Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste

Omlaag ↓

PhilipBe2 13 oktober 2023 02:16

quote:
Branco P schreef op 12 oktober 2023 22:45:
[...]

Sorry, dat gaat mij even te snel. :)
Waarom precies? Zitten in de NV alleen de USA objecten?

En als je USA verkoopt kun je toch gewoon vervroegd de leningen en hybrids aflossen?

Dus graag even een toelichting waarom USA objecten tot 2028 zouden moeten worden aangehouden. Ik leer graag bij!

@Branco P

In URW NV zitten inderdaad hoofdzakelijk de US Assets.
Dus een volledige uitstap uit de US komt overeen met het liquideren van URW NV.
Uiteraard kun je dan alles vervroegd aflossen, maar de oude hybrid was nu jaarlijks aflosbaar en een 2% goedkoper. als je straks volledig uitstapt, had je beter niet doorgerold.

Ga ervan uit dat er geen cross guarantie gegeven wordt door URW SE op een hybride lening van URW NV en dus heeft URW SE met de operatie +1.15 miljard "US exposure" afgebouwd.

en gisteren, in het interview zei Mr. Tritant ongeveer hetvolgende. "De US assets zijn nog een 8 mrd waard en daarvan gaan we in 2024 en 2025 er 4 a 5 miljard verkopen om te eindigen op 3mrd.

mercurius-adept 13 oktober 2023 06:40

"De overnamesom van 272,3 miljoen euro is een korting van 4 procent ten opzichte van de laatste boekwaarde."

Hamvraag is of 'de markt' dit als een goede deal ziet, lijkt me...

Branco P 13 oktober 2023 06:55

quote:
PhilipBe2 schreef op 13 oktober 2023 02:16:
[...]

@Branco P

In URW NV zitten inderdaad hoofdzakelijk de US Assets.
Dus een volledige uitstap uit de US komt overeen met het liquideren van URW NV.
Uiteraard kun je dan alles vervroegd aflossen, maar de oude hybrid was nu jaarlijks aflosbaar en een 2% goedkoper. als je straks volledig uitstapt, had je beter niet doorgerold.

Ga ervan uit dat er geen cross guarantie gegeven wordt door URW SE op een hybride lening van URW NV en dus heeft URW SE met de operatie +1.15 miljard "US exposure" afgebouwd.

en gisteren, in het interview zei Mr. Tritant ongeveer hetvolgende. "De US assets zijn nog een 8 mrd waard en daarvan gaan we in 2024 en 2025 er 4 a 5 miljard verkopen om te eindigen op 3mrd.

ik vermoed dat de meeste tegenpartijen van de oude hybrid gewoon hun geld terug wilden hebben en dat URW dat nu absoluut niet wilde en dus een attractief langjarig alternatief heeft aangeboden om de cash binnenboord te houden. Je had wellicht ook jaarlijks de oude kunnen doorrollen, maar dan had je continu scheve gezichten gehad bij al die tegenpartijen (die vast ook in andere leningen deelnemen). Maar ik ken de precieze details van de beide leningen alsook die markt/marktdeelnemers niet goed genoeg om zeker te kunnen zijn. Ik vermoed wel, dat URW zeer weloverwogen in die wedstrijd zit.

Het tweede deel van je opmerking is interessant. 3 miljard overhouden, dat zou meer “overhouden” zijn dan bij een “radical reduction” het geval is. Helaas is mijn Frans te beperkt om de exacte bewoordingen na te luisteren. En na 2025 kun je ook nog steeds verder gaan met verkopen. Maar ik zal eerdaags nog eens de allerbeste Malls van URW in USA beoordelen en kijken of je die als “topkwaliteit” zou kunnen/willen aanhouden. Ik zou echter denken dat je die juist nodig hebt om de hele portefeuille mee te kunnen slijten, maar wellicht is daar gewoon geen animo voor. 4 a 5 miljard exit tegen eind 2025 zou sowieso uiteraard al helemaal top zijn.

Branco P 13 oktober 2023 07:01

quote:
mercurius-adept schreef op 13 oktober 2023 06:40:
"De overnamesom van 272,3 miljoen euro is een korting van 4 procent ten opzichte van de laatste boekwaarde."

Hamvraag is of 'de markt' dit als een goede deal ziet, lijkt me...

deal is goed, maar of de omvang, slechts 272 mio, echt substantieel genoeg is voor een marktreactie, weet ik
niet.

