Beursonline.nl

Vlasbekje 22 september 2023 09:27

2

Heb sterk de indruk dat de taxateurs aan de leiband lopen van de directie. Als een hond die meegetrokken wordt door de baas. Toen ik het eerste quotum WH kocht was de boekwaarde rond de 42 euro per aandeel en werd er jaarlijks 4 keer dividend uitgekeerd. Een 29-tal quota verder schuilt de waarde van m'n WH aandelen vooral in de toekomstige verliescompensatie voor Box 3.

Branco P 22 september 2023 10:32

0

quote:
Vlasbekje schreef op 22 september 2023 09:27:
Heb sterk de indruk dat de taxateurs aan de leiband lopen van de directie. Als een hond die meegetrokken wordt door de baas. Toen ik het eerste quotum WH kocht was de boekwaarde rond de 42 euro per aandeel en werd er jaarlijks 4 keer dividend uitgekeerd. Een 29-tal quota verder schuilt de waarde van m'n WH aandelen vooral in de toekomstige verliescompensatie voor Box 3.

je hebt toch niet 30 keer porties aandelen Wereldhave gekocht, hoop ik? En zo ja, dan hopelijk toch met name in de coronadip? Ik blijf er nog steeds vanaf. Eerst die verkoop van Frankrijk zien..

Vlasbekje 22 september 2023 12:15

0

quote:
Branco P schreef op 22 september 2023 10:32:
[...]

je hebt toch niet 30 keer porties aandelen Wereldhave gekocht, hoop ik? En zo ja, dan hopelijk toch met name in de coronadip? Ik blijf er nog steeds vanaf. Eerst die verkoop van Frankrijk zien..

In februari 2018 begonnen met de eerste 500 WH en eind 2018 10.000 WH in bezit. Verder in de loop der jaren bijgekocht tot in totaal 15.000 WH.

Branco P 22 september 2023 12:45

0

quote:
Vlasbekje schreef op 22 september 2023 12:15:
[...]

In februari 2018 begonnen met de eerste 500 WH en eind 2018 10.000 WH in bezit. Verder in de loop der jaren bijgekocht tot in totaal 15.000 WH.

waarom nou juist Wereldhave? Of heb je dergelijke posities in heel veel aandelen? Wist je niet dat Wereldhave de ongewenste restjes gekocht had van Corio en Unibail en dat dalende huren dus onvermijdelijk waren?

The Third Way... 27 oktober 2023 10:04

1

Volgende week na de WH update zal ik me er in verdiepen, maar er is een aantal interessante ontwikkelingen bij WH Belgie:

- LfL huurgroei zakt tov. vorig kwartaal van 10% naar 6%, ondanks licht verbeterende bezettingsgraad;
- verdere zware verliezen op de rentederivaten. Dat terwijl de marktrente toch niet daalde (?), ligt het aan de aflopende indekkingstermijn?
- zoals eerder aangetoond doet de stijgende marktrente steeds meer pijn;
- dubieuze debiteuren...;
- in de Q2 update werd als laatste headline trots een 10% kostendaling gemeld. Die regel is verdwenen terwijl juist een verdere daling verwacht mocht worden gezien de ontslagen van de volledige RvB;
- ik had al eerder aangetoond dat HQ NL de Belgische dochter vorig jaar flink was gaan factureren, 'transfer pricing'. Zou dat ook een reden v/d kostenstijging bij de dochter kunnen zijn?
- outlook verlaging met een 3% voor het jaar, op 2 maanden van het boekjaareinde.

Wordt vervolgd...

The Third Way... 9 februari 2024 09:46

0

Wereldhave België FY 2023

Huuropbrengsten omhoog met 6.4%, maar dat wordt teniet gedaan door de stijgende rentelasten (van 1.7% naar 2.8% gemiddeld). Maar omdat ook de lasten van niet-verhuurde units stegen en WH HQ weer iets meer lasten doorberekende aan de Belgische dochter kwam netto het lopende resultaat met 1.1 mln euro oftewel -3.3% EPS lager uit dan vorig jaar. Dankzij moderniseringen van het vastgoed en indexaties wordt de outlook voor dit jaar hoger gezet op eur 4.8 tot 4.9 EPS (2023: 4.71).

Dat is alleen voor het verhuurgedeelte v/d P&L echter. Wat pijnlijk is, is dat de door het management geïntroduceerde KPI de Total Return bijna halveerde tov. vorig jaar. De netto-winst ging namelijk van eur 55 naar 29 mln.

Debet hieraan zijn de daling v/d getaxeerde waarde v/d porto en evenveel de daling v/d waarde v/d rente-indekkingen wiens vervaldatum steeds dichterbij komt. Weer werd geen inzicht in dat laatste verschaft ondanks de enorme impact - en daarom de verzoeken v/d VEB.

N.B.: het ontslag v/d vorige RvB kostte eur 1 mln aan vergoedingen.

Maar liefst 87% v/d lopende winst wordt uitbetaald. Er wordt geen stock-dividend voorgesteld nadat WH HQ vorig jaar al het dividend volledig in cash kon opeisen, mogelijk gemaakt dankzij dat de 20% cap op Bell-Ile België niet meer in de weg zit. Komt goed uit nu dat de moeder een LTV van rond de 60% heeft en diens eigen dividendbetaling er natuurlijk ook aankomt...

Ortega 9 februari 2024 10:08

0

Die ondefinieerbare dikke min op niet-kernactiviteiten lijkt op vorig jaarbij Q1 cijfers bij WH Nederland (-5,3 indirect result).

The Third Way... 9 februari 2024 10:36

0

Ja, ik vind de benaming 'non-core' wel enigszins misleidend. Immers, dat die niet 'core' rente-indekkingen aflopen betekent dat de wel 'core' rentelasten hoogstwaarschijnlijk blijven stijgen.

Benieuwd naar de groepsresultaten. Bij de Q3 update bleek dat België tegenviel maar dat NL+F dat meer dan compenseerden. Op zich logisch dat het veel beter gaat in vergelijking met 2022 dat met lockdowns begon en waar vooral in F er behoorlijk wat nasleep was. Het was echter niet goed mogelijk om dat te ontcijferen door de beknoptheid v/d verslaglegging, dat zou via het jaarverslag nu beter moeten kunnen.

Ook had WH onlangs op de CMD een structurele verlaging van de kosten in 2023 beloofd van eur 2 mln. En hoe wordt het Polderplein boekhoudkundig ;-) ingepast? Benieuwd hoe ze dat allemaal gelukt is...

