Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield N.V. - 2024: de grote asset rotatie

1.097 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 ... 51 52 53 54 55 » | Laatste

Omlaag ↓

Lamsrust 14 november 2024 16:42

quote:
!@#$!@! schreef op 13 november 2024 17:47:
Ja, daar geloof ik dus niet in zoals ik hierboven heb betoogd.
Op basis van een genormaliseerd verwacht dividend op 85% uitkering na de herfinancieringen en verkoop VS verwacht ik een dividend van €6.80
Op basis daarvan en de geëiste structurele risicopremie icm de huidige rentestand (lange rente) zie ik de koers niet hoger gaan dan zo'n €85

Indien URW de hele US verkoopt heeft het schuldenmetrics vergelijkbaar met KLEP, doch met een kwalitatief net wat betere portfolio. KLEP noteert om en nabij de NTA, dus ik zie niet in waarom dat voor URW dan ook niet het geval zou zijn.

Zoals eerder vermeld denk ik echter dat URW de US Flagships op korte termijn niet verkoopt, omdat zij eerst de operationele prestaties hiervan wil verbeteren. Daarnaast komt nog een aspect, namelijk dat de blended cost of capital bij een volledige vreemd vermogen financiering van de US Flagship portfolio slechts 3.5% bedraagt, terwijl de niy 5% is, i.e. URW maakt 1.5% punt winst op de US Flagship portfolio, i.e. EUR 120 mln per jaar extra winst, i.e. EUR 0.85 per aandeel. Hierbij reken ik de Hybrid en US dollar financieringen uiteraard volledig toe aan de US Flagship portfolio.
Desalniettemin blijft het zaak US vastgoed waarvan de verwachting is dat de waarde de komende 5 jaar daalt te verkopen, immers waardedaling komt hierop in mindering.

Branco P 14 november 2024 17:32

quote:
Lamsrust schreef op 30 oktober 2024 22:03:
Ervan uitgaande dat URW goed verzekerd is, kan op kosten van de verzekeraar een mooie nieuw interieur worden aangelegd.

Geen enkele eigenaar van een winkelcentrum is blij met zo’n overstroming… ook al is zo’n overstroming inderdaad normaal gesproken verzekerd en krijg je een “nieuw” interieur.

Ik heb zelf meegemaakt dat een verzekeraar bij een aanrijdschade, niet de nieuwwaarde uitkeerde, maar een afslag toepaste. Dus je krijgt niet altijd alle kosten vergoed.

En verder brengt het een heleboel gedoe en geregel met zich mee en
uiteraard ook weer risico’s dat de werklui fouten maken en overheden problemen signaleren met brandveiligheid etc. Of dat bepaalde waterschades zich pas over 5 jaar openbaren. Etc., etc.

Dus ik acht het vrijwel uitgesloten dat de koper nu al dat winkelcentrum overneemt en daarbij de verzekeringsclaims overneemt. Dat zou ik zelf nooit nooit nooit doen. Je kunt er alleen maar aan verliezen. En je hebt er een heleboel werk en gezeik mee. Wel zou ik overwegen of ik niet alsnog onder de deal uit kan/wil. Daarvoor zijn vaak mogelijkheden in een koopovereenkomst opgenomen (MAC-Clausule).

Kennelijk wil de koper in dit geval vooralsnog gewoon het winkelcentrum kopen. Daar moeten we blij mee zijn en ik zou vermoeden dat de overdracht dan een jaartje later plaatsvindt waarbij URW eerst zelf alles in orde brengt.

Lamsrust 14 november 2024 18:13

quote:
Branco P schreef op 14 november 2024 17:32:
[...]

Geen enkele eigenaar van een winkelcentrum is blij met zo’n overstroming… ook al is zo’n overstroming inderdaad normaal gesproken verzekerd en krijg je een “nieuw” interieur.

Ik heb zelf meegemaakt dat een verzekeraar bij een aanrijdschade, niet de nieuwwaarde uitkeerde, maar een afslag toepaste. Dus je krijgt niet altijd alle kosten vergoed.