4 miljard ineens verkopen tegen boekwaarde… dat zou iig wel een duidelijke upswing aan de koers geven.

we gaan het zien :)

junkyard 13 oktober 2023 09:04

Polygone Riviera was een URW project dat in H2 2015 werd opgeleverd tegen € 460 aan kosten (eind juni 2015). De gemiddelde yield on cost op projecten was toen >7%. Destijds werden de hypermarkten afgestoten en zou dit de toekomst van retail zijn.

Daarmee duidelijk dat dit project geen financieel succes was, verkoopopbrengst is 40% lager dan de kosten.

Desalniettemin positief dat URW in deze moeilijke markt tot desinvesteringen komt, cash is king.

!@#$!@! 13 oktober 2023 09:11

quote:
PhilipBe2 schreef op 13 oktober 2023 02:16:
[...]

en gisteren, in het interview zei Mr. Tritant ongeveer hetvolgende. "De US assets zijn nog een 8 mrd waard en daarvan gaan we in 2024 en 2025 er 4 a 5 miljard verkopen om te eindigen op 3mrd.

Interessant. Ik viel altijd al over dat woordje "radical reduction" en wat dat nou betekende.

Kunnen we meenemen in nieuwe berekeningen voor het toekomstig verwachte dividend.
Even heel grof genomen lijkt dit dan met 10% toe te nemen tov onze oude berekeningen.

Ben het met de andere posters eens. Ik zie ook het voordeel niet van het verkopen van deze goede (Europese) assets.
Blijf er toch bij dat management van reits blijven kopen en verkopen vooral om zichzelf bezig te houden. (Dus ook bij ecp,klep etc) ik heb nog nergens kunnen observeren hoe ze op deze manier waarde toevoegen.

De realiteit laat juist steeds zien hoe ze op deze manieren juist waarde vernietigen en blijven vernietigen.

Branco P 13 oktober 2023 09:29

Apestaartje, als je tegen boekwaarde verkoopt, ben je geen waarde aan het vernietigen, maar ben je juist de boekwaarde van je portefeuille aan het bevestigen en breng je de LTV omlaag in een klimaat met hogere rentelasten. Dat is niet je minste objecten kunt verkopen is daarbij evident. Kopers komen de betere objecten bij je kopen.

Jouw negativiteit is eerder van toepassing op een Wereldhave, die 50% onder de boekwaarde gaat lopen verkopen. Dat is nu precies wel weer kapitaal vernietigen.

Hou die nuance even in de gaten! :-)

mercurius-adept 13 oktober 2023 09:30

NSI heeft in het derde kwartaal een lagere EPRA-winst behaald. Dit meldde het vastgoedbedrijf vrijdagochtend.

NSI sprak van een uitdagend operationeel klimaat en een reeks uitdagingen voor de vastgoedsector als geheel. Die moet na de laatste crisis een nieuw evenwicht vinden, terwijl het afwikkelen van alle versoepelingen door de centrale banken, nu stevig op gang is gekomen, wat leidt tot structureel hogere rentes...
www.iex.nl/Nieuws/782781/Winstdaling-...

Branco P 13 oktober 2023 09:45

Een beetje onnodige stemmingmakerij van die CEO, maar hij wil graag die stemming een beetje aanwakkeren, ook om het aangepaste handelen van NSI kracht bij te zetten, maar ik zie niet hoe de vastgoedmarkt daarbij gebaat is. Storm bij Wereldhave haalt ook dat soort fratsen uit. Dat was dan om te maskeren dat hij objecten tegen veel te lage bodemprijzen moest verkopen. Nergens anders in de markt zag je partijen verkopen tegen die prijzen. Kijk nu gewoon bij URW: gewoon verkopen tegen (ongeveer) boekwaarde

mercurius-adept 13 oktober 2023 09:51

"4% discount to last unaffected book value"

LTV naar beneden lijkt me 100% prima, daar niet van...maar dat zinnetje^ blijft toch een beetje spoken bij mij:

1. is dat in deze markt een goede prijs voor een shoppingmall, of eerder marktconform, of...mwoah >?
2. is deze mall incl. huurinkomsten nou onder de streep nou wel/niet winstgevend geweest voor URW ?
(dus tussen 2015 en nu: zo'n laatst genoteerde boekwaarde zegt alleen iets over de waarderingen, in het nu)

mvg,

!@#$!@! 13 oktober 2023 09:57

quote:
Branco P schreef op 13 oktober 2023 09:29:
Hou die nuance even in de gaten! :-)

Nee ik ben het gewoon niet met je eens. Waar is de waarde toevoeging van Woluwe?
Die had moeten komen uit de uitbreiding.
Topprijs betaald.
Kan je excuses verzinnen over ongelukkige timing.
Maar ze kopen iets en lopen veel risico met weinig kans op extra rendement.
Het is gewoon slechte kans/risico verhouding.