The Third Way... 13 februari 2024 12:57

0

Wereldhave groep FY 2023

De hoofdlijnen v/d resultaten zien er goed uit (huurgroei) en zijn eigenlijk beter aangezien er in België vooral in H2 fors debiteuren zijn afgeschreven, welke kosten eenmalig zouden moeten zijn. Let daarbij op het feit dat die huurgroei vooral bij de niet-FSC zit. Vooral per aandeel is het goed aangezien er rond 9% verwatering was door de emissie van begin december terwijl er nog bijna geen Polderplein inkomsten zijn meegerekend (wel storend dat er zo weinig wordt vermeld hoe dit boekhoudkundig is verwerkt: bv. zijn de 8 mln kosten meegenomen en/of gekapitaliseerd?).

N.B.: De conclusies v/d analisten ogen daarom vreemd, 2024 zou juist wel v/d Polderplein inkomsten genieten waardoor die verwatering in 2023 nagenoeg teniet wordt gedaan ipv. omgekeerd.

Ook is de daling v/d general costs tot eur 10.9 mln precies gehaald. Maar er zijn wel maar liefst zo'n eur 8.5 mln general costs ~~niet~~ als indirect meegerekend omdat die eenmalig zouden zijn, zoals reorganisatie (2.5 mln) en implementatie ERP e.d. (6 mln).

Er gebeurt dus heel veel onder de motorkap. Let daarbij vooral op de fors gezakte netto-winst in de geconsolideerde P&L wanneer geabstraheerd wordt v/d (verwachte FSC) taxaties.

De rentelasten stijgen snel. Waren die in H1 nog eur 2.8 mln hoger dan 2022, in alleen H2 was dat al opgelopen tot 4.6 mln. En we weten dat er eindejaar nog 100 mln aan dure PPs zijn afgesloten, de hedges aflopen (zie vooral Belgie) en de absolute schuld met zo'n 10% is gestegen (indien we de schuld voor de overname van Polderplein niet meerekenen) tot eur 943 mln met een iets hogere LTV van 42.7%.

Terwijl conform de LC strategie t/m H1 2023 nog steeds 4-5% winstgroei per jaar t/m 2027 werd voorspeld is die slide nu verdwenen, worden min of meer gelijke directe winsten voorspeld. Dat laatste dus ondanks dat Polderplein nu wel zal worden meegerekend en dat België zijn outlook wel verhoogde.

Ja, het is wel weer typisch WH om slecht nieuws niet meer mee te nemen. Zo is ook de slide mbt. de OCR tov. de concurrentie verdwenen. Wanneer we de evolutie v/d OCR zelf bekijken zien we dat die alleen al in 2023 in resp. B en NL verslechterde van 8 & 11% naar 11 & 13%. De andere kant v/d medaille: de forse indexaties, en waarschijnlijk ook omzet gerelateerde huurverhogingen, zullen de oorzaak zijn van die lastenverzwaringen voor de huurders waarvan ongetwijfeld een groot gedeelte te maken heeft met gedaalde verkoopvolumes. In combinatie met die verlaagde outlook t/m 2027 en de lager te verwachten indexaties (dalende inflatie) voelt dit niet goed aan.

Ook is de volgende fase v/d LC strategie nu definitief losgelaten, zoals we al zagen bij Polderplein, stelt WH dat het te klein is alleen, en staan de verkoop van nog een winkelcentrum (dus een nog kleiner WH) en volgende emissies nu officieel op de agenda...

The Third Way... 14 februari 2024 10:43

2

Reactie Analisten call gister

Al meteen in de eerste alinea stelt Storm: ‘We produced 8% like-for-like NRI growth that is a burden for the retailers…’ ‘We still think we are at a very affordable level.’ Zoals in de post hierboven al gemeld, de enorme toename v/d OCR (huur tov. omzet van huurders) toont wel aan dat die huurverhogingen een probleem aan het worden zijn voor de klanten. En anders had Storm het ook niet in zijn opening gesteld.

Meteen erna gaat het over de opwaarderingen van het vastgoed, overigens nog steeds tegen de markt in. Hou er rekening mee dat daar bovenop in NL de taxaties verlaagd werden door de hogere overdrachtsbelasting, maar ondanks ook dat gingen bij WH de taxaties omhoog. En wat niet vermeld wordt, is dat er daar bovenop weer veel kosten zijn gekapitaliseerd, dus daarmee worden boekhoudkundig zowel de lopende winsten en de waarde van het vastgoed verhoogd. Voor het management een win-win, voor de aandeelhouders het omgekeerde. Ter herinnering, in 2020 tijdens de eerste vergadering met de TTW projectgroep meldde de nieuwe RvB dat dit een praktijk was van de vorige ceo Anbeek waarop de afwaarderingen moesten volgen, en dat de nieuwe RvB zich van zulke praktijken zou onthouden. Ik heb dit al in detail uitgelegd bij de bespreking v/d H1 cijfers.

Het blijft letterlijk ongelofelijk dat de outlook van 1.75 EPS gehaald werd ondanks de verwatering van 9% door de aandelenemissie in december. Het is wachten op het jaarrapport om te begrijpen hoe dit kon. Was anders zonder de onverwachte emissie de EPS 10% hoger geweest, ver boven de outlook van een maand eerder?

Maar meer nog, het is ook interessant om dan te begrijpen hoe de acquisitiekosten van het Polderplein centrum van 8 mln euro buiten de P&L werden gehouden. Ten tijde v/d overname stelde de CFO dat de taxateurs waarschijnlijk niet zouden toestaan dat Polderplein werd opgewaardeerd met dat bedrag, en dat daarom hij zou proberen om 4Meren op te waarderen, wat hij dan ook fors heeft gedaan. Maar nog steeds, waar is die 8 mln euro? In de waardering van 4Meren verstopt? Creativiteit ten top, zoals we gewend zijn.

De hogere huuropbrengsten vooral in NL zijn zoals ik al eerder vermoedde ook dankzij het omzetgerelateerde gedeelte dat werd geïntroduceerd in de FSC. Dat cyclische gedeelte deed het heel goed dankzij de hoge inflatie. Risico is natuurlijk dat het omgekeerd zal verkeren wanneer de conjunctuur draait.

Over de outlook t/m 2027 die cumulatief 20% winstgroei was en 0% werd: huurindexatie valt fors terug, huurders komen in de problemen (maar er is wel een mooie pipeline), hogere rentelasten. Storm wijt het ook aan de verwatering door de emissie, maar dat is zoals hierboven al gesteld uiteraard BS aangezien die verwatering al in de 2023 cijfers zit terwijl de Polderplein inkomsten pas in 2024 erbij komen: het zou dus juist een stuk beter moeten gaan, waar een analist op wees. Laten we ook niet vergeten dat België zijn outlook wel verhoogde. Mijn eigen inschatting is verder dat de (consistent onbesproken) bottom-line wel eens weer behoorlijk ondermaats kan worden indien de marktrente niet snel daalt, want de rente-indekkingen lopen steeds verder af.

