Wereldhave lijkt niet langer van plan de Franse bezittingen in 2022 te verkopen, anders zou de huidige (verhoogde) outlook niet haalbaar zijn omdat de Franse huurinkomsten (een deel van 2022) zouden ontbreken.
Bij de Q3 2021 cijfers werd nog gemeld:
We plan to sell the remaining two French assets before year-end 2022.
Bij de jaarcijfers werd gesteld dat de verkoop van de resterende Franse winkelcentra in 2022 tot 2024 zou plaatsvinden, hier werd dus al wat voorgesorteerd op een ruimere uitloop met tijdelijk management van deze winkelcentra door een externe partij (zodat de Franse organisatie alvast kan worden ontmanteld), en is de Q3 2021 planning snel ingetrokken. De eerdere/huidige outlook veronderstelt dus dat de Franse winkelcentra niet worden verkocht in 2022.
Momenteel wordt gesteld (met name door ceo Storm) dat winkelcentra waarderingen uitbodemen en zelfs iets zouden kunnen stijgen o.a. door recent verhoogde transactievolumes en hernieuwde markt interesse voor winkelvastgoed (ivm hoge yields, stijgende rente), en dat de Wereldhave boekwaarde een conservatieve indicatie van werkelijke waarde zou moeten zijn. Wat mij betreft een uitspraak die alleen van toepassing is op de NL en BE (FSC?) winkelcentra met een gemiddelde NIY (jaareinde 2021) van 6,1% en goede indexatie (en deels resi ontwikkeling) mogelijkheid.
Bij de Franse winkelcentra (YE 2021 € 170 miljoen boekwaarde) stond de NIY op slechts 4,6% (t.o.v. NIY 7,5% in Lighthouse deal) en begrijp ik dat huren niet vol geïndexeerd kunnen worden, waarmee het waarschijnlijk is dat de pijn in Frankrijk nog niet volledig is genomen. De ontwikkeling van de bezetting in Frankrijk (afgelopen kwartaal van 94,7% naar 94,0%) zal de beoogde verkoop (opbrengst / momentum) niet helpen, als de NL / BE winkelcentra niet langer in waarde dalen zal dit de druk wat wegnemen om tot snelle verkoop over te gaan waarmee Wereldhave voor een ruimere uitloop kan kiezen. Vraag is wel of de Franse winkelcentra zullen herstellen/verbeteren onder extern management, of dat dit niet beter nu al verkocht kan worden zodat een externe partij (met lokale kennis / Franse verhuurorganisatie) hier beter werk kan verrichten zodat minder waarde verloren gaat en Wereldhave een betrere focus (puur BE / NL) houdt. Wereldhave denkt nu zelfstandig met externe organisatie de waarde van de resterende Franse winkelcentra te kunnen maximaliseren ("we are currently working on several asset enhancement initiatives to further
increase the value of our French centers ahead of any sale") en stelt dat de in Q1 dalende bezetting netjes is ("occupancy rates remained solid"). Er wordt wel benadrukt dat alleen tegen de "right price" zal worden verkocht in Frankrijk, waarmee straks lastig te verantwoorden is dat hier opnieuw een zware discount wordt geaccepteerd (echter de markt lijkt vergevingsgezind en doortastendheid te belonen - zie Lighthouse deal).
Wat mij betreft kan Wereldhave beter definitief afscheid nemen van geheel Frankrijk, en hier alle pijn nemen in plaats van waarde maximalisatie in combinatie van uitbesteding van (verhuur) activiteiten. Het is namelijk onzeker wat de toekomstige koper van plan is met deze winkelcentra, en of de door Wereldhave uit te voeren waarde maximalisatie voldoende wordt herkend. De vele externe adviseurs (verhuur / verkoop) die Wereldhave nu inschakelt voor Frankrijk zijn niet goedkoop, en Wereldhave stelt zelf dat er sprake is van verhoogd volume en verhoogde interesse onder investeerders, waarom dan langer wachten? Naar mijn mening leidt dit alleen maar af van de core business (NL / BE operaties), maar wellicht dat Wereldhave geen keuze heeft omdat er tegen redelijke prijzen (tot NIY 7,5%?) nog steeds geen interesse is.
Ceo Storm benadrukt vooral het groei perspectief van Wereldhave, deze groei komt vooral uit indexatie (wat geen groei is, maar compensatie voor geldontwaarding beleggers) en de oplevering van FSC projecten. Per saldo is de huurontwikkeling op korte termijn nog negatief. Verder zal na de verkoop van de Franse winkelcentra het (directe) resultaat toch opnieuw een tikje krijgen, aangezien de opbrengsten vooral zullen dienen voor schuldreductie (tot LTV in gewenste range 35-40%).
Per saldo doet ceo Storm het in de beeldvorming rondom aandeel Wereldhave het ontzettend goed, het sentiment is gedraaid (gedragen door beurskoers en marktonwikkeling). Mede door eerdere (te?) stevige NL/BE afwaarderingen en het gesnoeide dividend, kan nu al worden gesproken over "groei" en "waardecreatie", dat dit aankomt geeft aan dat beleggers een aardig korte termijn geheugen hebben en makkelijk met de wind (Storm) meewaaien.
Het FSC verhaal lijkt goed aan te slaan onder beleggers. Nu Wereldhave kritischer wordt op capex t.b.v. nieuwe transformaties, zullen mogelijk enkele BE / NL winkelcentra het FSC label niet snel weten te behalen:
Raw material prices have increased by more than 40% on average over the past year. Consequently, for the moment, we are taking a cautious approach before committing to new capex. It's clear that indexation over the next 1-2 years will not be enough to balance out such a significant rise in raw material prices.
Voor mij vooral de vraag of de FSC winkelcentra nu lange termijn verhuurbaar zijn, of dat de trend wordt dat vaker (en hogere) capex nodig zullen blijven om de Wereldhave winkelcentra relevant te houden. Ofwel, wat nu (aan retail huurders) als toekomstbestendig/defensief wordt gezien (zoals de discount drogisten), is dat wellicht over 5 jaar niet meer waarna opnieuw een capex ronde nodig is die de rendementen aantast.
Per saldo ben ik onder de indruk van de Wereldhave koersontwikkeling en gewijzigde beeldvorming die ceo Storm heeft gerealiseerd, dat zag ik niet aankomen. Nu Wereldhave naar boekwaarde is gekropen zie ik niet zo gek veel (koers)potentieel om in te stappen, de aantrekkelijkheid zal vooral liggen in een verbeterd/gestabiliseerd dividend vooruitzicht (door gedaalde LTV) bij vertrouwen in de FSC formule.