Verkopen tegen boekwaarde zegt niks. De boekwaarde is gewoon boekhouding. Wat is de NIY? Wat gaan ze met de opbrengst doen?
Hoe gaan ze daarmee een hoger rendement creëren dan het object gewoon aanhouden?

Simpele berekeningen laten zien dat je aandeelwaarde vernietigd met dit soort verkopen. Een lager toekomstig dividend zonder echt voordeel.
De schulden zijn met 41% ofzo echt niet te hoog. Plus nog 8 jaar gehedged. Dus juist zeer voordelig om te voor de volledige looptijd aan te houden.
(Zoals ze ook met de oude hybride hadden moeten doen).

matin 13 oktober 2023 10:13

quote:
!@#$!@! schreef op 13 oktober 2023 09:57:
[...]

Nee ik ben het gewoon niet met je eens. Waar is de waarde toevoeging van Woluwe?
Die had moeten komen uit de uitbreiding.
Topprijs betaald.
Kan je excuses verzinnen over ongelukkige timing.
Maar ze kopen iets en lopen veel risico met weinig kans op extra rendement.
Het is gewoon slechte kans/risico verhouding.

Verkopen tegen boekwaarde zegt niks. De boekwaarde is gewoon boekhouding. Wat is de NIY? Wat gaan ze met de opbrengst doen?
Hoe gaan ze daarmee een hoger rendement creëren dan het object gewoon aanhouden?

Simpele berekeningen laten zien dat je aandeelwaarde vernietigd met dit soort verkopen. Een lager toekomstig dividend zonder echt voordeel.
De schulden zijn met 41% ofzo echt niet te hoog. Plus nog 8 jaar gehedged. Dus juist zeer voordelig om te voor de volledige looptijd aan te houden.
(Zoals ze ook met de oude hybride hadden moeten doen).

Woluwe is toch van ECP?
Of vergis ik me?

!@#$!@! 13 oktober 2023 10:16

Klopt. Dat relaas ging door op mijn eerder opmerking:
"Blijf er toch bij dat management van reits blijven kopen en verkopen vooral om zichzelf bezig te houden. (Dus ook bij ecp,klep etc) ik heb nog nergens kunnen observeren hoe ze op deze manier waarde toevoegen.

De realiteit laat juist steeds zien hoe ze op deze manieren juist waarde vernietigen en blijven vernietigen."

Branco P 13 oktober 2023 10:16

quote:
!@#$!@! schreef op 13 oktober 2023 09:57:
[...]

Nee ik ben het gewoon niet met je eens. Waar is de waarde toevoeging van Woluwe?
Die had moeten komen uit de uitbreiding.
Topprijs betaald.
Kan je excuses verzinnen over ongelukkige timing.
Maar ze kopen iets en lopen veel risico met weinig kans op extra rendement.
Het is gewoon slechte kans/risico verhouding.

Verkopen tegen boekwaarde zegt niks. De boekwaarde is gewoon boekhouding. Wat is de NIY? Wat gaan ze met de opbrengst doen?
Hoe gaan ze daarmee een hoger rendement creëren dan het object gewoon aanhouden?

Simpele berekeningen laten zien dat je aandeelwaarde vernietigd met dit soort verkopen. Een lager toekomstig dividend zonder echt voordeel.
De schulden zijn met 41% ofzo echt niet te hoog. Plus nog 8 jaar gehedged. Dus juist zeer voordelig om te voor de volledige looptijd aan te houden.
(Zoals ze ook met de oude hybride hadden moeten doen).

Woluwe is de facto ongelukkige timing, maar ga eerst eens in het winkelcentrum kijken zou ik zeggen. Ik weet zeker dat je dat niet gedaan hebt. Minder dan 1% leegstand daar, dat wil zeggen: alleen frictieleegstand en soms zelfs géén leegstand. Het is nog te vroeg om over Woluwe te oordelen anders dan dat ze er wel relatief veel voor betaald hebben bij de aankoop. Het winkelcentrum is volledig zonder kleerscheuren door Corona heen gekomen en dat kun je van de meeste URW centra (nog) niet zeggen.

Klopt, boekwaarde zegt niet alles, maar verkopen tegen boekwaarde betekent altijd: LTV omlaag brengen. En dat is hier de opgave. Omdat aan die LTV weer ratings verbonden zijn en het is een belangrijke variabele voor de institutionele investeerders. Dus ja, als URW geen beursgenoteerd bedrijf was én tevens een lage LTV van 35% zou hebben, dan was dit winkelcentrum waarschijnlijk niet verkocht, omdat houden rendabeler is en LTV en rating geen rol spelen.