Overigens meldde Storm nu ook zelf dat Frankrijk te hoog in de boeken staat met een NIY van 4.8% want de markttransacties lagen in 2023 rond 9-10%. Daarom wacht hij nog steeds met verkopen terwijl dat de gemiddelde rente bij WH nu stijgt van 3.5% naar 4+% en marginaal al op 6% zit, dus boven de NIY. Maar dit houdt dus ook in dat de waarde van het Franse vastgoed gehalveerd moet worden om de werkelijke LTV te berekenen, en dat er forse verliezen gaan komen. In Q4 dit jaar zou het net verder gerenoveerde Meriadeck centrum in Bordeaux verkocht worden, dus dat verklaart wellicht de ontboezeming juist nu. Belofte is niet meer een maximaal verlies van 20% maar 40%. In ieder geval, icm. Frankrijk zijn de vooruitzichten voor de 2024 netto-winst derhalve nog negatiever.

De ‘general costs’ van eur 10.9 mln zouden ruwweg stabiel moeten blijven in 2024 en er zouden niet meer ‘indirecte general costs’ moeten zijn (2023: eur 8.5 mln). Eigenlijk houdt dat een kleine stijging in aangezien dit gemiddelde over 2023 front-loaded was (denk aan bv. HQ huur, personeelsafvloeiing). Op zich niet slecht maar het blijft te hoog voor de omvang v/d porto. En gezien de Franse verkoop houdt dat relatief eigenlijk een stijging in erna. Maar het blijft natuurlijk bizar dat er zomaar een 80% kostenverhoging was in 2023 die weggeboekt werd als indirect zonder veel commentaar. Het voelt aan als het opbouwen van een buffer voor later.

Het doel voor de komende jaren is om het dividend rond hetzelfde niveau te houden.

junkyard 14 februari 2024 14:43

1

Volgens mij wordt resultaat per aandeel gewogen over het gemiddelde aantal uitstaande aandelen per jaar. De emissie eind 2023 had hierdoor beperkte invloed op resultaat per aandeel.

Positieve herwaardering zat al in halfjaar cijfers (merkwaardig genoeg door yield daling terwijl marktrente juist steeg en sectorgenoten afwaarderen door hogere yields), wellicht dat tweede halfjaar 2023 geen sprake is van positieve herwaardering.

Uitspraak mbt groei in buitenland is bijzonder, lijkt gedreven door onaantrekkelijkheid aankopen in NL (hoge overdrachtsbelasting, FBI afschaffing). Voorlopig zou optimalisatie van NL prioriteit moeten behouden, met afstoting Frankrijk. Dus juist een grotere focus op NL icm kostenbeheersing en balans discipline, eventueel met plan delisting Belgium tbv verdere efficiëntie.

Of wellicht dat CEO Storm nu juist hint op groei in België?

The Third Way... 14 februari 2024 16:09

0

Mbt. de verwatering, dat wegen zal inderdaad de reden zijn, dank. De andere kant van die medaille is dan dat aangezien het dividend voor iedereen gelijk is, derhalve door de emissie dit het bedrijf eur 4.2 mln meer dividend kost. Voor de oude aandeelhouders komen die bovenop de kosten v/d Polderplein aankoop ad eur 8 mln en de discount op de emissie.

België was al benoemd tot core markt. Maar dat was inderdaad wel de meest logische keuze geweest, temeer gezien diens te lage LTV en dat daar zo weg gediversifieerd kan worden van Belle-Ile. En dat zou dan weer de weg vrij kunnen maken om dan toch de door geldgebrek geannuleerde extensie daarvan uit te voeren, want dat zou volgens de 2020 presentatie het pronkstuk zijn geweest v/d LC strategie.

Maar het niet onbelangrijk probleem is dat een aankoop door de Belgische dochter weliswaar wel vrij gemakkelijk kan op basis v/d kredietwaardigheid van deze, maar dat de 'overleveraged' moeder - die ook qua geconsolideerde LTV superafhankelijk is van België - dan met haar banken verder in de problemen komt.

Daarom ook die drang verleden jaar om België op te slokken en zo die "weeffout" te repareren...

The Third Way... 16 februari 2024 09:33

5

Een tussentijdse evaluatie

Het is nu precies vier jaar nadat de LifeCentral strategie werd gepresenteerd en 120 geschrokken aandeelhouders zich hier verzamelden om kritiek te uitten. Het is ook drie jaar na het verschijnen van het boek. Zoals beloofd tijd om weer eens de balans op te maken.

Resultaten
Wat meteen opvalt is dat tijdens alle jaren de resultaten fors tegenvielen. De eerste jaren veroorzaakt door de dramatische waarde vernietiging middels de verkopen, het boek berekende maar liefst 73%. Maar ook de twee jaren erna kenmerkten zich door tegenvallende bottom-lines ondanks positieve headlines, dit jaar door enorme kosten (80% hoger dan beloofd) en afwaarderingen op aflopende rente-indekkingen.

Die tegenvallende winsten zijn des te opmerkelijker omdat de opbrengsten een enorme boost kregen door de superinflatie (dus super huurindexaties en hoge omzetgerelateerde huurinkomsten), terwijl de belangrijkste lopende kostenpost (rentelasten) pas met veel vertraging effect heeft door die rente-indekkingen.

De boekhouder
Daar bovenop is na de enorme afwaarderingen vanaf vorig jaar het spel van opwaarderingen begonnen. Dat was voorspeld maar toch opmerkelijk aangezien dat tegen de markt in is, temeer daar in NL naast de rentestijgingen ook de normalisering v/d overdrachtsbelasting er flink inhakte. Er werd ondanks eerdere beloftes toch weer gegrepen naar het beproefde recept van het vorige management: de kosten zoveel mogelijk uit de P&L halen om zo boekhoudkundig de winst op te schroeven en de waarde van het vastgoed hoger te zetten: een win-win.

Na verliezen niet de beloofde winstgroei maar stilstand en verdere verliezen
Het management vertelde, niet met zoveel woorden, dat vanaf dit jaar de winsten zwaar gaan tegenvallen. Ter herinnering, de directe EPS liggen nu op 1.73 ondanks dus die superinflatie terwijl die voorheen 60% hoger lagen. Waar jaarlijkse 4-5% winstgroei de belofte was, valt ook die rechtvaardiging nu weg. De hoofdoorzaak is dat het effect van de superindexaties van huren tegen het einde van dit jaar lijkt uit te lopen terwijl de rentelasten hun inhaalrace nog moeten voortzetten. Dit betekent bv. dat t/m 2027 er cumulatief geen 20% directe winstgroei is maar 0%.

Maar ook de vaste kosten zijn te hoog voor die veel lagere huuropbrengsten. En daar weer bovenop staan Frankrijk en een Nederlands centrum nog steeds in de etalage, dus zullen de netto-winsten bij verkoop weer een flinke knauw krijgen.

