Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

Branco P schreef op 18 december 2020 12:11:

[...]

Correct, ECP refereert met boekwaardes naar de meest recente taxatiewaardes per eind juni 2020. Met iets anders vergelijken zou strafbaar zijn dus dat doet ECP zeker niet. Ze zijn bij ECP zelfs zo correct dat ze aangeven dat er verkocht is tegen boekwaardes "minus wat kosten voor openstaand werk". Die bijzin had volgens mij helemaal niet gehoeven maar ze nemen daar liever het zekere voor het onzekere als het op rapporteren aankomt.

quote:

NLvalue schreef op 18 december 2020 12:47:

[...]

#misinformatie. ECP refereert naar de laatste taxaties die gedaan zijn.

Kom eens door - en laat jij eens zijn dat je kan rekenen:

Ingelsta stond per 30/6 in de boeken voor 117m : 36500m2

Met die logica stond de Bronson 12800m2 " volverhuurd en naast Ingelsta gelegen" voor 41m in de boeken

Samen met de 36,8 van TD = 77. En met die logica is de afboeking/extra kosten 22m geweest, Met de Moraberg logica 9.

Dus zeg het maar.. hier is verkocht beneden boekwaarde..

quote:

MFCons schreef op 18 december 2020 10:31:

Heb je mis NL. Uiteindelijk zullen diegene die de cashflow achteruit zien gaan verliezen. Hoe goedkoop ze ook kunnen lenen.

quote:

NLvalue schreef op 18 december 2020 12:47:

[...]

#misinformatie. ECP refereert naar de laatste taxaties die gedaan zijn.

Kom eens door - en laat jij eens zijn dat je kan rekenen:

Ingelsta stond per 30/6 in de boeken voor 117m : 36500m2

Met die logica stond de Bronson 12800m2 " volverhuurd en naast Ingelsta gelegen" voor 41m in de boeken

Samen met de 36,8 van TD = 77. En met die logica is de afboeking/extra kosten 22m geweest, Met de Moraberg logica 9.

Dus zeg het maar.. hier is verkocht beneden boekwaarde..

quote:

LittleJohn2 schreef op 18 december 2020 13:14:

[...]

Why ECP didn't announce individual sale price of each of these objects? It looks like they don't want to announce it for some reason.

Also, if 'some extra works to be completed' isn't a large expense than why not to say how much it would cost? It looks to me like they have something to hide here.

quote:

Branco P schreef op 18 december 2020 14:11:

[...]

de laatste taxaties die gedaan zijn, zijn die van juni 2020. Die van december 2020 zijn uiteraard zo goed als afgerond maar worden pas definitief gemaakt in januari 2021. Er kan immers nog van alles gebeuren in twee weken tijd wat de taxatiewaarde kan beïnvloeden. Denk bijvoorbeeld aan een huuropzegging van een grote huurder bij een bepaald object die in de laatste twee weken van december ontvangen wordt of denk aan een huurder die een optie op een verlenging van een huurcontract uitoefent en daardoor de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van een bepaald object verlengt. Of denk aan een faillissement van een huurder in de laatste twee weken van het jaar of - en dat is ook regelmatig aan de hand - denk aan gegevens van referentietransacties die in de laatste twee weken van het jaar bekend worden gemaakt. Ik begrijp dat jij al doelredenerend gewoon heel graag wilt dat ECP ver onder boekwaardes heeft verkocht, maar fact of the matter is dat ze twee mooie verkopen laten zien die gewoon op of rond boekwaarde juni 2020 zijn gerealiseerd.

quote:

NLvalue schreef op 18 december 2020 14:20:

[...]

All individual elements are "small stuff" - not worth a press release

17/12 was closing date on 1 transaction - apparently not material enough to announce prior to closing date - this all got lumped together.

ECP is not trying to hide anything - they have been very clear it is a tough year in which they are struggling on some aspects of the business. They are making a elegant transition from a "too optimistic" ceo to a "numbers" ceo. This is the first press release of the new team - no spin - just numbers.

So how do you report a sale markedly below bookvalue - whilst providing a facesaver for Lewis who didn't consider that as possibility? exactly as ECP did.

quote:

Branco P schreef op 18 december 2020 06:35:

[...]

Ja je hebt dit goed gezien Felix, maar omdat er tevens twee asset sales te melden waren, zullen we nooit weten wat ECP zou hebben gedaan als er alleen twee herfinancieringen te melden waren geweest, nietwaar? :-) Hoe dan ook, een persbericht met 2 asset sales en 2 herfinancieringen, net voor de kerst, dat had hier niemand verwacht... Of jij wel? :-)

quote:

NLvalue schreef op 18 december 2020 12:47:

[...]
#misinformatie. ECP refereert naar de laatste taxaties die gedaan zijn.