Jouw simpele berekening is niet geheel juist. Jij vergeet dat jouw iets lagere rendement gepaard gaat met een iets lager risico. Lagere LTV is lager risico. Als je nu gaat ontkennen dat er géén lager risico is, dan zijn we wel meteen uitgepraat :-)

!@#$!@! 13 oktober 2023 10:22

quote:
Branco P schreef op 13 oktober 2023 10:16:
[...]
anders dan dat ze er wel relatief veel voor betaald hebben bij de aankoop.

Jouw simpele berekening is niet geheel juist. Jij vergeet dat jouw iets lagere rendement gepaard gaat met een iets lager risico. Lagere LTV is lager risico. Als je nu gaat ontkennen dat er géén lager risico is, dan zijn we wel meteen uitgepraat :-)

MMMM, de prijs die ze betalen is nou juist wat bepaald of het waarde toevoegt of niet. Ook voor een heel goed winkelcentrum kan je nog steeds te veel betalen. We zijn het dus in feite eens met elkaar.

Die risico verlaging kan je beter bereiken door gewoon dividend in te houden. In de huidige omstandigheden voegt dat de meeste waarde toe.
Met de cash doen ze het al. Het is immers voordeliger om al het cash gewoon aan te houden ipv schulden af te lossen (door de hedge). Zelfde geld voor de goede bezittingen.

Lamsrust 13 oktober 2023 10:23

quote:
junkyard schreef op 13 oktober 2023 09:04:
Polygone Riviera was een URW project dat in H2 2015 werd opgeleverd tegen € 460 aan kosten (eind juni 2015). De gemiddelde yield on cost op projecten was toen >7%. Destijds werden de hypermarkten afgestoten en zou dit de toekomst van retail zijn.

Daarmee duidelijk dat dit project geen financieel succes was, verkoopopbrengst is 40% lager dan de kosten.

Desalniettemin positief dat URW in deze moeilijke markt tot desinvesteringen komt, cash is king.

Uit de jaarrekening 2015:

A significant number of projects were delivered in 2015, in both retail and offices sector, of which the most important retail projects are:
? Mall of Scandinavia, a 101,048 m2 shopping centre in Stockholm, for a TIC of €657 Mn;
? Polygone Riviera, a 67,367 m2 shopping centre in Cagnes-sur-Mer, for a TIC of €457 Mn;
? The last phase of the Täby Centrum (Stockholm) extension. This five year project represents a TIC of €320 Mn;
? Minto, a 41,867 m2 GLA shopping centre in Mönchengladbach, for a TIC of €213 Mn;
? The Ruhr Park extension and renovation70 (Bochum), a major restructuring project for the 115,460 m2 shopping centre, for a TIC of €134 Mn;
? The restructuring and renovation of the Euralille (Lille) shopping centre for a TIC of €70 Mn;
? The 4,222 m2 of retail GLA in Levallois (Paris region), a cinema and restaurant, in the mixed-use project So Ouest Plaza for a TIC of €24 Mn.
Excluding Polygone Riviera (Cagnes-sur-Mer), in which the Group acquired its stake at an already mature development phase (in 2012), the yield-on-cost for the retail projects delivered in 2015 is 7.4%. Collectively, the weighted average yield-on-cost on these delivered retail projects was 6.8%.

Let op de laatste zin. Dit impliceert een YoC van Polygone van 5% toentertijd.

Uit de jaarrekening 2014:

On January 10, 2013, Unibail-Rodamco acquired a 50.01% majority stake in the development project Polygone Riviera (a shopping centre of 73,357 m2 GLA with an expected delivery in H2-2015) in Cagnes-sur-Mer.
Unibail-Rodamco obtained from the vendor, Socri, a call option to acquire a further 29.99% share and granted Socri two put options for 29.99 % and 20.0%, respectively.
The expected total investment cost for this project is €407 Mn (including Unibail-Rodamco’s acquisition of the 50.01% stake).

Dus kennelijk heeft Socri haar 50% put toen nog uitgeoefend. Te duur ingekocht denk ik toentertijd.

Mr. Fleming 13 oktober 2023 10:28

quote:
Branco P schreef op 13 oktober 2023 09:29:
Apestaartje, als je tegen boekwaarde verkoopt, ben je geen waarde aan het vernietigen, maar ben je juist de boekwaarde van je portefeuille aan het bevestigen en breng je de LTV omlaag in een klimaat met hogere rentelasten. Dat is niet je minste objecten kunt verkopen is daarbij evident. Kopers komen de betere objecten bij je kopen.