En verder brengt het een heleboel gedoe en geregel met zich mee en
uiteraard ook weer risico’s dat de werklui fouten maken en overheden problemen signaleren met brandveiligheid etc. Of dat bepaalde waterschades zich pas over 5 jaar openbaren. Etc., etc.

Dus ik acht het vrijwel uitgesloten dat de koper nu al dat winkelcentrum overneemt en daarbij de verzekeringsclaims overneemt. Dat zou ik zelf nooit nooit nooit doen. Je kunt er alleen maar aan verliezen. En je hebt er een heleboel werk en gezeik mee. Wel zou ik overwegen of ik niet alsnog onder de deal uit kan/wil. Daarvoor zijn vaak mogelijkheden in een koopovereenkomst opgenomen (MAC-Clausule).

Kennelijk wil de koper in dit geval vooralsnog gewoon het winkelcentrum kopen. Daar moeten we blij mee zijn en ik zou vermoeden dat de overdracht dan een jaartje later plaatsvindt waarbij URW eerst zelf alles in orde brengt.

Eens. Echter, toen ik dit schreef dacht ik nog dat er kniehoog water stond, de berichtgeving was toen nog fragmentarisch. Dat is binnen een paar maanden wel droog en gerepareerd. Nu blijkt een drie verdiepingen diepe garage vol te zijn gelopen en daar is de schade uiteraard veel lastiger van te overzien, zeker nu het water er dagenlang in heeft gestaan.

Koper zal nu zeker een afwachtende houding aannemen en afwachten op alle technische rapporten en de dekking onder de speciale staatsverzekering alvorens een deal te sluiten.

URW malls en water is geen goede combi dit jaar!

!@#$!@! 15 november 2024 00:12

quote:
Lamsrust schreef op 14 november 2024 16:42:
[...]

Indien URW de hele US verkoopt heeft het schuldenmetrics vergelijkbaar met KLEP, doch met een kwalitatief net wat betere portfolio. KLEP noteert om en nabij de NTA, dus ik zie niet in waarom dat voor URW dan ook niet het geval zou zijn.

Ik weet niet precies waarom, maar Klep is de enige die om en nabij de NTA noteerd. ECP heeft bv ook nog een flinke korting.
Kijk je echter naar genormaliseerd 85% dividend, dan schelen de waardering wel, maar niet zo heel veel.
Voor mij is gebleken dat dit een betrouwbare vergelijker is voor REITS (iit NTA)

Op basis van gescheidenis is Klep de enige die echt waarde heeft toegevoegd en URW duidelijk niet. Dus op basis hiervan mag je voor URW een iets hogere risicopremie verwachten dan Klep. (zoals nu ook bij WH is)
Dan zou ik nog tot €90 kunnen gaan. (7.5% verw.div.rend.)

www.iex.nl/Forum/Topic/1391290/Euroco...

Lamsrust 15 november 2024 11:19

quote:
!@#$!@! schreef op 15 november 2024 00:12:
[...]

Ik weet niet precies waarom, maar Klep is de enige die om en nabij de NTA noteerd. ECP heeft bv ook nog een flinke korting.
Kijk je echter naar genormaliseerd 85% dividend, dan schelen de waardering wel, maar niet zo heel veel.
Voor mij is gebleken dat dit een betrouwbare vergelijker is voor REITS (iit NTA)

Op basis van gescheidenis is Klep de enige die echt waarde heeft toegevoegd en URW duidelijk niet. Dus op basis hiervan mag je voor URW een iets hogere risicopremie verwachten dan Klep. (zoals nu ook bij WH is)
Dan zou ik nog tot €90 kunnen gaan. (7.5% verw.div.rend.)

www.iex.nl/Forum/Topic/1391290/Euroco...

