Bezetting afgelopen kwartaal gestegen van 95,2% naar 96,2%, wel ten koste van lagere huren (-4,4%, dit was einde Q1 nog -2,8% over 2021). Frankrijk springt hier negatief uit (bezetting omlaag van 98,5% naar 94,1% in 2021), daarmee opvallend dat alleen in Frankrijk er (bijna) geen negatieve herwaardering heeft plaatsgevonden en de NIY hier is gedaald van 3,4% naar 3,1% (laagste in Vastned portefeuille).
Met de bij jaarcijfers 2020 gestelde ambitie om de LTV terug te dringen tot beneden de 40% is niets gedaan:
Vastned wants to de-risk its organisation by lowering its LTV target to max 40% over time
De LTV is in 2021 juist gestegen van 43,0% naar 44,2%, door het dividend en de afwaarderingen. De verkopen konden hiervoor niet compenseren, helaas zijn er geen nieuwe verkopen aangekondigd in het tweede kwartaal (wat is gepresenteerd was al bekend) en lijkt Vastned weer iets teveel in de 'business as usual' modus te zitten met uitspraken als:
Over time, optimising our portfolio with a focused letting strategy, redevelopment, selective investments and targeted divestments should unlock the intrinsic value of Vastned’s real estate portfolio.
Het lijkt de CEO nog niet duidelijk dat de markt de intrinsieke waarde van Vastned portefeuille niet herkent vanuit de huidige/bekende strategie (die nu maar weer ons wordt herhaald) na de strategische heroriëntatie die nauwelijks verandering bracht. De markt waardeert wanneer de intrinsieke waarde en robuustheid hiervan wordt getoond door extra te verkopen dichtbij boekwaarde (wat tevens het risico / LTV reduceert tot het gewenste niveau). Er zijn nog genoeg panden binnen de lappendeken van Vastned vastgoed die voor verkoop in aanmerking komen, de portefeuille is teveel verspreid voor efficiënt (waarde toevoegend) beheer. Waarom zou Vastned nog steeds een enkel winkelpand aanhouden in diverse steden (o.a. Nice, Malaga, Cannes, Lyon, Leon) en waarom wordt niet geheel Spanje verkocht (nu nog slechts 8 winkelpanden)?
Dat er opnieuw een interim dividend wordt uitgekeerd ter hoogte van 60% van het directe resultaat is leuk, maar lijkt gedaan voor aandeelhouders als afkoop voor verdere proactieve plannen in portefeuille, ter onderstreping dat het men weer tot de orde van de dag overgaat en inmiddels (na enkele kostenbesparingen) genoeg geluisterd is naar aandeelhouders.
Daarnaast wordt weer een aantal keer mixed-use en residential genoemd, maar is Vastned op dit gebied vooral bezig met verduurzaming van bestaande appartementen. Het aantal conversies van ruimte naar wooneenheden is op 1 hand te tellen, ik lees niets meer terug over het project in Eindhoven (Orionstraat) waarover het afgelopen jaar (bij halfjaarcijfers 2020, jaarcijfers 2021) nog werd gemeld:
Currently Vastned is finalizing a residential study comprising of 100+ units above its asset on the Orionstraat in Eindhoven (Albert Heijn).
Vastned is investigating the possibilities of developing over 140 homes above its retail property on Orionstraat in Eindhoven, which currently houses an Albert Heijn supermarket and an Action outlet.
Benieuwd of dit (resultaat Orionstraat haalbaarheidsonderzoek, verdere verkopen in tweede halfjaar, of alternatieve wijze LTV verlaging in markt waarin boekwaarde dalende zijn) , in de presentatie en Q&A aan bod zal komen. Eerder vond ik de opstelling van CEO Walta gesloten (tekst oplezend vanaf een blaadje) en geërgerd, benieuwd of de relatie met aandeelhouders (van Herk) inmiddels iets is hersteld en CEO Walta bereid is om iets meer toe te lichten over de wijze waarop Vastned na vele magere jaren aandeelhouderswaarde denkt te genereren en waarom niet meer is/wordt verkocht ter risicoreductie (en aantonen intrinsieke waarde).