de EPS namelijk naar EUR 1,86 gestegen, i.e. 6.6% accretive en was er ook echt een NIY van 7.6% betaald.
Net als verkopen met grote discounts draagt deze transactie wel bij aan de stabilisatie van WHV door daling van de LTV, maar gaat dit ten koste van het waarde potentieel van de huidige aandeelhouders omdat het verschil tussen de NTA en de beurskoers steeds kleiner wordt door daling van de NTA.