Ik vermoed dat de risicopremie van URW tov KLEP er langzaam uit loopt, indien de LTV van URW tgv verkopen van regionals en m.n. winstinhouding afneemt. URW management kiest duidelijk voor LT aandeelhoudersoptimalisatie omdat zij niet nu met grote discount assets verkoopt, maar dat heelgeleidelijk doet, waarbij de slechtste assets eerst worden verkocht. Meestal zie je het omgekeerde om KT gewin te creëren. Niel heeft niet voor niets zijn URW belang aan zijn kinderen geschonken, dat is bij uitstek een LT structuur.

konijnenmelkertbaan 18 november 2024 16:03

Dacht dat dit random stuk over URW nog niet gepost was, anders negeer het maar:

www.propertynl.com/Nieuws/Jurn-Hoekse...

konijnenmelkertbaan 18 november 2024 16:06

URW in favorietenlijst van Barclays, als Frans aandeel met het hoogste opwaarts potentieel:

www.tradingsat.com/actualites/marches...

Lamsrust 19 november 2024 12:24

quote:
konijnenmelkertbaan schreef op 18 november 2024 16:06:
URW in favorietenlijst van Barclays, als Frans aandeel met het hoogste opwaarts potentieel:

www.tradingsat.com/actualites/marches...

Barclays zegt:

Concernant Unibail - pour lequel l'établissement londonien dit percevoir un potentiel haussier de 23% l'an prochain - Barclays évoque la forte exposition du groupe d'immobilier commercial aux Etats-Unis, ainsi que sa capacité de revalorisation en Bourse.

Barclays ziet het bezit van de US Flagships dus als een pluspunt, kennelijk nu de economie van de US beter draait dan de Europese economie. Ik ben benieuwd of meerdere analisten langs deze lijn gaan redeneren en of URW management het feit dat URW de US Flagships voorlopig niet lijkt te gaan verkopen nu ook eens expliciet gaat benoemen. Volhouden dat "radical reduction van de financial exposure aan de US" de strategie blijft met tot op heden nog geen USD 100 mln verkoopopbrengsten uit de US dit jaar wordt dan toch wel zeer ongeloofwaardig.
Eerlijker en transparanter zou zijn dat URW management stelt dat bij nader inzicht de US Flagships onderdeel gaan uitmaken van de core portfolio en dat dit gefinancierd gaat worden middels verkoop van Europese regionals en nog 2 jaar winstinhouding, afgezien van E 2.50 dividend. Het zou mijn voorkeur hebben, omdat dan gewoon duidelijk is waar we naar toe gaan, nu blijft dat een beetje in de lucht hangen.

!@#$!@! 19 november 2024 17:08

Aandeel met de meeste potentie? Het gaat om 20% opwaarts potentieel. Niet hoger dus dan de €85-90 die ik noemde.

Lamsrust 20 november 2024 00:29

quote:
!@#$!@! schreef op 19 november 2024 17:08:
Aandeel met de meeste potentie? Het gaat om 20% opwaarts potentieel. Niet hoger dus dan de €85-90 die ik noemde.

Met dit verschil dat het koersdoel van Barclays eind 2025 wordt bereikt en uw koersdoel - als ik u goed begrepen heb - een eindkoersdoel betreft, i.e. als de hele business is gestabiliseerd. Barclays ziet wellicht verdere potentie na 2025.

!@#$!@! 20 november 2024 09:00

quote:
Lamsrust schreef op 15 november 2024 11:19:
[...]

Ik vermoed dat de risicopremie van URW tov KLEP er langzaam uit loopt, indien de LTV van URW tgv verkopen van regionals en m.n. winstinhouding afneemt.

De hoogte van de LTV heeft, zolang deze geen echt probleem vormt, geen invloed op de risico premie. Of deze nou 30%, 40% of 45% is , maakt allemaal niks uit.

Iets wat ik al heel vaak gepost en onderbouwd heb, maar altijd genegeerd wordt.

Lamsrust 20 november 2024 10:05

quote:
!@#$!@! schreef op 20 november 2024 09:00:
[...]

De hoogte van de LTV heeft, zolang deze geen echt probleem vormt, geen invloed op de risico premie. Of deze nou 30%, 40% of 45% is , maakt allemaal niks uit.

Iets wat ik al heel vaak gepost en onderbouwd heb, maar altijd genegeerd wordt.

Interessante stelling. Waarom denkt u dat de markt URW dan momenteel veel lager waardeert dan KLEP? De lagere dividend pay out wellicht? Deze wordt echter veroorzaakt door de hogere LTV, i.e. zodra deze LTV is genormaliseerd gaat de dividend pay out omhoog.