Kom eens door - en laat jij eens zijn dat je kan rekenen:

Ingelsta stond per 30/6 in de boeken voor 117m : 36500m2

Met die logica stond de Bronson 12800m2 " volverhuurd en naast Ingelsta gelegen" voor 41m in de boeken

Samen met de 36,8 van TD = 77. En met die logica is de afboeking/extra kosten 22m geweest, Met de Moraberg logica 9.

quote:

Felix M. schreef op 18 december 2020 14:34:

[...]
Overigens ben ik het oneens met jouw andere gedachte, Branco P: "Daarbij is een LTV van 42% ook gewoon al duidelijk "richting" 40% nietwaar?" Wat mij betreft is 42% nog steeds 2% teveel: dus verder afslanken - en wel nu! Wat mij betreft is een cash dividend alleen maar 'n sigaar uit eigen doos - het is zaak zo snel mogelijk dit aandeel weerbaar te maken. Dat begint met een hoge beurskoers, zodat het management zich kan verweren tegen ongewenste initiatieven die worden gelanceerd op een laag koers niveau. Dat vind ik belangrijker dan cash dividend. Dat laatste komt wel weer in de toekomst - eerst orde op zaken. Dus wat mij betreft veel stock dividend - liefst 100% middels een besluit op de komende aandeelhouders-vergadering (ergens in mei / juni, denk ik) en uiterlijk uitgekeerd in juli / augustus 2021. Er wordt niets overhaast besloten - de jaarcijfers over 2020 staan volgens de website pas in de planning voor 26 maart 2021. En verder niets - gewoon focussen op minimalisatie leegstand, huurgroei nastreven, pijplijn verder ontwikkelen en natuurlijk met banken de herfinancieringen afwerken.

Dat laatste zal steeds makkelijker gaan gegeven de dalende LTV. Dat is ook nodig, zodat ECP de omvangrijke herfinancieringen in 2025 en 2026 zonder problemen te lijf kan. Met een LTV onder de 40% verwacht ik daar geen problemen, maar het is zinloos om daar nu gedetailleerd op vooruit te lopen. Zeker omdat we nu bijvoorbeeld geen idee hebben wat de vacancy rate in 2024 zal zijn?

quote:

Branco P schreef op 18 december 2020 15:54:

[...]

Dag Felix,

ik ben het met je eens dat die LTV teruggebracht moet worden en dat de komende jaren het doel moet zijn om op die 40% uit te komen. Ik zeg alleen dat dit niet reeds meteen in 2021 (of 2022) bereikt hoeft te worden zolang de MTV-trend maar goed is. Je wilt in ieder geval geen objecten overhaast te goedkoop verkopen en je wilt ook je aandeel niet te veel laten verwateren en er dan een jaar later achter komen dat het niet nodig was geweest en je ook met een kleiner aandeel stockdividend je doel al bereikt zou hebben. Immers: verwatering heeft ook invloed op de aandelenkoers (dempend effect) en qua % uitkering in cash-dividend zul je niet te veel willen afwijken van je peers want dat is ook niet goed voor de koers. Als we het hier niet over een beursgenoteerd aandeel zouden hebben dan was het super simpel: gewoon even 100% stockdividend uitkeren. In dat geval was die 40% wel ook net iets minder heilig geweest overigens, maar dat is weer een andere discussie. ECP moet naar 40%. Dat hoeft dus niet meteen volgend jaar bereikt te zijn maar de trend moet wel steeds die richting op blijven gaan.

quote:

Branco P schreef op 18 december 2020 14:41:

[...]

Dat is de logica van iemand die geen verstand heeft van winkelvastgoed (no offence).

Moraberg was een GDV locatie van 18.800m2 met 8 huurders en 2.6mio huur. De gemiddelde unitgrootte is 18.800/8 = 2.350m2 en de gemiddelde huur is derhalve 138 euro per m2 per jaar

Bronson is een GDV locatie van 12.800m2 met slechts 2 huurders en een gemiddelde unit grootte van 6.400m2. Voor zulke grote units wordt een heel ander huurniveau betaalt, mijn inschatting is 90 euro per m2 per jaar, maximaal. 12.800 x 90 = huurstroom 1.15mio per jaar en de markthuurfactor zal niet boven 16x liggen 16 x 1,15 = 18.4mio. Dat lijkt dus prima te kloppen.