Ombouw FSC blijkt vooral duur tijdrekken
Wanneer we dan naar de omgebouwde centra kijken, dan zien we weer tegenvallers. Voorheen was de kritiek op WH dat de huren te laag waren voor de A-locaties. De LC strategie hield in dat er niet alleen mega investeringen in die centra plaatsvonden, maar dat merkwaardig genoeg de huren verlaagd zouden worden, dus een nog veel lager rendement. De rechtvaardiging hier was dat er naar “hoogwaardiger vastgoed met lager risico” werd gestreefd. In de praktijk bleek dat er vooral letterlijk tijd werd gekocht middels die mega moderniseringen (uitstel CAPEX) icm. het zo lang mogelijk oprekken v/d huurcontracten.

Rechtvaardiging afwaarderingen blijkt onterecht
Die nieuwe huurverlagingen werden boekhoudkundig mogelijk gemaakt door de gigantische afwaarderingen bij de inceptie v/d strategie (het was dus allemaal de fout van het vorige management) waardoor het huurrendement naderhand optisch nog wat lijkt. De ceo stelde toen met bravoure dat hij met realistischere taxaties de toon aan het zetten was voor de rest van de Benelux die op hem achterliep. Maar dat bleek niet zo te zijn ondanks naderhand de corona periode die flink in de huren en waarderingen hakte. Het is vier jaar later pijnlijk dat de markt aan veel hogere prijzen goed blijft functioneren waardoor Wereldhave zichzelf ook nog eens buiten de markt heeft gesloten voor wat betreft overnames.

Rechtvaardiging groei geschonden
Het centrum Polderplein, dat al sinds 2018 te koop stond, werd onlangs overgenomen in tegenspraak met wat een maand eerder op de CMD werd gesteld. En dat tegen een veel hogere prijs per M2 en merkwaardig toch een hoger huurrendement, vooral in vergelijking dus met de FSC rechtvaardiging. Het is nog merkwaardiger dat de toch EPS zakken, daarover later meer. Ook opvallend, de strategische rechtvaardiging om alleen centra over te nemen die een transformatie tot FSC behoeven werd ook geschonden: er gaat nauwelijks een cent CAPEX in.

Toch weer op avontuur in het buitenland om emissies te rechtvaardigen
Terwijl structureel de problemen zich dus beginnen op te stapelen en er nog steeds jaren moet worden geïnvesteerd in de ombouw van de resterende winkelcentra, grijpt het management na de boekhoudkundige creativiteit nu ook zoals gevreesd naar het emissiewapen om de schuldgroei optisch te beteugelen. Omdat de aandeelhouders logischerwijs faliekant tegen zijn, het doel v/d eerdere verkopen was nou juist om de schulden (buiten België: volledig!) terug te betalen, wordt hen voorgeschoteld dat die opvolgende emissies alleen gebruikt worden om te groeien. En dat daarom buiten de nieuwe thuismarkt lijnrecht tegen de strategie in!

Waardevernietigingsproces gaat nieuwe fase in
Maar dat is ook om een andere reden een farce: aangezien de eigen centra tegen bijna de helft v/d boekwaarde door de aandeelhouders gewaardeerd worden, houdt die aandelen gebruiken om nieuwe centra tegen dus 100% v/d waarde kopen een onmiddellijke waarde vernietiging van 50% in. Dit bleek ook onlangs bij de aankoop van centrum Polderplein, waarbij daar bovenop transactiekosten van 10%, een discount op de emissie en onbegrip v/d aandeelhouders tot nog lagere koersen leidden.

"Best-in-class"
Terwijl er nog steeds via vooral Frankrijk gekrompen moet worden is Wereldhave nu ook naar eigen zeggen te klein geworden om de vaste lasten te dragen, lees de buitensporige salarissen van het nieuwe management te betalen, bv. eur 1.2 mln voor de ceo. De helft meer dan de vorige ceo die een toen veel grotere groep leidde, boven 100% meer dan de ceo van Vastned. Maar dat is wellicht terecht, in de laatste presentatie noemde hij zichzelf immers ‘best-in-class’.

Conclusie: ABCD
De LC strategie heeft Wereldhave zoals voorspeld in dezelfde positie gebracht als alle vorige herstructureringen vanaf de beurskoers van 100 euro een decennium geleden. De strategie is vastgelopen, ondanks een neergaande markt wordt voor vermeende groei nieuw geld gevraagd, professionele aandeelhouders blijven weg en nieuwe retail beleggers komen op het superhoge dividend af totdat...

In het boek werd de quote in 2016 van Corne van Zijl aangehaald mbt. de strategie, die kunnen we nu wel uitbreiden: Wereldhave zit op A-locaties in B-steden tegen C-huren met D-besturen.

The Third Way... 21 februari 2024 08:38

0

quote:
Branco P schreef op 11 april 2023 16:21:
Afgelopen vrijdag was ik dan eindelijk in Tilburg. Aan het eind van de middag het Pieter Vreedeplein en de nieuwe Emmapassage (als je dit nog zo mag noemen) bezocht. Jammer dat de supermarkt weg is uit de kelder van Pieter Vreedeplein. Misschien als de Nix drankhandel een keer de deur sluit, dat daarvoor in de plaats dan een kleine supermarkt-to-go terug kan komen o.i.d.

Niet echt onder de indruk van de De KOOPman, maar ik zie op hun website dat ze ondertussen 5 winkels hebben, dus kennelijk kan dat toch uit. Enfin, vele malen beter dan leegstand natuurlijk. De Emmapassage is aantrekkelijk herontwikkeld, dat is nu een mooi en modern stukje binnenstad. Lang niet zo druk als de Heuvelstraat, maar de tweede trekker (ONLY) in dat stuk, naast Mango, moet de deuren nog openen dus dan zal het nog iets beter worden. Ik zag verder nog een stuk of 2 a 3 kleine units die nog moeten worden ingevuld.

Jammer dat de Stadhuisstraat (in het verlengde van de oude Emmapassage) niet tot de verbeelding spreekt (hoewel daar ook een herontwikkeling heeft plaatsgevonden). Daardoor wordt het retailrondje daar niet doorgetrokken (terwijl aan het einde van de Stadhuisstraat toch de Primark ligt. Maar ik vermoed dat het aftandse pand waar ONLY nu nog in zit nog gaat verdwijnen. Daar is de gemeente aan zet:

www.tilburg.nl/fileadmin/files/Gemeen...

Kortom, de herontwikkeling door Wereldhave is goed en mooi uitgevoerd. Of het gaat lukken om veel extra passanten te trekken is wel nog even afwachten, maar de winkels en het winkelgebied zelf zijn aantrekkelijk herontwikkeld en de ONLY en Mango zijn redelijk qua trekkers. Nelson schoenen zat daar trouwens ook nog, herinner ik me. Maar die Nix doet zijn naam wel eer aan, dus die biedt kansen voor een betere herinvulling ooit.

