Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

junkyard schreef op 27 mei 2023 17:33:

[...]

De URW schuldenlast is wat lager/beter dan 2 jaar geleden, maar marktomstandigheden zijn afgelopen 2 jaar verslechterd. Daarmee is het geduldige desinvesteringstraject tot nu toe niet beloond, maar URW kon deze rentestijging ook niet voorzien.

Kans is groot (en het lijkt verstandig) om een extra jaartje resultaat in te houden, en hopelijk dat de rente niet verder doorstijgt en de transactiemarkt tot rust komt. Zolang de operationele performance niet inzakt dan wordt het geduld vast beloond. Markt prijst nu zeer hoge yield (lage beurskoers / hoog risico) in op URW equity.

quote:

HCohen schreef op 28 mei 2023 08:10:

Principe-akkoord bereikt: er is nog wel goedkeuring Congress/ Senate nodig(voor 5 juni), maar het lijkt wederom goed af te lopen.

White House and Republicans reach a tentative deal to avoid U.S. default
www.cnbc.com/2023/05/27/white-house-a...

quote:

Branco P schreef op 28 mei 2023 10:04:

[...]

Iedereen voorzag dat de rente moest gaan stijgen, het is nu ietsje sneller gegaan dan je zou verwachten, maar DAT het ging gebeuren was een zekerheid. Voor URW, met relatief veel leningen langjarig ge-rente-fixeerd, zijn de gevolgen daarvan zeker te overzien. De enige vraag op dit moment is wanneer het uitbetalen van dividend weer aanvangt en OF wij als aandeelhouders daar (lang) van mogen genieten. Zodra zeker is dat de USA-rotzooi eruit gaat, verwacht ik een bod op alle aandelen van de grootaandeelhouder. Die wil ze tegen een zo laag mogelijke prijs hebben natuurlijk. 70 euro ofzo, en dan is de eerste 50 euro per aandeel verdiend.

quote:

Branco P schreef op 28 mei 2023 10:04:

[...]

Iedereen voorzag dat de rente moest gaan stijgen, het is nu ietsje sneller gegaan dan je zou verwachten, maar DAT het ging gebeuren was een zekerheid. Voor URW, met relatief veel leningen langjarig ge-rente-fixeerd, zijn de gevolgen daarvan zeker te overzien. De enige vraag op dit moment is wanneer het uitbetalen van dividend weer aanvangt en OF wij als aandeelhouders daar (lang) van mogen genieten. Zodra zeker is dat de USA-rotzooi eruit gaat, verwacht ik een bod op alle aandelen van de grootaandeelhouder. Die wil ze tegen een zo laag mogelijke prijs hebben natuurlijk. 70 euro ofzo, en dan is de eerste 50 euro per aandeel verdiend.

quote:

Lamsrust schreef op 28 mei 2023 22:37:

[...]

Ik betwijfel of Niel een bod gaat doen, omdat hij dan de Franse opinie tegen zich krijgt. Niet zozeer van het volk, maar van de Franse vermogende klasse omdat zij nog steeds op een dikke min staan. Hetgeen overigens ook voor het ABP geldt. Zij hebben Niel/Bressler in 2020 aan de macht geholpen, zitten nu al 3 jaar op dood geld, en wanneer de dividendkraan dan eindelijk opengaat zouden ze met een fooi worden afgescheept. Niel heeft al geen echt hoog aanzien bij de Parijse elite, dus ik denk niet dat hij een openbaar bod gaat doen TENZIJ hij URW beursgenoteerd laat voor de aandeelhouders die hun stukken niet aanmelden. Dan kunnen diegenen die vertrouwen hebben in URW namelijk gewoon blijven zitten.

quote:

Branco P schreef op 29 mei 2023 11:33:

Tuurlijk wel. Japan is niet goed vergelijkbaar met z’n vergrijzing en z’n jarenlange deflatie. Jij gaat mij toch niet vertellen dat je werkelijk dacht dat de rentes in Europa nog jarenlang negatief zouden blijven? Het enige dat nu verbaast is het tempo van de rentestijgingen en de hoogte van de rente.

Ondertussen is de Europese gasprijs de afgelopen weken flink verder gedaald en staat nu op pre-Oekraine-oorlog niveau. Dat wordt een mooie inflatiedemper. Deflatie kunnen we zelfs ook nog gaan zien (in augustus 2022 TTF gas richting 350 euro/MWh en nu staat die op 25,50 euro)

quote:

junkyard schreef op 29 mei 2023 12:19:

[...]

Het zag er twee jaar geleden niet naar uit dat de ECB op korte termijn zou verhogen, en de vergelijking met Japan werd door velen gemaakt. Dit wil niet zeggen dat de korte rente negatief zou blijven, wel dat de lange rente decennialang rond de 1,0% zou blijven liggen en dat dit het nieuwe normaal zou zijn.

Dat perspectief is inmiddels flink achterhaald.

