En hier nog voor de echte liefhebber een artikel van vastgoedmarkt.nl van 24-03-2021 over de FBI(Fii) waarin mogelijke verbeteringen in het huidige regime worden besproken.
‘Beursgenoteerd vastgoed moet eigen FBI krijgen’
Een aparte, fiscaal transparante REIT-structuur toegesneden op beursgenoteerd vastgoed, zoals die al in veel andere landen bestaat, kan de Nederlandse sector vleugels geven.
Dat stellen EPRA, de Europese branchevereniging voor beursgenoteerd vastgoed, en de Nederlandse Vereniging ter Behartiging van de Gezamenlijke Belangen van Beursgenoteerde Fiscale vastgoedbeleggingsinstellingen. REIT’s kunnen bovendien volgens deze belangenorganisaties een langetermijnpartner zijn voor de Nederlandse overheid om de grote uitdagingen op het gebied van woningbouw, transformatie en verduurzaming van vastgoed aan te gaan.
‘Gezien de kabinetsformatie en de enorme vastgoedvraagstukken waarvoor een toekomstige regering staat, vinden wij dit een goed moment om met onze wensen naar buiten te treden’, verklaart EPRA-ceo Dominique Moerenhout. Evert-Jan van Garderen, voorzitter van de Nederlandse belangenvereniging en ceo van winkelvastgoedfonds Eurocommercial Properties: ‘Het gaat allemaal om langetermijndoelstellingen. Dat vergt langetermijnpartnerships. REITs zijn daartoe bij uitstek geschikt.’
Prachtige tulpenbol
Wervend vult Joost Uwents aan: ‘Nederland moet het enorme potentieel van beursgenoteerd vastgoed eindelijk benutten. Er zit al een mooie tulpenbol in de grond. Maar die bol moet wel voeding krijgen om te kunnen groeien tot een prachtige tulp.’ De Belg is ceo van de Belgisch/Nederlandse logistieke vastgoedonderneming WDP met een notering in Brussel én Amsterdam.
De wens van de drie heren luidt kort samengevat: creëer een apart regime voor beursgenoteerd vastgoed naast het Nederlandse fiscaal transparante FBI-regime, dat gewoon kan blijven voortbestaan voor de overige andere fiscale beleggingsinstellingen die investeren in niet-genoteerd vastgoed, aandelen en bijvoorbeeld obligaties.
Geen grote ingrepen
Volgens het trio is de FBI-structuur met een aantal ‘niet al te grote ingrepen’ volledig toe te snijden op de beursgenoteerde vastgoedsector. Als voorbeeld kan de succesvolle Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschap (GGV), oftewel B-REIT, dienen. ‘Zet een paar goede Nederlandse en Belgische juristen bij elkaar en je kunt er in betrekkelijk korte tijd uit zijn,’ oppert Van Garderen.
Zij verwijzen naar het grote succes van de REIT-regimes in onder andere België en Frankrijk. Zo is sinds de introductie van de B-REIT de marktkapitalisatie van de Belgische beursgenoteerde vastgoedsector bijna verviervoudigd tot meer dan twintig miljard euro. Ook in Frankrijk heeft beursgenoteerd vastgoed een stormachtige groei doorgemaakt na de introductie van REIT-regimes.
Wat is een REIT?
REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Kern van de fiscaal transparante structuur is dat de onderneming geen winstbelasting (vennootschapsbelasting) betaalt, maar dat belasting geheven wordt op het uitbetaalde dividend aan de aandeelhouders. De internationale term is ontleend aan de Amerikaanse rechtsstructuur voor vastgoedondernemingen met een winstuitkeringsverplichting van ten minste 90 procent. Verder gelden nog heel veel andere voorwaarden waaraan Amerikaanse REITs moeten voldoen.