Wat Wereldhave heeft gedaan, moest daar ook gebeuren. Het is ook goed gedaan m.i. Of het ook een goede business case is weet ik niet, maar in ieder geval beter dan niks doen.

Schoenenzaak Vabotti vertrekt alweer uit Tilburgs winkelrondje: ‘We hadden er meer van verwacht’

TILBURG – Het is snel gegaan. De twee vestigingen in Breda lopen nog wel goed en blijven open, maar na iets meer dan een jaar vertrekt schoenenwinkel Vabotti weer uit de Tilburgse binnenstad. ,,De bezoekersaantallen vallen tegen”, zegt Hein van Bommel.

De loop zit niet in het winkelrondje, zegt Van Bommel over het vertrek. ,,We hadden er meer van verwacht.” In september 2022 trok de schoenenwinkel in een ruimte van 500 vierkante meter op de begane grond van het stadhuis. In dat gebied gingen de binnenstad en omgeving de laatste jaren flink op de schop.

De Emmapassage verloor haar kap, er kwam veel nieuwe winkelruimte en die weten mensen goed te vinden. Alleen zit de loop niet in de Stadhuisstraat met de Primark. Terwijl er voor het winkelrondje juist daar commerciële ruimtes onder het gerenoveerde stadhuis werden gemaakt.

Tegenwind
Van Bommel wil zich concentreren op de twee zaken in Breda die wel goed lopen, zegt hij. ,,Het probleem is dat je als ondernemer geen ondersteuning krijgt van de banken, alles komt uit eigen middelen. Als je de wind dan een beetje tegen hebt – kijk naar de economie, naar de oorlog – dan is ondernemen moeilijk. Dan moet je keuzes maken.” Voor Tilburg betekent het dat Vabotti in maart verdwijnt.

De ondernemer wil er niet al te veel woorden meer aan vuilmaken. Afgelopen december sprak hij samen met andere winkeliers zijn zorgen nog uit over het winkelrondje dat niet loopt en de kwakkelende parkring (voorheen cityring). ,,Het aantal passanten valt verschrikkelijk tegen, voor we hier neerstreken werd de toekomst heel rooskleurig geschetst”, zei Van Bommel toen.

Hij raadde destijds aan om eens met goede bewegwijzering te beginnen.

www.bd.nl/tilburg/schoenenzaak-vabott...

The Third Way... 24 februari 2024 10:49

0

quote:
The Third Way... schreef op 16 februari 2024 09:33:
Een tussentijdse evaluatie
...
Ombouw FSC blijkt vooral duur tijdrekken
Wanneer we dan naar de omgebouwde centra kijken, dan zien we weer tegenvallers. Voorheen was de kritiek op WH dat de huren te laag waren voor de A-locaties. De LC strategie hield in dat er niet alleen mega investeringen in die centra plaatsvonden, maar dat merkwaardig genoeg de huren verlaagd zouden worden, dus een nog veel lager rendement. De rechtvaardiging hier was dat er naar “hoogwaardiger vastgoed met lager risico” werd gestreefd. In de praktijk bleek dat er vooral letterlijk tijd werd gekocht middels die mega moderniseringen (uitstel CAPEX) icm. het zo lang mogelijk oprekken v/d huurcontracten.
...
Conclusie: ABCD
...
In het boek werd de quote in 2016 van Corne van Zijl aangehaald mbt. de strategie, die kunnen we nu wel uitbreiden: Wereldhave zit op A-locaties in B-steden tegen C-huren met D-besturen.

Hieronder de analyse v/d VEB. Hierin worden de analyses op dit draadje herhaald: de LC strategie is vastgelopen. Ook denkt de VEB dat de FSC beter presteren, maar zoals uitgelegd is dat onjuist waarbij ook nog eens boekhoudkundig gerommeld werd. Verder is het groeiprobleem niet extern (fiscaal) maar slecht beleid uitgedrukt in de 50% discount op de beurskoers die overnames onmogelijk maakt.

Ook worden de eindconclusies niet getrokken, zoals boven aangehaald: de ombouw tot FSC bleek vooral duur tijdrekken te zijn (en niet alleen in Frankrijk) en ABCD is het nieuwe mantra.

Wereldhave: grenzen aan de groei in Nederland
Meer huurinkomsten, positieve herwaarderingen, hogere winst en hoger dividend. Wereldhaves nieuwe strategie om winkelcentra in Nederland om te bouwen tot fullservice-centra wierp in 2023 zijn vruchten af. Maar door nieuwe fiscale ingrepen staat die strategie nu op losse schroeven. De rek is eruit en ceo Matthijs Storm denkt aan uitbreiding naar nieuwe markten. De Wereldhave-belegger die al wat langer meeloopt zal die boodschap met scepsis ontvangen.
...
Muur
Sinds Storm begin 2020 zijn fullservice-center-strategie ontvouwde, waarmee ingespeeld wordt op de dagelijkse behoeften van consumenten aan boodschappen én diensten, lijkt het risicoprofiel van Wereldhave wat verbeterd.
...
Het probleem: dit spel is volgens Storm in Nederland uitgespeeld. Hij schetst twee oorzaken daarvoor: ten eerste is hier een gebrek aan vastgoed dat rendabel kan worden beheerd (de zogenaamde viable assets). Ten tweede leidt het afschaffen van de FBI-status en het verhogen van de overdrachtsbelasting ertoe dat de rendementsdoelstelling van minimaal 8 procent moeilijk realiseerbaar is.

Nu het plafond voor groei in Nederland dus al bereikt lijkt, zit Wereldhave in de knel. Want het bedrijf ontbeert de kritische massa om echt kostenefficiënt te kunnen opereren. In de presentatie onderkent Wereldhave zelf ook het belang van schaal. Schaalvergroting is nodig om (stijgende) kosten op te vangen, denk bijvoorbeeld aan toenemende verplichtingen rondom duurzaamheidsrapportages. Maar de beurswaarde van nog geen 600 miljoen is eigenlijk ook te laag om serieuze interesse te wekken van investeerders.

Wereldhave ziet zich dus min of meer genoodzaakt toch weer over de grens te kijken om meer spiermassa te kweken. Onder aandeelhouders zal er enige scepsis zijn, gezien Werelhaves beruchte verleden. Vlak na opening van de beurs op 13 februari noteerde het aandeel iets hoger, maar het aandeel zakte in de loop van de middag bijna 2 procent weg tot circa 13,55.

