Ik kijk een keer een dag niet naar de beurs of op iex (want veel te druk met verkoopdeals!) en mis bijna het mooie nieuws over Moraberg.
De mensen die hier vaker komen weten dat ik al (meer dan) een jaar lang uitspreek dat Moraberg wat mij betreft verkocht mag worden. Het is op zich een mooi GDV object, dat onderdeel is van een groter inkoopgebied (waaronder een Hypermarkt en verdere GDV locaties), maar het is geen object om voor de langere termijn te houden. De huur is in de afgelopen paar jaar iets afgenomen (van 2.7mio naar 2.6mio), maar is wel volverhuurd, dus een mooi moment om afscheid te nemen. In december 2018 stond het centrum nog voor 44 mio in de boeken. Ik heb niet op mijn netvlies staan of er misschien nog huurderswisselingen zijn geweest. Het is zeer goed denkbaar dat deze deal op hoofdlijnen al in H1 2019 werd overeengekomen (LOI) en vervolgens past een taxateur in Juni 2019 de taxatiewaarde daarop aan. Dus je zou kunnen beargumenteren dat het object een paar procent onder de boekwaarde van eind 2018 is verkocht, maar daarvoor moet je dan wel eerst alle specifieke omstandigheden en gebeurtenissen kennen van het betreffende object in de afgelopen anderhalf jaar. Wat erg mooi is zijn de twee kopers: geen opportunisten a la Harry Hilders, maar een beursgenoteerd bedrijf en een Fins pensioenfonds. Dat zijn geen handelaren, maar eindinvesteerders. Dus er is vanuit te gaan dat de hoogste prijs is binnengehaald.
Ik ben hoe dan ook zeer blij dat hetgeen wat Lewis zei in de webcast (namelijk dat er reeds twee deals gemaakt waren van tezamen circa 70mio waarvan 1 in Frankrijk en 1 in Zweden) dus op zijn minst al voor de helft gewoon echt waar is. Het kon derhalve ook alleen Moraberg zijn en in Frankrijk moet het dan dus over Bordeaux (boekwaarde 23,5mio) of Grenoble (boekwaarde 36,8mio) gaan. En dat zijn ook twee winkelcentra die van mij mogen vertrekken zoals iedereen hier wel weet :-)
Het kan bijna niet anders of het object dat verkocht wordt is Bordeaux want bij dit object in nét de verdieping opgeleverd aan Regus en al langer rust op dit object geen hypotheek (net als bij Moraberg). De waarde van Bordeaux was eind 2018 nog 19,1mio en is sindsdien gestaag gestegen tot (onlangs) 23,5mio. Ook daar kan een taxateur gehandeld hebben naar aanleiding van de deal op hoofdlijnen. Een verkoop rond 23,5mio van Bordeaux zou helemaal prima zijn! De afhandeling van die deal zal misschien vanwege Corona nog even op zich laten wachten. Geen 1 koper wil nu aan de grote klok hangen dat hij/zij een object koopt wat thans nog (deels) onder corona heeft te lijden (met name Regus zal nog niet optimaal functioneren). Een klein beetje geduld dus nog. Wel goed om te zien dat informatie meteen naar buiten gebracht wordt zodra die bekend is. Er werd dus niet nog even een paar weken gewacht met dit nieuws.
NL Value: op Etrembierres rust wel een hypotheek (zit in een JV met Axa). In het taxatieoverzicht in de (half)jaarverslagen is alleen het losse stuk grond direct naast het object vermeld waarop thans een (fast food) restaurant gebouwd wordt. Pas als dat gebouwd is zal Etrembierres een keer verkocht kunnen worden. Wat mij betreft zou dat zeker mogen want dat object voldoet ook niet precies aan alle "Branco-criteria". Dan houden ze in die regio gewoon Val Thoiry over en kunnen ze zich daar maximaal op focussen.
Mooi nieuws dus op de vrijdagmiddag. Het aandeel hoort, ondanks de nog aanwezige Corona-onzekerheden), boven 15 euro te koersen.