In de internationale beleggerswereld vormt REIT echter een tamelijk weids verzamelbegrip, waaronder alle fiscaal transparante structuren ter wereld schuilgaan, meestal exclusief bedoeld voor beursgenoteerd vastgoed. Van de veertien Europese REIT-regimes is alleen de Nederlandse FBI van toepassing op allerlei verschillende vermogenstitels, waaronder reguliere aandelen, obligaties en dus ook vastgoed, zowel genoteerd als niet-genoteerd. En dat maakt het heel complex om zo’n regime te vernieuwen. Immers, het begrip ‘passief beleggen’ heeft anno 2021 in vastgoedland een hele andere betekenis, dynamiek en verschijningsvorm dan het ‘simpelweg’ voor tien jaar verhuren van een voor de huurder licht aangepast kantoorgebouw.
Geen belemmeringen ondernemingslust
De Nederlandse fiscale beleggingsinstelling (FBI), de oudste Europese REIT-structuur, steekt daar schamel bij af. De vastgoedhoek op het Damrak telt slechts zeven vastgoedfondsen, inclusief de op Centraal- en Oost-Europa gerichte logistieke vastgoedonderneming CTP dat donderdag 25 maart zijn entree maakte en geen FBI-status heeft. Het aanbod bestaat voornamelijk uit sterk ondergewaardeerde winkelvastgoedfondsen. Ondertussen groeit en bloeit beursgenoteerd vastgoed bij onze zuiderburen. In Brussel zijn alle vastgoedsegmenten vertegenwoordigd, van kantoren tot zorgvastgoed, van logistiek tot studentenhuisvesting en baanwinkels.
Schrappen dividendbelasting
Drie jaar geleden dreigde de FBI voor vastgoedbeleggingen zelfs helemaal te verdwijnen, vanwege de in het regeerakkoord van Rutte III aangekondigde maatregelen om directe beleggingen in Nederlands vastgoed per 1 januari 2020 niet langer toe te staan in een FBI. Die maatregel was destijds onlosmakelijk verbonden met de toen eveneens aangekondigde afschaffing van de dividendbelasting, die later weer werd ingetrokken. Zo bleef de FBI op het nippertje voor de genoteerde en niet-genoteerde vastgoedsector behouden.
De beursgenoteerde vastgoedsector dringt al geruime tijd aan op een modernisering van de FBI. Maar door de complexheid van het vraagstuk, mede omdat zo’n uiteenlopende beleggingsinstellingen betrokken zijn, is er niets van terecht gekomen. Vandaar dat men besloten heeft om in Den Haag de dialoog over modernisering van het regime en een aparte Dutch REIT actiever te voeren, ook tegen de achtergrond van de in 2021 geplande evaluatie.
Oneigenlijk gebruik
Dit jaar komt het ministerie van Financiën met een evaluatie over het functioneren van de FBI’s. Deze is er waarschijnlijk vooral op gericht om een einde te maken aan het oneigenlijk gebruik. De FBI is namelijk in een kwaad daglicht komen te staan bij de politiek door oneigenlijk gebruik van een aantal Duitse fondsen, waarbij de beleggingsopbrengsten uit Nederlands vastgoed vaak zonder inhouding van dividendbelasting het land uit gaan. Mogelijk dat er dan wordt gedacht aan aanpassing van de aandeelhouderseisen van de FBI of dat er andere mogelijkheden worden gezocht.
Veel belasting
Tot slot bestrijden de heren hartstochtelijk de ‘misvatting’ in het publieke debat dat een REIT of FBI geen belasting zou betalen. ‘Dat is een volledig verkeerde voorstelling van zaken’, betoogt Van Garderen. ‘We betalen weliswaar geen vennootschapsbelasting maar wel heel veel lokale belastingen die ten goede komen aan de lokale of regionale gemeenschap.’
Moerenhout wappert met de uitkomsten van een Europees onderzoek uit november 2020 waaruit blijkt dat zijn achterban voor 4,1 miljard euro aan belastingen en andere heffingen heeft afgedragen in 2019. ‘REIT’s betalen niet alleen veel belasting, maar zijn ook heel transparant in de verslaggeving’, benadrukt de EPRA-ceo. ‘We voldoen bovendien aan de laatste standaarden wat betreft ESG’ (environmental, social, governance – EW). Kortom, REIT’s zijn ideale partners voor overheden om zich langjarig aan te verbinden.’