Je hebt dus vandaag weer iets bijgeleerd over winkelvastgoed: de basisregel is: grotere units hebben een lagere huur per m2. Een uitzondering daarop vormen Hypermarkten, daar kan de huur per m2 relatief hoog in vergelijking van andere branches die eenzelfde oppervlak huren omdat de supermarktlocaties schaars zijn als gevolg van planologische beperkingen vanuit de overheid.

Ik verwacht dat als er een object is waarbij er licht onder boekwaarde is verkocht, dat dat juist Grenoble is geweest. Daar ligt een beetje capex dat wordt opgeworpen door een koper veel meer voor de hand omdat het een oud gebouw is. Je hebt het dan bij een transactie van deze omvang over een paar ton. Een procent of twee van de koopprijs maximaal.

Vond je dit een leerzame post, dan duimpje omhoog! ;-)

quote:

Felix M. schreef op 18 december 2020 14:34:

[...]

Inderdaad was ik niet zo verrast door de aankondiging van nadere verkopen, aangezien in het persbericht van 27 oktober 2020 op pag 2 vermeld werd: "We are progressing with other sales with the aim of achieving a LTV ratio of under 40% in due course." Deze twee verkopen zijn dus gewoon de invulling daarvan en halen suggestieve opmerkingen van NL Value dat "Bordeaux al viermaal verkocht is" hard onderuit. Het management van ECP heeft zich aan zijn woord gehouden en zich gedisciplineerd in een moeilijke markt om niet overhaast te verkopen toen de beurskoers daar volgens sommigen wellicht aanleiding toe gaf ....

quote:

NLvalue schreef op 18 december 2020 18:22:

[...]

bekende info natuurlijk - grotere oppervlaktes, lage huur per m2. Die 90e/m2 zou Wereldhave zich nog voor schamen - maar laten even verder rekenen met jouw inschatting.

Frankrijk en Zweden staan tegen 5% NIY in de boeken. Dat betekent dat 55,3m boekwaarde - 2,8miljoen netto huur oplevert. Volgens jou is 1,15m bruto, 1m netto in zweden. Dus 1,8 in TD voor 16800m2.. Da's e106/m netto per jaar. Hm??.

Wereldhave rapporteerde 39,2mln netto huur in Frankrijk in 2019 voor 204.000m2... ondanks al die leegstanden en matige verhuurorganisatie komen we dan op 191e/m2 uit.

Hmmmmmmm????????

Prima dat jij doel redeneert dat er niet verkocht is onder de boekwaarde - maar dat is zeker wel gebeurd.

Iets geleerd ? hieronder het duimpje klikken.

Niets geleerd - ook niet erg: plak dan even een post-it op je pc met de volgende formule: Ingelsta 117m per 30/6. Bronsen -16,8= Ingelsta voor e100m in de boeken per 31/12 c.p. Kijken we daar begin volgend jaar weer naar.

quote:

Gijsbertha schreef op 18 december 2020 19:40:

Felix M (Magath?), wat bedoel je precies met het feit dat bij stock dividend het enige materiele effect de dividendbelasting is? Zowel bij stock als cash dividend is 15% dividendbelasting verschuldigd (dividend = dividend). De Wet op de Dividendbelasting maakt in dit verband geen onderscheid tussen stock en cash dividend. Voor de verrekening van deze dividendbelasting, voor inwoners van NL in box 3, is er evenmin een verschil tussen stock en cash dividend. Verder vindt er wel verwatering plaats bij stock dividend: de winst zal toch over meer aandelen moeten worden verdeeld? Veel beursgenoteerde ondernemingen die bijv. bonusaandelen uitkeren aan hun werknemers gaan na die uitkering vaak over tot inkoop van aandelen, juist met als doel om verwatering te voorkomen. Verder wijzigt de nominale waarde per aandeel niet. Deze nominale waarde is statutair vastgelegd. In geval van stock dividend wordt alleen het geplaatste aandelenkapitaal verhoogd (maw er worden meer aandelen uitgegeven/geplaatst).

quote:

NLvalue schreef op 10 december 2020 17:45:

[...]

A plan is not reality...

Nog geen 8 maanden geleden had het URW management een "plan" met 12 miljard liquiditeit. Dat liep anders.

Waar ik zeker niet mee wil zeggen dat ECP dat pad op gaat - maar wel dat de huid hier wel heel vaak/continue verkocht wordt voordat de beer geschoten wordt.

Bordeaux ia al 4x verkocht. De huuropbrengsten van projecten die nog niet eens in de committed pijplijn zitten worden alvast meegenomen. We nemen alvast aan dat het 100% stock div gaat worden om t LTV probleem op te lossen. We nemen niet aan dat corona in 2021 ook nog effect gaat hebben.

Equally tedious