Dividendwaarschuwing
De lastige omstandigheden in Nederland raken ook het dividendbeleid. Storm verlaagde het dividend flink in het jaar van zijn aantreden, coronajaar 2020, onder meer vanwege hoge investeringen in de ombouw van centra. De belofte daarbij was dat het dividend in de jaren daarna weer – structureel – zou kunnen groeien. Om precies te zijn met gemiddeld tussen de 4 en 6 procent per jaar voor de periode 2023-2027, zo werd nog vermeld in het jaarverslag van 2022.

Maar die ambitie is in het kwartaalrapport van dinsdag 13 februari nergens meer te bekennen. Voor 2024 rekent Wereldhave nog wel op een dividendgroei van 4,1 procent (van 1,20 euro naar 1,25 euro dividend per aandeel). Maar voor de jaren daarna is het concern minder concreet.

Aan groei van het dividend komt weer snel een einde
Financieel directeur Dennis de Vreede somde in de analistencall alle ingrediënten van een cocktail van ellende op. Hij wees erop dat de grootste huurverhogingen achter ons liggen nu de inflatie afneemt. Bovendien zwakt de economie af. Verder nemen de hogere rentes, de afschaffing van de FBI-status en het feit dat een recente overname werd gefinancierd door aandelen bij te drukken, een hap uit het directe resultaat per aandeel.

Alles bij elkaar gaat De Vreede nu uit van een stabiel resultaat in 2025, waarbij de intentie werd uitgesproken het dividend niet te verlagen. Voor de jaren daarna wordt fractionele groei verwacht van het resultaat omdat Wereldhave echt helemaal is uitgebouwd in Nederland. Over het dividend voor die jaren doet De Vreede geen concrete uitspraken. Tot zover het turnaround-verhaal.

Probleemdossier Frankrijk
...
Nu heeft de vastgoedinvesteerder nog twee Franse winkelcentra in portefeuille. Die objecten, één in Bordeaux en de andere in een voorstad van Parijs (Argenteuil), staan momenteel samen voor 176 miljoen euro op de balans. Afgezet tegen de totale portefeuille van ruim twee miljard euro lijkt dat wellicht een beperkte blootstelling, maar de zaken in Frankrijk gaan niet lekker.
...
Beleggers moeten er ernstig rekening mee houden dat Wereldhave bij een verkoop van zijn twee centra minder ontvangt dan de boekwaarde. Het is volgens Storm “geen geheim” dat er een gat zit tussen die boekwaarde en de waarde in het economisch verkeer. Hij refereerde aan een recente transactie in het noorden van Parijs waar een object van eigenaar wisselde tegen een aanvangsrendement (jaarlijkse huurinkomsten afgezet tegen de transactieprijs) van 9 procent. Ter vergelijking: Wereldhave heeft de beide Franse centra tegen een rendement van 4,8 procent in de eigen boeken staan. Rendement en waardering zijn communicerende vaten. Wereldhave hanteert dus een aanzienlijk hogere waarderering voor zijn vastgoed dan de meest recente transactie in de markt indiceerde.
...
De onomwonden negatieve verwachting van Storm maakt het des te vreemder dat taxateurs en de externe accountant de volgens Storm dus (veel) te hoge boekwaarde bij de jaarafsluiting niet ter discussie hebben gesteld en een afwaardering hebben afgedwongen.

Huurverlagingen
Meer huuropbrengsten peuren uit de beschikbare vierkante meters. Daar draait het om bij een vastgoedbedrijf. De mate waarin het bedrijf hierin slaagt, geeft aan of het op de goede weg is met zijn strategie en hoe aantrekkelijk de locaties voor huurders zijn.

Wat vooral opviel in de cijfers was dat Wereldhave nieuwe huurcontracten in Frankrijk afsloot tegen aanzienlijk lagere huren dan de oude afspraken met dezelfde huurder of andere zakenpartners. ... Het verschil tussen de oude en nieuwe huurprijzen kwam uit op een min van 12 procent, een negatief record voor Wereldhave.
...
Wereldhave sluit nieuwe huurcontracten in Frankrijk tegen fors lagere huren af
In 2021 en 2020 was de uitkomst van onderhandelingen met huurders ook bepaald niet gunstig en moest Wereldhave ook een mincijfer slikken. Het aantal contracten dat in 2023 vernieuwd werd - in totaal twaalf - was wel redelijk beperkt. Wereldhave gaat er nu vanuit dat de twee objecten voor het einde van 2025 de deur uit zijn.

www.veb.net/artikel/09377/wereldhave-...

The Third Way... 30 maart 2024 11:15

0

Het jaarverslag 2023 is verschenen.

Nu hadden we al gezien dat in 2023 de netto-winst lager lag dan het jaar ervoor, indien we abstraheren van het spel van op- en afwaarderingen etc.. Best wel bijzonder gezien de naweeën van de corona periode in het vergelijkingsjaar, zie begin 2022 in NL zelfs nog lockdowns. Ook opvallend is dat het hoofdkantoor nu 60% meer van haar kosten doorschuift naar de Belgische dochter.

Maar wat strategisch opvallend is: 'As part of our growth plans, we will look for assets both inside and outside our core markets. This is a necessary step for Wereldhave. We have invested almost 70% of our LifeCentral capex in Full Service Center transformations, meaning we must now scale to ensure future growth and improve our cost of capital. We will review the different options to rotate capital out of the Netherlands – for example, through joint ventures – and may acquire assets in a third country outside the Netherlands or Belgium.'

Deze passage gaat over de te hoge overheadkosten en te dure financieringen en dientengevolge de lage beurskoers die een 50% discount op de taxatiewaarde van de winkelcentra inhoudt. De gepresenteerde oplossing is groei.

Het noemen van 'joint ventures' als oplossing is al opvallend, wat neerkomt op het verkopen van gedeeltes van winkelcentra. Eerst, het expliciet noemen van deze oplossing lijkt erop te duiden dat het management hier mogelijkheden heeft ontdekt. Zeer interessant is mijns inziens vooral dat deze oplossing inhoudt dat dus een gedeelte van de NLse porto zou worden verkocht om die in te ruilen voor buitenlandse. Dat gaat nog een stap verder dan eerder door het management gemeld. Het gaat namelijk ook over de afbouw van de core-markt Nederland om opschalen mogelijk te maken.

Anders gezegd, de strategie is nu om Nederlandse centra te verkopen om buitenlandse te kunnen kopen. En dit alles omdat WH ook volgens zichzelf te klein is, dus ipso facto zullen nieuwe aandelen emissies moeten volgen. Daarbij is de vraag of beleggers op non-core buitenlandse winkelcentra bij WH zitten te wachten terwijl zij die zelf bij een ander gespecialiseerd beursfonds kunnen vinden. Beleggen zij niet in WH juist omdat die als enig beursgenoteerd fonds hen NLse centra biedt? Waarom nu juist de onderscheidende factor afzwakken en inruilen voor het omgekeerde?

