Economische Vluchteling schreef op 27 augustus 2019 19:23:
[...]
Dat is een terechte vraag. Hier dan nog een uiteenzetting ;)
Ik denk dat de volgende 5 redenen hier aan bijdragen:
1. De float, het dagelijkse volume en de market cap zijn ideaal. Bij ECP is het volume toch zeker 4 keer lager bij een vergelijkbare prijs en market cap. Hier wordt de prijs te snel te hard gedrukt als je grotoe posities in wil nemen. URW is dan weer te groot om een heel grote invloed te hebben op de koers als je deze wil struren als middelgroot Europees hedgefund. We zitten denk ik op de sweet spot, Dit is op zich niet een heel belangrijk punt maar wel relevant.
2. De organisatie, er was lange tijd geen CEO en het rommelde blijkbaar wat winnen de organisatie en de strategische koers, wat in andere fondsen duidelijk minder aan de orde was. Er is zo weinig daadkracht en zorgen worden niet weggenomen.
3. De voortdurend dreigende dividendverlaging. En hierbij benadruk ik dat dit echt een heel belangrijk punt is. Deze is door gebrek aan groei vrijwel een zekerheid geworden. Hier gaat men er echt van uit dat er bij aankondiging nog een spike omlaag komt op zeer hoog volume, waar toch weer mooi gecovered kan worden in de toekomst. Dit is bij andere fondsen minder aan de orde, hoewel dit nu bij Vastned bij voorbeeld wel een probleem is nu.
4. a) De consensus dat WHV het zwakste vastgoed heeft dat het hardste geraakt wordt, ook op de langere termijn. Hier hadden ze de afgelopen jaren gelijk in, met vrijwel 0 groei ondanks miljoenen aan investeringen. Nu blijkt dat de rest van de markt het ook zwaar heeft. Dit zorgt voor minder institutionele interesse. Vastnet en URW hebben hier bij voorbeeld veel minder last van, omdat het veel zekerder is dat deze formules in grote lijnen toekomstbestendig zijn. Dit merk je echt in de yields.
b) Hieruit volgt ook de percepte van de grootste kans op een sterke neerwaartse spiraal met gedwonen verkopen en krimp. Dit verhoogt de risicopremie aanzienlijk en zorgt dat risico-averse kopers weg blijven en geeft de shorters meer vrij spel. Dit is denk ik ook wel een heel belangrijk punt.
5. De grote capex behoefte om de oudere centra up-to date te krijgen heeft er voor gezord dat de schuld telkens weer opliep. Deze simpele cashflow metric is een heel belangrijk punt waar de hedgefunds op letten, om te kijken of een fonds in de problem komt. Puur kwantitatief, en je hoeft hier in principe niet eens de onderliggende business voor in te zien (doen ze natuurlijk wel). Gelukkig zijn de updates voorlopig bijna klaar. Tilburg deel 3, Leiderdorp en Dordrecht nog voor de boeg, wat prima kan na dividendverlaging. Dit punt is bij andere fondsen dus ook niet zo'n groot probleem.
*)Deze punten samen maken het allemaal natuurlijk erger en veroorzaken behoorlijke wanhoop bij veel beleggers, waardoor vrijwel iedereen het vertrouwen verliest en bijna niemand meer aan hoge koersen durft te denken. Dit is natuurlijk ideaal voor de hedgefunds. En hier zijn we dan beland nu.....
Natuurlijk een prachtige case om achteraf te bestuderen en lessen uit te trekken! Zeker punt 3 en punt 5 waren in 2015 al zichtbaar. 3 en 4 werden gaandeweg pas duidelijk.
Punt 1 op zich is natuurlijk geen reden op zich, maar ik denk dat als je de shortsell lijst bekijkt dat gemiddeld €1 miljard aan waarde en €10 miljoen dagelijkse omzet toch wel een mooie sweet spot is.