!@#$!@! 20 november 2024 10:31

Alle reits worden lager gewaardeerd dan Klep. Ook merc bv (lage ltv)

Urw brengt gewoon meer onzekerheid (en risico) met zich mee.
Voor de andere reits is toekomstig FFO vrij makkelijk uit te rekenen bv. Voor urw is dat ons niet gelukt, teveel onbekende factoren.

Maar de waardering van URW loopt vrij goed in pas met andere reits en heeft een hogere waardering dan WH bv. En zelfs Merc volgens mij.

Klep is de positieve uitschieter. Wat op zich te verklaren is door de kwaliteit en geschiedenis. (Als enige waarde weten creeeren op lange termijn)
Vraag is of dat zo blijft. Afgelopen jaren werd dat elke keer wee gecorrigeerd en is dus een relatieve underperformance voor de koers van klep te verwachten.

HCohen 20 november 2024 13:02

Kunnen we stoppen met het ongepast lukraak door elkaar heen gebruiken van Funds From Operations/FFO (per aandeel) en Earnings per Share/EPS(/ AREPS) ajb?

Bij URW wordt FFO alleen maar toegepast voor de metric The Funds From Operations (FFO) to Net Financial Debt Ratio (“FFO/NFD”)

Bij ECPMA komt FFO helemaal niet voor in de rapportages
Laat staan dat je FFO gebruikt om EU-REITS met US-REITS te vergelijken of extrapolaties kunt maken van toekomstige FFO (zowel Lamsrust dat bijvoorbeeld wel heeft gedaan met (AR)EPS) inzake URW.

En als iemand wilt aangeven dit toch juist toe te passen en ik me derhalve dus vergis, geef mij dan maar de FFO per aandeel van ECPMA en URW graag.

Why Europe Uses EPS
Standardization and Familiarity: EPS is a widely recognized and standardized measure of a company’s profitability. It is calculated by dividing the net income by the number of outstanding shares. This makes it a straightforward and familiar metric for investors and analysts across various industries, not just real estate.
Regulatory Environment: European financial reporting standards, such as IFRS (International Financial Reporting Standards), emphasize the use of EPS as a key performance indicator. This regulatory preference influences companies to report EPS prominently.

Comparability: EPS allows for easy comparison across different sectors and companies. Investors can compare the profitability of a real estate company with that of a company in another industry using the same metric, making it a versatile tool for investment decisions.

Why the US Uses FFO
REIT-Specific Needs: FFO is tailored specifically for REITs. It adjusts net income by adding back depreciation and amortization, which are significant non-cash expenses for real estate companies. This adjustment provides a clearer picture of the cash flow generated from operations, which is crucial for evaluating the performance of REITs1.
Depreciation Adjustment: Real estate assets typically appreciate over time, but accounting rules require depreciation to be deducted from net income. FFO corrects this by adding back depreciation, thus reflecting the true economic value of the properties2.
Industry Practice: In the US, the National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) has endorsed FFO as the standard measure of REIT performance. This endorsement has led to widespread adoption of FFO among US REITs and investors3.
Key Differences
EPS: Focuses on overall profitability and is used across various industries. It does not adjust for non-cash expenses like depreciation, which can distort the true performance of real estate companies.
FFO: Specifically designed for REITs, providing a more accurate measure of operational performance by adjusting for non-cash expenses. It is particularly useful for investors looking at the cash-generating ability of real estate assets.

Conclusion
The preference for EPS in Europe and FFO in the US reflects different regulatory environments, industry practices, and the specific needs of investors in each region. While EPS offers a broad measure of profitability, FFO provides a tailored view of cash flow for real estate investments

!@#$!@! 20 november 2024 14:35

EPS is ook verwarrend want daar zitten vaak herwaarderingen in van het vastgoed, maar ook renteswaps bv.
Dan wordt vaak DIR gebruikt. Direct investment result.

Bij klep gebruiken ze : de current net cash flow.

Bij merc: net recurrent earnings

Etc

HCohen 20 november 2024 15:08

quote:
!@#$!@! schreef op 20 november 2024 14:35:
EPS is ook verwarrend want daar zitten vaak herwaarderingen in van het vastgoed, maar ook renteswaps bv.
Dan wordt vaak DIR gebruikt. Direct investment result.