Strategisch lijkt het logischer om te kiezen uit twee opties:

1. Middels verkopen en die joint ventures de Nederlandse porto liquideren waarmee de 50% discount snel kan worden ingelopen.

2. Consolidate: samengaan met een ander vergelijkbaar of complementair bedrijf waardoor fors kan worden gesneden in de overheadkosten. Dit is immers een probleem dat we bij steeds meer beursfondsen waarnemen en bij de levenscyclus past. Zoals in het boek uitgelegd aan de hand van het model van Damodaran, groei nastreven in deze fase van de levenscyclus is een 'textbook failure'. In plaats van steeds meer kosten creëren zou de nadruk moeten liggen op snijden en zo het uitbetalen van cash aan de aandeelhouders.

junkyard 30 maart 2024 12:00

0

Vastgoed aankopen in het buitenland lijkt nu in ieder geval niet de juiste stap ivm
* Transactiekosten (directe last aandeelhouders)
* Opzetten organisatie buitenland met bijbehorende kosten (en niet noodzakelijkerwijs synergie - buitenland vergt andere kennis)
* Verkoper kent de markt en het vastgoed beter dan de koper (kennis achterstand)
* Track record Wereldhave over afgelopen decennia heeft getoond dat aankopen in nieuwe markten altijd tot waardeverlies heeft geleid
* Wereldhave LTV noteert relatief hoog, kredietlijnen zijn wat kort, beurskoers noteert tegen flinke discount en yields zijn opgelopen, wat groei (vanuit emissie of verkopen) duur maakt

Zie het avontuur in Frankrijk. Aankoop van zwak vastgoed in nieuwe markt waarbij Wereldhave een kennis achterstand had tov de verkoper (UR) en vanuit foutieve groei projecties potentie dacht te lezen. Winkelcentra werden beheerd vanuit een zelfstandige Franse verhuurorganisatie (die ceo Anbeek wel even draaiend zou krijgen), waarbij er dus beperkt synergie voordeel te behalen was en er vooral ruis kan ontstaan tussen Frankrijk en NL (hoofdkantoor).

Als Wereldhave naast NL en BE een derde land wil toevoegen, waarom is/wordt dan afscheid genomen van het Franse vastgoed (tegen diepe discounts)?

Wereldhave lijkt uit te blinken in verkoop van vastgoed in slechte markten tegen slechte prijzen, en aankoop van vastgoed in goede markten tegen hoge prijzen.

Hier hebben meer fondsen last van, bij lage financieringslasten veel lenen (tbv extra rendement aandeelhouders) en tegen lage yields aankopen, om vervolgens bij markt verslechtering (yield stijging, oplopende leegstand) en hierop volgende afboekingen tot verkopen over te gaan. Dit is deels ingegeven door aandeelhouders met een (te) korte termijn focus en management die groei vaak verkiest boven stabiliteit.

The Third Way... 31 maart 2024 10:25

0

Uiteraard met je eens. En eerder stelden we al:

Wat betreft emissies om nog meer centra te kopen, dat kan mathematisch gewoonweg niet wanneer er een 50% discount zit op de beurskoers. We zagen bij de laatste aankoop dat daarom de helft v/d aankoopprijs meteen verloren gaat, en daar bovenop zeer forse kosten etc.. die niet in de P&L getoond worden maar creatief gekapitaliseerd worden. Waarom dan toch om emissies vragen op de AvA, daarmee maken de besturen zichzelf belachelijk?

Wanneer we omgekeerd redeneren, een prima manier om waarde te creëren bij WH is om het nieuwe idee van JVs te gebruiken om kapitaal vrij te spelen voor superdividenden of buybacks. Immers, WH verkoopt tegen 100% van de taxatiewaarde en keert dan aan de aandeelhouders 2x de beursmarktwaarde (van 50%) uit.

Maar goed, ik heb er een hard hoofd in dat dit nieuwste managementidee van JVs iets "transformerends" gaat opleveren. Ook al hebben ze het zo expliciet genoemd en zou het daarom niet best zijn als er niets gebeurt, gezien de geschiedenis is de kans groter dat dit weer een luchtkasteel zal blijken te zijn. Fingers crossed gaat het wel lukken...

grootzeil 4 april 2024 11:23

0

Ben het zeer met Yunkyard eens. De ervaringen in Frankrijk hebben WH nog niet tot het inzicht gebracht dat het betreden van een buitenland meer is dan met geld schuiven. Dat investeren in een buitenland gewenst is bestrijd ik niet. Maar begin voorzichtig door bijvoorbeeld een partner met een goede reputatie te zoeken.

The Third Way... 25 april 2024 08:35

1

quote:
The Third Way... schreef op 30 maart 2024 11:15:
...
Maar wat strategisch opvallend is: 'As part of our growth plans, we will look for assets both inside and outside our core markets. This is a necessary step for Wereldhave. We have invested almost 70% of our LifeCentral capex in Full Service Center transformations, meaning we must now scale to ensure future growth and improve our cost of capital. We will review the different options to rotate capital out of the Netherlands – for example, through joint ventures – and may acquire assets in a third country outside the Netherlands or Belgium.'

Deze passage gaat over de te hoge overheadkosten en te dure financieringen en dientengevolge de lage beurskoers die een 50% discount op de taxatiewaarde van de winkelcentra inhoudt. De gepresenteerde oplossing is groei.
...
Anders gezegd, de strategie is nu om Nederlandse centra te verkopen om buitenlandse te kunnen kopen. En dit alles omdat WH ook volgens zichzelf te klein is, dus ipso facto zullen nieuwe aandelen emissies moeten volgen. Daarbij is de vraag of beleggers op non-core buitenlandse winkelcentra bij WH zitten te wachten terwijl zij die zelf bij een ander gespecialiseerd beursfonds kunnen vinden. Beleggen zij niet in WH juist omdat die als enig beursgenoteerd fonds hen NLse centra biedt? Waarom nu juist de onderscheidende factor afzwakken en inruilen voor het omgekeerde?

Strategisch lijkt het logischer om te kiezen uit twee opties:

1. Middels verkopen en die joint ventures de Nederlandse porto liquideren waarmee de 50% discount snel kan worden ingelopen.

2. Consolidate: samengaan met een ander vergelijkbaar of complementair bedrijf waardoor fors kan worden gesneden in de overheadkosten. Dit is immers een probleem dat we bij steeds meer beursfondsen waarnemen en bij de levenscyclus past. Zoals in het boek uitgelegd aan de hand van het model van Damodaran, groei nastreven in deze fase van de levenscyclus is een 'textbook failure'. In plaats van steeds meer kosten creëren zou de nadruk moeten liggen op snijden en zo het uitbetalen van cash aan de aandeelhouders.