Gas is niet de enige indicator voor inflatie ontwikking, als je naar huidige looneisen kijkt zit er een flinke tweede/derde ronde aan te komen.

quote:

Firehair schreef op 29 mei 2023 18:25:

Ik begrijp de koersontwikkeling van de afgelopen maanden niet meer. Naar mijn idee moet het aandeel echt 50+ en naar de 60+ bewegen. Dit om de volgende redenen:
1) De huidige rentes in 2023 zouden een positief resultaat opleveren voor URW van naar verwachting 75+mln, zie pagina 71 van jaarrapport 2022.
2) In 2023 wordt de inflatie correctie toegepast op de huren waardoor de omzet stijgt en de verhouding met rente en schuld positiever wordt
3) Bouwen van nieuwe vastgoed wordt duurder door inflatie wat een opdrijvend effect zou moeten hebben op het bestaande vastgoed. (nadelig voor projecten in ontwikkeling bij URW).
4) LTV ratio is ver onder de minimale vereist percentage van 60% per 31-12-22 (p 73 jaarverslag)
Nadeel is, zoals forumleden hebben vermeldt dat door rente stijging, de ratio’s voor kopen van vastgoed anders wordt daarom vraag ik mij echt af of de strategie van het verkopen van vastgoed niet her beoordeeld moet worden totdat de rente in wat rustiger vaarwater komt.

Persoonlijk hoop ik op sturing van het managent aankomende half jaar cijfers op de volgende onderdelen:
a) Dividend moet echt hervat worden vanaf 2024 (keuze dividend is een optie)
b) De hybride lening moet uitgesteld worden, 4% is een prima rente voor de huidige tijd. Zie in mij werk met cijfers bij MKB partijen rentes van 7-8%.
c) Er moet ruimte komen om verkoop van vastgoed uit te stellen zodat dit minder druk legt op de huidige koers.

Voornamelijk dividend (keuze) moet nu echt weer op tafel komen, want aandeelhouders van URW hebben lang genoeg niks gekregen uit het aandeel.

Ook ben ik benieuwd naar de waardering van het vastgoed in welke mate de rente stijging wordt gecompenseerd door de gestegen grondstoffen voor bouwen.

quote:

Firehair schreef op 29 mei 2023 18:25:

Ik begrijp de koersontwikkeling van de afgelopen maanden niet meer. Naar mijn idee moet het aandeel echt 50+ en naar de 60+ bewegen. Dit om de volgende redenen:

Persoonlijk hoop ik op sturing van het managent aankomende half jaar cijfers op de volgende onderdelen:
a) Dividend moet echt hervat worden vanaf 2024 (keuze dividend is een optie)
b) De hybride lening moet uitgesteld worden, 4% is een prima rente voor de huidige tijd. Zie in mij werk met cijfers bij MKB partijen rentes van 7-8%.
c) Er moet ruimte komen om verkoop van vastgoed uit te stellen zodat dit minder druk legt op de huidige koers.

Voornamelijk dividend (keuze) moet nu echt weer op tafel komen, want aandeelhouders van URW hebben lang genoeg niks gekregen uit het aandeel.

Ook ben ik benieuwd naar de waardering van het vastgoed in welke mate de rente stijging wordt gecompenseerd door de gestegen grondstoffen voor bouwen.

quote:

Lamsrust schreef op 30 mei 2023 14:47:

[...]
Daarnaast huurverlies van deze regionals kan worden weggestreept tegen huurinkomsten nieuwe projecten, dus AREPS blijft gelijk terwijl schuld daalt.

quote:

!@#$!@! schreef op 31 mei 2023 00:03:

[...]

Als je dat echt gelooft dan zou je gewoon al je geld in URW moeten stoppen.

quote:

Lamsrust schreef op 31 mei 2023 12:52:

[...]

Dat - ceteris paribus - de verkoop van alle US regionals en de verkoop van EUR 800m Europees vastgoed (plus eventuele default CBD San Francisco) niet tot daling AREPS leidt is geen kwestie van geloof, maar uitrekenen.

Impact op AREPS:
- verkoop US regionals: 8.6% niy * EUR 1.004 = -/- EUR 86
- verkoop EUR: stel niy 7% * EUR 800 = -/- EUR 56
- aflossing USD 1.000 schuld ad 3.8% = EUR 38
- aflossing EUR schuld ad 1.2% = EUR 10
- opleveringen in 2023/2024: YoC 5.1% * EUR 2.000 = EUR 100
- financiering opleveringen uit cash flow: EUR 0
Totaal: EUR 6 miljoen

Met andere woorden de inkomsten uit de US regionals + EUR 800m aan EUR vastgoed wordt geruild voor topkwaliteit Europees vastgoed met een YoC van 5.1%. Default CBD San Francisco kost geen AREPS want voegt inmiddels niets toe aan AREPS, omdat alle inkomsten opgaan aan rentebetalingen.

Hieruit leid ik af dat de AREPS zonder verkoop US flag ships dus rond de EUR 9.50 blijft. T.g.v. indexaties zal deze wat stijgen, maar t.g.v. hogere interestlasten wat dalen.

De IFRS LTV daalt dan - ceteris paribus - naar 37% (41% incl. hybrid) en met in 2024 nog een jaar winstinhouding naar 34% (38% incl. hybrid).

Ik zie dan ook de risico's omtrent URW gestaag afnemen, hetgeen komt door de winstinhouding, de afstoot van de kwalitatief slechtste activa en de oplevering van/investering in topkwaliteit vastgoed. Zeker met doorrollen van de hybrids tegen 4.5%, komt de IFRS LTV weer op gezonde niveau's, ook indien er zeg nog eens USD 500 mln capex (tezamen met de JV partners dus bijna USD 1 mrd capex) tegen de bestaande US flagships wordt aangesmeten om ook hier de leegstand naar 5% te brengen. Dan loopt de IFRS LTV 1% punt op tot 35% en dan is er nog ruimte om afwaarderingen op te vangen op m.n. de resterende US assets.