Bij klep gebruiken ze : de current net cash flow.

Bij merc: net recurrent earnings

Etc

In EPS wordt geen rekening gehouden met herwaarderingen van het vastgoed, noch van derivaten zoals renteswaps (of andere financiele instrumenten)

EPS is eenvoudig; netto winst/ aantal uitstaande aandelen, waarbij
Nettowinst de totale winst van het bedrijf is na aftrek van alle kosten, belastingen, en uitgaven.

Herwaarderingen van vastgoed en waarderingen van renteswaps zien we terug in het indirecte resultaat en heeft impact op de NAV/ NRV (EPRA)

DIR geeft de directe opbrengst van een investering weer, meestal uitgedrukt als een percentage van de initiële investering.

Current Net Cash Flow: Dit is de totale hoeveelheid contant geld die een bedrijf genereert uit zijn operationele activiteiten, na aftrek van alle operationele uitgaven. Het geeft een direct beeld van de liquiditeit en de cashflow van een bedrijf.

Net Recurrent Earnings verwijst naar de terugkerende inkomsten van een bedrijf, exclusief eenmalige of niet-operationele posten. Je kunt stellen dat AREPS net recurrent earnings per aandeel is.

Allen verschillende metrics en elke heeft een specifieke doelstelling/ biedt inzicht in verschillende aspecten van de financiële prestaties van het bedrijf.

!@#$!@! 20 november 2024 15:36

Het is bij elk genoemd fonds de basis waarop dividend wordt uitgekeerd (en daarmee gewaardeerd op de beurs)

Plus indirecte resultaten tellen zeker wel mee voor de winst (per aandeel). Waarom denk je dat urw al die tijd geen dividend hoeft uit te keren ondanks een verplichting tot winst uitkering?

HCohen 20 november 2024 16:25

quote:
!@#$!@! schreef op 20 november 2024 15:36:
Het is bij elk genoemd fonds de basis waarop dividend wordt uitgekeerd (en daarmee gewaardeerd op de beurs)
Klopt (EPS bij die genoemde fondsen)

Plus indirecte resultaten tellen zeker wel mee voor de winst (per aandeel). Waarom denk je dat urw al die tijd geen dividend hoeft uit te keren ondanks een verplichting tot winst uitkering?
Klopt niet. Zoals in mijn post hierboven aangegeven komen de indirecte resultaten niet terug in de EPS, maar wel tot uiting in de NAV/NRV.
URW had geen (directe) dividenduitkeringsverplichting vanwege de fiscale balans(de totale statutaire ingehouden verliezen van URW SE zijn negatief à -€2.927 Mn per 31-12-2023) en URW kan/ kon daarom meerdere jaren geen divi uitkeren
Note: de vanuit het SIIC-regime voortvloeiende dividenduitkeringsverplichting van €2,001 Mn (per 31 12 2023) is daarmee uitgesteld totdat deze fiscale verliezen er niet meer zijn, maar die verplichting is daarmee niet komen te vervallen

ebace 21 november 2024 05:40

Je neemt de LTV wel degelijk mee in de waardering. De impact hiervan op de waardering is afhankelijk van de rente. De business zelf heeft ook meer risico. Neem je ook mee. Net zoals al die andere parameters.

80-90 range voor volgend jaar vind ik vrij realistisch hoor. Dan heb je het over een 15% toename. Is vrij veel voor vastgoed. Maar goed, ik verwacht weer een nieuw topic waarin iedereen de prijs voor eind 2025 mag voorspellen :).

!@#$!@! 21 november 2024 10:14

Jij misschien, maar voor de waarde van reits op europese beurzen maakt het iig niet uit. Dus voor de markt maakt het niet uit.

1.097 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 ... 51 52 53 54 55 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	7 feb 2025 17:35
Koers	81,100
Verschil	-0,420 (-0,52%)
Hoog	82,580
Laag	80,680
Volume	268.179
Volume gemiddeld	303.685
Volume gisteren	556.142

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws meer

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...