Vandaag in het FD biedt Storm zijn excuses aan voor zijn zoveelste faux pas. Hij gaat noodgedwongen zelfs adviezen van zijn aandeelhouders opvolgen. Vraag blijft natuurlijk wat dit betekent voor de boven geciteerde problematiek, dat WH te klein is geworden. Immers, de nieuwe koers om prioriteit te geven aan... nog verder krimpen (wat wij overigens al veel langer voorstaan, zie ook boven, maar dan dus wel doorpakken aub).

Ik gebruik niet graag superlatieven maar dit wordt hilarisch. Let ook op het einde van het artikel, want zo kennen we Storm: ondanks alles koppig niet zijn fouten willen toegeven:

Wereldhave trapt onder druk van beleggers op de rem met groeiplannen

Winkelbelegger Wereldhave maakt onder druk van beleggers een pas op de plaats met zijn groeiplannen. Het beursgenoteerde vastgoedbedrijf geeft dit jaar ‘prioriteit’ aan het verder verlagen van de schuldgraad en het ‘maximaliseren’ van de aandeelhouderswaarde, zo maakte ceo Matthijs Storm woensdag bekend bij de presentatie van de cijfers over het eerste kwartaal.

Dat moet volgens de topman onder andere gebeuren door kapitaal uit Nederland te halen, bijvoorbeeld via joint ventures of zelfs de verkoop van een winkelcentrum. Ook wil Wereldhave vaart maken met de verkoop van zijn Franse vastgoed.

‘Waar dit om gaat is timing en prioriteit’, zegt Storm in een telefonische toelichting. ‘Daar willen we open over zijn. We hebben de afgelopen maanden gemerkt dat beleggers onze groeiplannen spannender vinden dan wij aanvankelijk dachten. Er is een gevoel ontstaan bij beleggers, en nu overdrijf ik een beetje, van wat is die Storm nu aan het doen. Nu krijgt hij ook van die megalomane buitenlandse ideeën. Dat gevoel wil ik wegnemen, zeker omdat buitenlandse avonturen van Wereldhave in een verder verleden niet goed zijn afgelopen (de winkelbelegger moest eerder deze eeuw flinke verliezen incasseren op projecten in onder andere de Verenigde Staten en Frankrijk, red.). Daarom doen we een stapje terug. Externe groei is voor ons een lange termijnambitie.’

Groei buiten de landsgrenzen
Half februari, bij de bekendmaking van de jaarresultaten over 2023, kondigde Storm nog aan dat Wereldhave op zoek is naar nieuwe investeringen, vooral ook buiten de kernlanden Nederland en België. Hij mikt op een totale vastgoedportefeuille van op den duur ‘€3 mrd a €3,5 mrd’. Op dit moment heeft het vastgoed van Wereldhave een waarde van €2,2 mrd. ‘We zijn eigenlijk iets te klein’, zei Storm destijds. ‘En je wilt niet te klein worden, omdat je ook interessant wilt blijven voor de grotere investeerders.’

Onder Storm, die in 2019 aantrad als ceo, verlegde Wereldhave de koers. De beursgenoteerde winkelbelegger schreef de afgelopen jaren flink af op zijn vastgoed en verkocht verschillende winkelcentra, soms tegen flinke kortingen. De opbrengsten investeerde het bedrijf in het verbouwen van de overgebleven centra. Daarmee wil Wereldhave andere huurders aantrekken dan enkel retail, zoals bijvoorbeeld sportscholen en supermarkten.

Die strategie lijkt zijn vruchten af te werpen, resulterend in hogere waarderingen van het vastgoed én stijgende huurinkomsten. In de eerste drie maanden van dit jaar groeiden de netto-huurinkomsten op jaarbasis met 6,6%, naar €33,8 mln. ‘Daarom dachten we eind vorig jaar met de tweede fase van onze strategie te kunnen beginnen, de groeifase’, zegt Storm.

Schuldgraad te hoog
Maar onder druk van beleggers trapt Storm nu toch op de rem. Een besluit dat voor Steven Boumans, analist bij ABN Amro, niet als een verrassing komt. ‘Wereldhave heeft in Nederland en België een goede naam opgebouwd als het gaat om het moderniseren van winkelcentra. Maar waarom zou dat ook goed gaan in een markt waar je niet bekend bent? Door die onzekerheid hebben beleggers Wereldhave niet het voordeel van de twijfel willen geven.’

De kritische houding van beleggers komt ook voort uit de aankoop eind 2023 van winkelcentrum Polderplein in Hoofddorp, zegt Boumans. Meer dan twee derde van de koopsom van €74 mln financierde Wereldhave door de uitgifte van 3,6 miljoen aandelen. ‘Daardoor zagen beleggers hun winst per aandeel verwateren.’

Hoewel ceo Storm benadrukt dat de groeiplannen nog steeds overeind staan, zijn acquisities dit jaar uitgesloten. ‘De boodschap van de beleggers is duidelijk: de schuldgraad is nog steeds te hoog.’ Deze voor vastgoedbeleggers belangrijke loan-to-value daalde de afgelopen drie maanden iets, naar 41,5%. Wereldhave stelt zich ten doel dit percentage, dat de schuld als percentage van de bezittingen uitdrukt, onder de 40% te houden.

Wereldhave wil zijn schuldgraad verlagen door zijn resterende twee Franse winkelcentra in Parijs en Bordeaux te verkopen. Een langgekoesterde wens, maar of dat dit jaar lukt, durft Storm niet te zeggen. Ook wil het bedrijf kapitaal uit Nederland halen. Daarvoor kijkt de winkelbelegger nadrukkelijk naar het aangaan van joint ventures met bijvoorbeeld verzekeraars en pensioenfondsen. ‘We onderzoeken of we vier of vijf Nederlandse winkelcentra in meerdere joint ventures kunnen stoppen’, zegt Storm. ‘Ik sluit ook niet uit dat we een winkelcentrum in zijn geheel verkopen, mocht daar interesse voor zijn.’

De topman van Wereldhave blijft erbij dat eventuele toekomstige groei waarschijnlijk buiten Nederland zal plaatsvinden. Door de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers en het verlies, vanaf 2025, van de fiscaalvriendelijke fbi-status, ‘is het heel moeilijk om in Nederland nog een investering rond te rekenen’.

Vertraagd	3 feb 2025 17:35
Koers	14,560
Verschil	-0,080 (-0,55%)
Hoog	14,600
Laag	14,460
Volume	64.206
Volume gemiddeld	84.392
Volume gisteren	76.583

04 nov	Blokker huurt 7 panden van Wereldhave
25 okt	Wereldhave boekt hoger resultaat
23 jul	ING: Wereldhave presteert licht onder...
23 jul	Degroof: Wereldhave boekt nette resul...
23 jul	Wereldhave in gesprek over verkoop 2 ...
23 jul	Wereldhave boekt fors hoger resultaat
19 jun	Faillissement Scotch & Soda heeft nau...
24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws meer