Jouw negativiteit is eerder van toepassing op een Wereldhave, die 50% onder de boekwaarde gaat lopen verkopen. Dat is nu precies wel weer kapitaal vernietigen.

Hou die nuance even in de gaten! :-)

Hey hey, geen kwaad woord over WH he! :-) AB voor eerste gedeelte post.
LtV naar beneden is idd voor URW geen slechte zaak, hoe lager, hoe beter de condities voor vervolgleningen zullen zijn..(lees lagere rente)

En WH, die Storm heeft toch ook een RvC die hem van advies voorziet en andere adviseurs.. Tot nu toen reageert de markt wel positief op de strategie van Storm en consorten en outperformed WH URW behoorlijk.

Kun je toch niet om heen..

Lauwe reactie vandaag op verkoop franse mall. Misschien in een wat beter beurssentiment had je een plus gezien van een % of 2 of 3..

junkyard 13 oktober 2023 10:55

Als de yield on cost 5% was en huren sindsdien stabiel zijn gebleven (€ 23 miljoen/jaar) dan betekent dit dat nu is verkocht tegen 8,5% yield.

boha 13 oktober 2023 11:23

Ik lees hier interessante verhalen over boekwaarde en yield hier en ltv daar en nog een desinvestering er bovenop en dan nog de overvolle parkeerplaatsen met verkeershinder voor omwonenden bezettingsgraden met weet ik wat voor mooie winkels maar als ik dan naar de koers van het aandeel kijk alle mooie verhalen en analyses ten spijt kan ik ik niet anders concluderen met al het ingehouden dividend tot nu toe dat het aandeel op een all time low staat

Branco P 13 oktober 2023 11:52

Ik heb er ook even wat tijd ingestoken:

URW noemt: net disposal price 272,3 euro. Het lijkt in eerste instantie of dat dan de prijs/waarde is voor het vastgoed en dat dat dan 4% onder boekwaarde is.

Frey schrijft: FREY has exercised its option to acquire from Unibail-Rodamco-Westfield all the shares of the companies
owning the Polygone Riviera open-air shopping centre in Cagnes-sur-Mer (06), for a total of €272.3 million (incl.
transfer tax)

We zitten hier dus met zijn allen naar een share-deal te kijken met onze asset-deal ogen. :-) Worden er ook schulden overgenomen? Lijkt mij logisch. Zeg 45%, dan is asset waarde 496 mio.

Verder: Polygone is initiatief van ontwikkelaar Socri. Reeds in 2013 neemt URW 50,01% van de aandelen over van de vastgoedentiteit. Later neemt URW, door uitoefening door Socri van twee put-options in 2018 de resterende 49,99% van de resterende aandelen over en vermoedelijk ging dit dan tegen intrinsieke waarde o.i.d. Weten we niet. Mijn eerste gevoel hierbij is dat de ontwikkelaar mogelijk matties was met Cuvillier. Cuvillier had volgens mij veel matties, maar zijn eigen aandeelhouders zag hij, zo schat ik in, niet echt als zijn matties. Aangezien 2018 kantelpunt vastgoedmarkt was is mijn inschatting dat de uitoefening van de putopties met name voor Socri gunstig geweest is.

Die total investment costs (TIC), wat dat ook precies mag zijn, zie ik oplopen (tussen 2013 en 2015) van 407mio naar 443mio naar 457mio. Daarnaast lijkt de supermarkt te zijn verkocht aan Casino. 6.100m2 zoiets. Geen idee of dat er ook nog ergens doorheen loopt. Misschien zat die nooit in de entiteit, kan ook nog. Ik kan hier (met TIC) niet veel mee eerlijk gezegd.

Conclusie overall: geen echte conclusie mogelijk op basis van gebrekkige info.

2.737 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 ... 133 134 135 136 137 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd	5 mrt 2025 17:35
Koers	79,340
Verschil	-2,160 (-2,65%)
Hoog	81,940
Laag	78,840
Volume	439.923
Volume gemiddeld	313.443
Volume gisteren	298.008

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws meer

10 jan	Unibail verkoopt belang in Tsjechisch...
06 jan	Unibail verkoopt een belang in Westfi...
04 okt	Xavier Niel stapt op als commissaris ...
04 sep	Obligatie: Unibail-Rodamco-Westfield ...
okt '23	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
sep '23	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
sep '23	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
jul '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...