Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 28 juli 2021 17:06:

Dank jullie voor de adviezen. Daar zaten we met smart op te wachten.

Sector weging 100% neem ik aan?

quote:

Moneyball schreef op 28 juli 2021 17:35:

[...]

Misplaatst cynische en hautaine reactie. Ik heb ook liever niet dat je ‘we’ gebruikt, je spreekt alleen voor jezelf, niet voor mij. Vooralsnog is jouw verhaal dat het Wereldhave management beseft dat het niet meer teleur mag stellen ingehaald door de werkelijkheid.

quote:

junkyard schreef op 28 juli 2021 17:44:

Dag 1 heeft de short / long pairs trade (short WHV, long ECP) al bijna 4% marktneutraal (winkelvastgoed) rendement opgeleverd. Long URW ipv ECP zou dit richting de 5% verhogen, maar is wat risicovoller ivm halfjaarcijfers en iets andere markt afhankelijkheid (US).
Prima strategie tot nu toe :)

quote:

NLvalue schreef op 28 juli 2021 18:02:

[...]

Mooi resultaat - in dit tempo is dat discount verschil zo weer weggewerkt.

quote:

Branco P schreef op 27 juli 2021 23:22:

[...]
Klopt, ze verkopen bij KLEP 5 non-core winkelcentra in Noorwegen in kleinere plaatsjes (rond 60K inwoners met waar je nog nooit van had gehoord, OK misschien Tromso) en ze houden 5 core winkelcentra in Noorwegen in portefeuille (3x in Groot Oslo, Stavanger en Hamar). Dat is nog eens asset rotation.

Verkoop tegen NIY 5,6% terwijl de portefeuille in Noorwegen eind 2020 tegen een NIY van 5% in de boeken stond (en dat is dan het gemiddelde voor core en non core). Dus ja, inderdaad er is daar waarschijnlijk circa 0,3%punt onder de boekwaarde verkocht. Discount van zo'n 5% dus ten opzichte van de boekwaarde eind 2020. Misschien zelfs wel 7%... wie weet. Mooi bevestiging dus dat boekwaarden (taxatiewaarden) prima in de richting zitten van wat de markt ervoor kan betalen.

quote:

junkyard schreef op 28 juli 2021 20:39:

[...]
Omdat de Wereldhave organisatie en strategie zich niet binnen enkele maanden zal bewijzen en de sectorbrede discount (t.o.v. boekwaarde) er niet vlot uit zal sluipen bij huidige onzekerheden en de neerwaartse trend in boekwaarden, zie ik Wereldhave de € 20 (boekwaarde) niet naderen in 2021.

quote:

junkyard schreef op 28 juli 2021 20:39:

[...]

Inderdaad, bij hoger rendement op deze positie, is het sluiten van de positie meer aantrekkelijk.

Ik vind Wereldhave nu nog steeds relatief duur t.o.v. sectorgenoten. Boekverlies op de resterende 2 te verkopen Franse winkelcentra (bij 40% discount) is c. € 2 per aandeel waarna boekwaarde beneden de € 20 uitkomt (waarbij LTV nauwelijks daalt, omdat er bij deze firesale prijzen weinig equity wordt vrijgespeeld). Waarde stabilisatie van de overige winkelcentra lijkt op korte termijn het hoogst haalbare. Projectontwikkeling vormt hierbij een extra risico voor Wereldhave, maar kan iets bijdragen (Residential profit € 1.60-1.85/sh stelt Wereldhave). Door tegenvallende verkoopopbrengst Frankrijk en benodigde investeringen (i.c.m. LTV doelstelling <40%, om zo goede toegang te houden tot kapitaalmarkten) zie ik in FD dat Storm zich creatief opstelt bij deze tegenvaller:

Mogelijk zijn de verkoopopbrengsten nog niet genoeg voor de gewenste schuldverlaging. Wereldhave moet misschien nóg een winkelcentrum van de hand doen. Een andere optie is juist de aankoop van een winkelcentrum. 'Als je dit volledig met eigen aandelen doet, gaat je schuldratio ook omlaag', zegt Storm.

Een emissie lijkt mij niet realistisch zolang Wereldhave organisatie zichzelf nog niet (in positieve zin) bewezen heeft.

Omdat de Wereldhave organisatie en strategie zich niet binnen enkele maanden zal bewijzen en de sectorbrede discount (t.o.v. boekwaarde) er niet vlot uit zal sluipen bij huidige onzekerheden en de neerwaartse trend in boekwaarden, zie ik Wereldhave de € 20 (boekwaarde) niet naderen in 2021.

quote:

Wim69 schreef op 19 juli 2021 13:46:

Misschien nog 1 keer naar 14.75 & 15., maar de stijgende trend is al een heel tijdje doorbroken.

quote:

NLvalue schreef op 28 juli 2021 21:40:

[...]

Yep, eens met je insteek , over over/onderwaardering laat ik me niet uit in deze knotsgekke markt….

Je kent mijn punt - het is al een jaar serieus hommeles tussen retailers en vastgoedbazen in Frankrijk. De daadwerkelijke cash die binnenkort ligt (bij alle spelers) 40% onder de theoretisch afgesproken huur . Verkoopprijs die uitgaat van daadwerkelijke huur ontvangsten lijkt me vrij reeel

Kun je zeggen “ dan moet je niet verkopen”.. De URW cijfers laten zien dat alle waarderingen in Frankrijk nog omlaag gaan. Er wordt een stevige dub deb reserve ingenomen, die sterk in Frankrijk concentreert. Vrijkomende panden worden gevuld met korte contracten tegen lagere huren. De afboekingen die WHA in Frankrijk zijn de kanarie.

Branco - dank voor het uitzoekwerk, zo zie je maar - had ik dan toch gelijk : Klepierre verkoopt de Noorse panden onder boekwaarde. Denken dat boekwaardes hard zijn kan bij de prullenbak.

Collection rate in Scandinavië ligt rond de 94 - dus het lijkt erop dat als er transacties gebeuren, deze alleen gebeuren tegen daadwerkelijk huur ontvangsten..

En dat moet beleggers die wel eens naar de operating cashflow statement kijken van sommige andere fondsen aan het denken zetten.

Ps - URW heeft wat slides over financiering/ convenanten- ben benieuwd wat jouw assessment daarvan is.

quote:

Branco P schreef op 28 juli 2021 22:33:

[...]

Haha je loopt hier weer totale onzin te verkopen. Uiteraard gebeuren transacties niet tegen daadwerkelijke huren. Als jouw assumpties hier juist zouden zijn dan zou WHA, gewoon door een paar maandjes af te wachten, kunnen verkopen tegen 5% a 10% discount op de boekwaardes in plaats van een 40% discount. Ik vraag me echt af waarom je dit soort onzin post. Nog steeds naarstig op zoek naar een acceptabele verklaring voor die 40% discount wellicht? Nou, die verklaring is er niet! Een discount van 5 a 10% op de boekwaardes in deze coronatijden, dat is acceptabel. Meer dan 10% discount is echt geld verbranden. Er is dus met 1 transactie 100 a 150 miljoen euro van de beleggers van HWA verdampt. Weg is weg.

Ben vanaf morgen op vakantie dus ff geen tijd en zin in URW. Er vanaf blijven is het devies. Ze zitten al op 1,9% rentelasten. Die Bonds zijn URW’s tweede paard van Troje, naast de Westfield overname.