Het verhogen van de LTV (na Westfield overname) zou korte termijn tot verhoogd resultaat voor aandeelhouders moeten leiden, meer risico zou voor hoger rendement moeten zorgen. Ik verwacht bij de halfjaarcijfers een omhoog geschroefde outlook 2018. Of zullen de overname kosten (premie Westfield, kosten adviseurs) hiervoor te hoog zijn?
Duidelijk is dat retail vastgoed momenteel minder gewild is, oa door meer problemen onder retailers die niet allemaal goed omgaan met de mogelijkheden / concurrentie van internet en lager (huur) groei perspectief. Door verlaagde interesse (ivm hoger risico) van beleggers lopen spreads (tov 10y staat) afgelopen jaren wat op. In 2018 zie ik weinig transacties, ondanks dat bijna alle retail vastgoedfondsen winkelvastgoed willen verkopen. NSI, Vastned, Eurocommercial, Wereldhave, UR, willen allemaal de mindere / kleinere winkelpanden in portefeuille verkopen en waarde creëren door asset rotatie en project ontwikkeling. Kopers staan nu niet in de rij voor dit soort panden (lagere kwaliteit), veel beleggers mijden het winkelvastgoed, wat waarschijnlijk tot lagere prijzen (hogere yields) op dit type vastgoed zal leiden. Gelukkig is de rente nog niet erg opgelopen, en is financiering spotgoedkoop, waardoor er bij hogere yields goed te verdienen is op het vastgoed.
De forse waardegroei van afgelopen jaren (met name door lagere yields) lijkt mij wel ongeveer ten einde, yields zullen eerder oplopen dan dalen. Het koersdoel van 205 kan ik mij goed in vinden. Daarmee is UR nog steeds een interessante belegging met een dividend rendement zo'n 6% (op basis van huidige koers en 2018 forecast). De Franse dividend / transactie belastingen zijn een drama voor particulieren, vandaar dat ik enkel positie neem dmv (schrijven) van put opties. Ik verwacht nu niet dat de koers door het dak gaat.
Ondanks dat ik tegen de Westfield overname ben, ben ik wel onder de indruk hoe strak UR management deze overname er doorheen heeft getrokken. Ditzelfde geldt overigens voor hun eigen basis salaris verhoging ivm de overname :)